Bài 1: Nhà ở không được bán trong 3 năm đầu: Hà Nội làm đô thị đa mục tiêu, lợi cho ai?
Nhà cho thuê thành “bài toán buôn ngược”
Chia sẻ với PV VietNamNet, ông Phạm Đức Toản, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, hiện nay thị trường nhà ở cho thuê chủ yếu do các hộ gia đình, cá nhân cung cấp dưới hình thức chung cư mini hoặc nhà trọ trong các khu dân cư hiện hữu. Phân khúc này đáp ứng nhu cầu của học sinh, sinh viên, người lao động có thu nhập trung bình và thấp với mức thuê từ vài triệu đồng mỗi tháng.
Trong khi đó, doanh nghiệp hầu như không mặn mà với nhà cho thuê do hiệu quả đầu tư thấp. Theo ông, việc phát triển một tòa nhà cho thuê cần vốn đầu tư rất lớn nhưng dòng tiền thu về nhỏ lẻ, thời gian thu hồi vốn kéo dài. Ngoài ra, chủ đầu tư còn phải duy trì bộ máy vận hành, bảo trì, quản lý và khai thác cho thuê lâu dài.
“Xây để bán thì thu hồi vốn nhanh, còn nhà cho thuê thì phải duy trì cả bộ máy vận hành nên doanh nghiệp không thấy hấp dẫn”, ông nói.
Dù vậy, ông Toản đánh giá chủ trương phát triển nhà ở cho thuê đến năm 2030 là định hướng đúng đắn, phù hợp với nhu cầu an cư của nhóm người chưa đủ khả năng mua nhà, kể cả nhà ở xã hội. Theo ông, để phát triển phân khúc này cần có sự tham gia mạnh mẽ của Nhà nước thông qua các chính sách đặc biệt.
Trong khi đó, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng, mô hình nhà ở cho thuê rất phổ biến tại nhiều quốc gia phát triển, đặc biệt ở châu Âu, nhưng chưa phát triển tại Việt Nam. Theo ông, giai đoạn từ năm 1954 đến khoảng năm 2000, Việt Nam từng có mô hình nhà cho thuê khá phổ biến dưới dạng khu tập thể, chung cư cũ do Nhà nước hoặc doanh nghiệp nhà nước xây dựng cho cán bộ, công nhân viên thuê.
Tuy nhiên, từ sau năm 2003, mô hình này gần như biến mất. Thay vào đó là là sự phát triển của các loại hình condotel, officetel hoặc nhà trọ do người dân tự xây dựng để cho thuê.
Theo ông Quê, nguyên nhân lớn nhất khiến doanh nghiệp không tham gia phát triển nhà cho thuê là bài toán tài chính. Phần lớn doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam phải vay ngân hàng với lãi suất từ 8-11%, thậm chí có giai đoạn lên tới 13-14%, trong khi tỷ suất sinh lời từ cho thuê chỉ khoảng 3-7% mỗi năm.
“Đây gần như là bài toán buôn ngược nên doanh nghiệp khó mặn mà”, ông nói.
Trong khi đó, các hộ dân xây nhà trọ cho thuê lại có lợi thế vì thường sở hữu sẵn đất và ít phụ thuộc vốn vay. Do đó, dù tỷ suất lợi nhuận cho thuê không cao, họ vẫn chấp nhận vì vừa có dòng tiền vừa giữ được tài sản tăng giá theo thời gian.
Ông Quê cũng cho rằng tâm lý sở hữu nhà của người Việt là một rào cản lớn với phân khúc nhà cho thuê. Theo ông, người dân luôn ưu tiên mua nhà thay vì thuê, kể cả khi căn thuê có điều kiện tốt hơn.
Cần ưu đãi đặc biệt để hút doanh nghiệp tham gia
Ông Phạm Đức Toản đề xuất ba hướng phát triển nhà cho thuê. Thứ nhất, Nhà nước hỗ trợ doanh nghiệp bằng các chính sách ưu đãi như giao đất sạch, cho vay lãi suất thấp hoặc vay không lãi suất. Đồng thời, xây dựng cơ chế xác định giá thuê phù hợp để doanh nghiệp có thể thu hồi vốn và có lợi nhuận.
Thứ hai, Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà cho thuê thông qua các doanh nghiệp nhà nước hoặc quỹ nhà ở quốc gia, coi đây là nhiệm vụ chính trị thay vì mục tiêu lợi nhuận.
Thứ ba, ông cho rằng mô hình hợp tác công tư (PPP) hoặc BT là hướng khả thi hơn cả. Theo đó, Nhà nước giải phóng mặt bằng, giao đất sạch cho doanh nghiệp xây dựng nhà cho thuê và thanh toán bằng quỹ đất khác để doanh nghiệp phát triển nhà thương mại, bù đắp chi phí đầu tư.
Ông Toản cũng nhấn mạnh cần có chính sách tín dụng đặc thù cho nhà cho thuê, với lãi suất rất thấp hoặc 0% trong thời gian dài để doanh nghiệp có thể dùng chính dòng tiền cho thuê trả nợ ngân hàng.
Bên cạnh đó, ông đề xuất Quốc hội cần ban hành nghị quyết riêng về nhà ở cho thuê, kèm theo các nghị định hướng dẫn cụ thể. Đồng thời, cần có gói tín dụng ưu đãi riêng cho lĩnh vực này, tương tự các gói hỗ trợ trước đây.
Về thuế, ông cho rằng cần miễn hoặc giảm thuế thu nhập doanh nghiệp phát sinh từ hoạt động cho thuê nhà trong một thời gian nhất định nhằm hỗ trợ nhà đầu tư.
“Thóc ở đâu, bồ câu ở đấy” - doanh nghiệp chỉ tham gia khi nhìn thấy hiệu quả thực tế từ chính sách tín dụng, đất đai và thuế”, ông Toản nhấn mạnh.
Để phát triển nhà cho thuê, ông Nguyễn Anh Quê cũng đề xuất Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng thông qua các tổng công ty hoặc doanh nghiệp có vốn nhà nước. Đồng thời, nếu muốn khuyến khích doanh nghiệp tư nhân tham gia thì phải có cơ chế ưu đãi đặc biệt như lãi suất 0%, miễn tiền sử dụng đất, giao đất sạch, quy hoạch sẵn và thủ tục theo “luồng xanh”.
Ông cho hay, ngay cả trong điều kiện lý tưởng như miễn toàn bộ chi phí đất đai, lãi suất bằng 0%, doanh nghiệp vẫn cần khoảng 10 năm mới có thể thu hồi vốn đầu tư một dự án nhà cho thuê. Vì vậy, nếu không có cơ chế hỗ trợ đặc biệt thì rất khó thu hút doanh nghiệp tư nhân.
Theo ông Quê, giải pháp khả thi nhất hiện nay là huy động “sức mạnh toàn dân” để phát triển nguồn cung nhà cho thuê thông qua việc khuyến khích người dân xây dựng chung cư mini, nhà trọ, nhưng phải đáp ứng yêu cầu về phòng cháy chữa cháy và hạ tầng đô thị.
Ông cho rằng cần tạo điều kiện cho người dân hoặc hộ gia đình thành lập doanh nghiệp, tham gia xây dựng và vận hành nhà cho thuê. Khi nguồn cung tăng lên, giá thuê sẽ tự điều chỉnh giảm.
Ngoài ra, ông cũng đề xuất cần có chính sách thuế theo hướng ưu đãi, nới lỏng đối với hoạt động nhà cho thuê để khuyến khích người dân và doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc này.
.svg){kind=icon}
