Loạt quy định mới về giao dịch bất động sản
Tại hội thảo góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tổ chức ngày 6/8, TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng việc sửa đổi luật lần này cần bám sát tinh thần Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương về hoàn thiện đồng bộ hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai và bất động sản.
Theo ông Khôi, Luật Kinh doanh bất động sản không chỉ điều chỉnh hoạt động kinh doanh mà cần trở thành khuôn khổ pháp lý kiến tạo một thị trường hiện đại, minh bạch, vận hành theo tư duy quản trị phát triển thay vì tư duy quản lý, giảm thủ tục, tăng hậu kiểm và phát huy hiệu quả các nguồn lực.
Thông tin về dự thảo luật, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết dự án luật đã trải qua nhiều vòng lấy ý kiến và dự kiến được Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại kỳ họp tháng 8, trước khi thông qua vào kỳ họp tháng 10/2026.
Đến nay, dự thảo còn 10 chương, 61 điều, giảm 22 điều so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, tập trung vào bốn nhóm nội dung gồm: phân cấp, phân quyền; cắt giảm thủ tục hành chính; tháo gỡ vướng mắc từ thực tiễn và thúc đẩy chuyển đổi số.
Theo đó, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được phân cấp từ Thủ tướng Chính phủ về UBND cấp tỉnh.
Dự thảo cũng cắt giảm 9/31 điều kiện đầu tư, kinh doanh; cắt giảm 5/12 thủ tục hành chính, đơn giản hóa 7/12 thủ tục và rút ngắn 118/192 ngày giải quyết thủ tục.
Đáng chú ý, dự thảo bổ sung quy định mỗi bất động sản phải có mã định danh theo hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trước khi được giao dịch. Mã định danh sẽ được sử dụng xuyên suốt vòng đời dự án và là mã duy nhất trên phạm vi cả nước.
Một số quy định mới khác cũng được bổ sung như mở rộng phạm vi các hợp đồng kinh doanh bất động sản được chuyển nhượng; cho phép chuyển nhượng đối với công trình đã hoàn thành nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận theo hình thức bất động sản hình thành trong tương lai; bổ sung quy định quỹ nhà ở địa phương được kinh doanh bất động sản mà không phải thành lập doanh nghiệp.
Về thanh toán, dự thảo giữ nguyên nguyên tắc thu tiền theo tiến độ như luật hiện hành, không thu quá 95% giá trị hợp đồng khi chưa cấp giấy chứng nhận. Đối với 5% giá trị còn lại, dự thảo quy định khoản tiền này phải được đưa vào tài khoản bảo lãnh và chỉ được giải tỏa cho chủ đầu tư sau khi hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận cho người mua.
Ngoài ra, dự thảo bổ sung quy định cho phép dự án chưa giải chấp vẫn được chuyển nhượng nếu có văn bản chấp thuận của bên nhận thế chấp, đồng thời làm rõ quy định về hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với các dự án BT nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp.
Doanh nghiệp góp ý về mã định danh, bảo lãnh ngân hàng
Đại diện Sun Group đánh giá, dự thảo mới đã tiếp thu phần lớn góp ý của doanh nghiệp qua các vòng lấy ý kiến. Tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn đề nghị xem xét bỏ quy định phải thông báo đủ điều kiện đối với công trình xây dựng và phần diện tích sàn xây dựng trước khi đưa vào kinh doanh.
Doanh nghiệp lý giải, luật hiện hành không quy định thủ tục này và thực tế cũng chưa phát sinh bất cập trong quản lý đối với các sản phẩm thương mại. Do đó, việc bổ sung thêm thủ tục sẽ làm phát sinh quy trình không cần thiết. Đại diện Sun Group đề xuất chỉ duy trì thủ tục thông báo đối với sản phẩm nhà ở như quy định hiện hành.
Doanh nghiệp cũng kiến nghị xem xét lại điều kiện phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng dự án. Theo Sun Group, quá trình thẩm định hồ sơ đã đánh giá đầy đủ năng lực tài chính cũng như năng lực triển khai của bên nhận chuyển nhượng. Vì vậy, nghĩa vụ tài chính có thể được các bên thỏa thuận chuyển giao cho bên nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện thay vì coi đây là điều kiện bắt buộc để được chuyển nhượng dự án.
Bà Nguyễn Thúy Hà, Phó Giám đốc Kinh doanh Công ty CP Viglacera, đề nghị làm rõ quy định không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Theo đó, cần bổ sung ngoại lệ đối với trường hợp tổng công ty ủy quyền cho chi nhánh hoặc đơn vị trực thuộc thực hiện ký kết hợp đồng nhằm phù hợp với mô hình quản trị doanh nghiệp.
Đối với điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh, Viglacera cho rằng dự thảo chưa kế thừa đầy đủ Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Doanh nghiệp đề nghị tiếp tục quy định thời hạn 15 ngày để cơ quan quản lý cấp tỉnh trả lời việc nhà ở có đủ điều kiện bán hoặc cho thuê mua. Nếu hết thời hạn này mà không có văn bản phản hồi thì doanh nghiệp được quyền đưa sản phẩm vào kinh doanh.
Một nội dung được đại diện Viglacera đặc biệt quan tâm là quy định về bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai.
Dự thảo mới yêu cầu chủ đầu tư phải có bảo lãnh của ngân hàng trước khi bán, cho thuê mua, thay vì chỉ cần có chấp thuận bảo lãnh như quy định hiện hành.
Theo Viglacera, quy định này sẽ làm phát sinh thêm chi phí bảo lãnh, từ đó đẩy giá thành sản phẩm lên cao và cuối cùng người mua nhà phải gánh chi phí. Doanh nghiệp kiến nghị giữ nguyên quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, chỉ thực hiện bảo lãnh khi khách hàng có nhu cầu.
Trong khi đó, đại diện Phục Hưng Holdings góp ý về quy định sử dụng mã định danh điện tử đối với bất động sản khi giao dịch. Doanh nghiệp cho rằng đây là nội dung mới nhưng dự thảo chưa quy định rõ thời hạn cấp mã định danh.
Nếu không quy định rõ mốc thời gian cấp mã định danh đối với cả bất động sản hình thành trong tương lai và bất động sản có sẵn, doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn trong việc triển khai các giao dịch tiếp theo, đặc biệt là chuyển nhượng dự án.
.svg){kind=icon}
