Mỗi thửa đất được cấp một mã định danh 12 chữ số

Nghị định 326/2026/NĐ-CP quy định về định danh địa điểm, có hiệu lực từ ngày 1/9, quy định việc gắn mã định danh cho 74 loại địa điểm, gồm thửa đất, công trình kiến trúc, công trình xây dựng, kết cấu xây dựng, địa danh, các cấu trúc vật lý và những đối tượng khác.

Theo Nghị định 326, mỗi địa điểm, trong đó có thửa đất, chỉ được cấp một mã định danh duy nhất theo cấu trúc thống nhất trên toàn quốc. Tương tự, mã định danh cá nhân của người dân, mã định danh địa điểm là dãy số tự nhiên gồm 12 chữ số do Cơ sở dữ liệu định danh địa điểm xác lập.

Tuy nhiên, không phải ngay từ ngày 1/9, tất cả thửa đất sẽ đồng loạt được cấp mã định danh. Kể từ thời điểm Nghị định 326 có hiệu lực, các cơ quan được giao thẩm quyền, chức năng, nhiệm vụ sẽ thực hiện việc cấp mã định danh cho thửa đất theo lộ trình.

Tổ chức, cá nhân được khai thác dữ liệu công khai về định danh địa điểm trên VNeID. Dữ liệu công khai gồm mã định danh địa điểm, loại đối tượng, địa chỉ, lối tiếp cận, mã bưu chính, tọa độ, trạng thái hoạt động hoặc sử dụng, tên địa điểm, dấu hiệu nhận biết và thông tin địa chỉ của các thành phần thuộc địa điểm.

Tuy nhiên, các thông tin của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thông tin về cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu, sử dụng địa điểm thuộc nhóm dữ liệu không công khai.

W-ma dinh danh.jpg
Từng thửa đất được cấp mã định danh địa điểm 12 chữ số, trong khi mỗi bất động sản sẽ có thêm mã định danh điện tử riêng. Ảnh: Hoàng Hà

Tại hội thảo về quản lý dữ liệu địa điểm diễn ra đầu tháng 8, ông Đinh Hồng Phong, Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho biết, mã định danh thửa đất tương tự mã định danh công dân. Mỗi thửa đất được gắn một mã riêng, độc lập với những thay đổi về địa giới hành chính.

Mã được xây dựng dựa trên vị trí, tọa độ của thửa đất, giúp bảo đảm tính duy nhất, ổn định và không phụ thuộc vào thay đổi địa giới hành chính.

Theo ông Phong, mã định danh không chỉ phục vụ việc xác định vị trí mà còn là nền tảng để xây dựng hồ sơ địa chính số đến từng thửa đất, hỗ trợ tra cứu thông tin về chủ thể, tình trạng pháp lý và lịch sử biến động.

Một định hướng quan trọng khác là xây dựng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điện tử, từng bước thay thế phương thức quản lý chủ yếu bằng hồ sơ giấy.

Khi thông tin đất đai và giấy chứng nhận được số hóa, các biến động có thể được cập nhật trực tiếp vào cơ sở dữ liệu. Điều này giúp người dân và cơ quan quản lý tra cứu theo thời gian thực, đồng thời hạn chế nguy cơ làm giả hồ sơ hoặc sử dụng một giấy chứng nhận để thế chấp nhiều lần.

Bất động sản cũng sẽ có mã định danh điện tử riêng

Trong khi đó, Nghị định 357/2025/NĐ-CP của Chính phủ, có hiệu lực từ ngày 1/3/2026, quy định mã định danh điện tử đối với sản phẩm bất động sản được quản lý trong hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.

Mã được tạo lập tự động trên hệ thống, với cấu trúc gắn mã định danh thửa đất, mã số thông tin dự án hoặc công trình xây dựng, mã định danh địa điểm nếu có và dãy ký tự nhận diện sản phẩm.

Đây là chuỗi ký tự gồm chữ in hoa không dấu và số, dài tối đa 50 ký tự và chỉ sử dụng dấu gạch ngang để phân tách các thành phần. Đối với nhà ở, mã được tạo lập tự động trên hệ thống.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi hiện cũng đề xuất bổ sung quy định về mã định danh điện tử bất động sản.

Theo đó, mã định danh điện tử là chuỗi ký tự do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tạo lập và cấp duy nhất cho từng cá nhân, tổ chức, bất động sản hoặc đối tượng khác thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Đáng chú ý, dự thảo quy định bất động sản khi đưa vào giao dịch phải sử dụng mã định danh điện tử trong quá trình thực hiện giao dịch. Dữ liệu mã định danh của bất động sản sẽ được gắn với các hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu liên quan, tạo cơ sở để xác định và quản lý tài sản xuyên suốt quá trình giao dịch.

Theo bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), mã định danh bất động sản được định hướng quản lý từ gốc, bắt đầu từ đất cho đến quá trình phát triển hoàn chỉnh một bất động sản và đưa vào hoạt động kinh doanh.

Theo bà, mỗi thửa đất sẽ được gắn một mã định danh riêng, đồng thời tích hợp thêm các mã thông tin liên quan đến dự án, công trình xây dựng và mã định danh địa điểm nếu có, bởi trong cùng một thửa đất có thể tồn tại nhiều địa điểm khác nhau.

Mã quản lý này sẽ được sử dụng xuyên suốt quá trình phát triển, giao dịch bất động sản và từng bước liên kết với thông tin đất đai, giấy chứng nhận.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng mã định danh điện tử của bất động sản có thể hiểu tương tự căn cước công dân của mỗi người. Mỗi căn nhà, mỗi sản phẩm trong dự án sẽ có một “danh tính” riêng, gắn với thông tin pháp lý và lịch sử giao dịch, qua đó tăng tính minh bạch của thị trường.

Theo ông Võ, khi thông tin về bất động sản được minh bạch, các hành vi “ôm hàng”, tạo khan hiếm giả hoặc “bán ảo, tạo cung cầu giả” sẽ khó thực hiện hơn. Việc này có thể hạn chế tình trạng một số chủ đầu tư hoặc nhà đầu tư thứ cấp giữ hàng nhưng không làm thủ tục, khiến thị trường tưởng như khan hiếm và đẩy giá lên bởi kỳ vọng đầu cơ.

Việc minh bạch dữ liệu có thể góp phần hạn chế hoạt động đầu cơ, tạo khan hiếm giả và giúp giá bất động sản phản ánh sát hơn giá trị sử dụng trong dài hạn.