Theo Thông tư 02/2016/TT-BXD ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, từ ngày 2-4-2016, người mua căn hộ được quyết định mua hoặc thuê chỗ để xe ôtô, có quyền chuyển nhượng, cho thuê chỗ đỗ này. Bên cạnh những điểm mới, tiến bộ, văn bản trên còn khiến không ít người dân băn khoăn.

Minh bạch hóa các giao dịch về chỗ để xe

Theo Thông tư 02, chỗ để xe của nhà chung cư được xây dựng căn cứ vào tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và hồ sơ thiết kế được duyệt, được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.

Người mua căn hộ được quyết định mua hoặc thuê chỗ để xe ôtô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở. Trường hợp nhà chung cư có đủ chỗ để xe ôtô dành cho mỗi căn hộ và người mua căn hộ có nhu cầu mua hoặc thuê chỗ để xe này thì chủ đầu tư phải giải quyết bán hoặc cho thuê chỗ để xe này, bảo đảm nguyên tắc mỗi chủ sở hữu căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư không được mua, thuê vượt quá số lượng chỗ để xe được thiết kế, xây dựng theo dự án được duyệt dành cho một căn hộ hoặc một phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư.

Nếu nhà chung cư không có đủ chỗ để xe ôtô dành cho mỗi căn hộ thì chủ đầu tư giải quyết bán, cho thuê chỗ để xe này trên cơ sở thỏa thuận của những người mua căn hộ với nhau…

{keywords}

Trong trường hợp người mua chỗ để xe ôtô có nhu cầu chuyển nhượng hoặc cho thuê chỗ để xe thì chỉ được chuyển nhượng, cho thuê cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư đó hoặc chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư. Nếu người thuê mua, mua căn hộ không mua chỗ để xe ôtô thì các bên phải ghi rõ trong hợp đồng thuê, mua bán căn hộ, chủ đầu tư không được tính chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe vào giá thuê mua, giá bán căn hộ.

Thời gian qua, tại một số khu chung cư trên địa bàn Hà Nội, để có chỗ để xe, không ít gia đình đã phải bỏ ra hàng trăm triệu đồng mua lại từ người khác. Do chưa có quy định về vấn đề này nên việc mua, bán chủ yếu là thỏa thuận ngầm giữa hai bên, làm nảy sinh nhiều bất cập. Anh Lương Xuân Quang, sinh sống tại một khu chung cư ở quận Ba Đình, TP Hà Nội cho biết, cách đây 3 năm khi chuyển đến chung cư ở, gia đình anh đã phải mua lại chỗ để xe từ 1 hộ khác giá 500 triệu đồng, tương đương với giá trị chiếc xe anh đang sở hữu.

Trong khi đó việc mua, bán giữa hai bên chỉ qua trao đổi bằng lời nói hoặc giấy viết tay, không đảm bảo giá trị pháp lý. “So với mức giá thuê chỗ đỗ từ 1-2,5 triệu đồng/tháng ở các điểm trông giữ bên ngoài thì giá mua trên cao hơn nhiều. Tuy vậy, nếu sống ở một chỗ lại gửi xe chỗ khác khá bất tiện nên tôi chẳng còn lựa chọn nào khác là phải mua. Hiện nay đã có quy định được phép chuyển nhượng, cho thuê chỗ để xe, tôi rất yên tâm vì có thể tiến hành các giao dịch hợp pháp liên quan đến chỗ để xe khi không còn nhu cầu sử dụng nữa”, anh Quang cho biết.

Cần quy định mức giá trần

Ngoài các ý kiến đồng tình, ủng hộ quy định trên vì cho rằng sẽ góp phần làm minh bạch việc mua bán, chuyển nhượng chỗ để xe trong các khu nhà cao tầng thì vẫn còn một số ý kiến lo ngại. Bởi, hiện vẫn chưa có quy định về mức giá trần chỗ đỗ xe nên rất dễ dẫn đến tình trạng chủ đầu tư độc quyền, đẩy giá lên cao. Hơn nữa, do số tiền người dân bỏ ra mua chỗ đỗ xe là không hề nhỏ nên cần cấp giấy chứng nhận cho tài sản này.

Ông Lê Văn Sơn, Giám đốc Công ty môi giới bất động sản ở đường Xuân Thủy, quận Cầu Giấy, TP Hà Nội nêu quan điểm: “Trong thời gian đầu thực hiện Thông tư 02/2016/TT-BXD, để đảm bảo quyền lợi của người dân khi mua nhà, các cơ quan chức năng cần theo dõi và giám sát chặt chẽ về quy trình, giá bán chỗ để xe của các chủ đầu tư, tránh tình trạng đầu cơ, ép giá đối với khách hàng.

Bên cạnh đó, cần căn cứ vào giá bán căn hộ mỗi khu vực để đưa ra mức giá trần về chỗ để xe hợp lý, thống nhất, tránh việc thả nổi, mỗi nơi “hét” một kiểu. Ngoài ra, ở một góc độ nào đó, việc cho phép bán hẳn chỗ để xe ôtô trong các khu chung cư sẽ gây lãng phí không nhỏ. Bởi xe ôtô là phương tiện hầu như di chuyển thường xuyên, có những hộ gia đình chỉ để xe ở bãi vài ngày/tháng. Trong khi đó, nhu cầu gửi xe của người dân tăng cao nên dẫn tới hiện tượng người có chỗ thì bỏ không, người muốn đỗ lại không có chỗ”.

“Việc thực hiện quy định trên sẽ làm tăng nguy cơ phát sinh xung đột như nếu chỗ đỗ xe đã bán cho người dân xảy ra sự cố hoặc tòa nhà chuyển đổi chủ đầu tư thì quyền lợi của các hộ gia đình đã mua chỗ để xe được giải quyết như thế nào? Hơn nữa, theo quy định, chỗ để xe gắn liền với diện tích sàn xây dựng, giống như nhà cao tầng phải có thang máy, nên thay vì bán chỗ để xe, chủ đầu tư cần bàn giao diện tích này cho Ban Quản trị chung cư quản lý, điều hành, thu phí. Có như vậy quyền lợi của người mua căn hộ mới được đảm bảo”, ông Lê Văn Sơn đề xuất.

Ý kiến người trong cuộc

Trao đổi với phóng viên Báo ANTĐ, đại diện Ban quản lý tòa nhà khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính (Vinasinco) cho biết, thực tế hiện nay nhu cầu gửi xe ôtô của người sống tại các khu chung cư là quá lớn, nhiều nơi quá tải không có chỗ để. Điển hình như tại các chung cư của khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, mặc dù là chung cư đầu tiên của Hà Nội khi xây dựng có thiết kế tầng hầm gửi xe nhưng do xây dựng đến nay đã 13 năm (năm 2003), chỗ để xe chật do vậy không đủ chỗ để xe.

Những hộ dân sống ở các chung cư này đăng ký gửi xe và được Ban quản trị tòa nhà sắp xếp luôn được thực hiện lần lượt, ai đăng ký trước thì được sắp xếp trước chứ không có sự thiên vị hay ưu tiên, mua đi bán lại chỗ để xe. Đối với các hộ khi sống ở đây đang có chỗ gửi xe, khi chuyển đến nơi ở khác phải trả lại suất gửi xe cho Ban quản trị tòa nhà chứ không được bán hay nhượng cho người khác. Vì toàn bộ tầng hầm, sân chơi là chung của tòa nhà nên không ai có thể bán, hay nhượng lại.

Hiện ở khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, ngoài các tầng hầm bố trí chỗ trông giữ xe ôtô cho người dân thì các đường gom, các bãi trông xe nổi thuộc tòa nhà quản lý cũng được Ban quản trị tòa nhà phối hợp với đơn vị cung cấp dịch vụ trông giữ xe cho người dân sống ở tòa nhà đó. Khi hộ dân có chỗ gửi xe ở trong hầm chuyển đi nơi khác, Ban quản trị sẽ ưu tiên cho những xe đang gửi trên bãi nổi trước.

Giá cả được công khai và có sự thỏa thuận điều chỉnh giữa Ban quản trị với đơn vị cung cấp dịch vụ trông giữ xe đưa ra theo quy định của thành phố. Cụ thể, giá trông xe ở trong hầm là 800.000 đồng/tháng đối với xe ôtô từ 7 chỗ trở xuống, còn giá trông xe bãi nổi là 600.000 đồng/tháng; đối với xe máy Ban quản trị thu 40.000 đồng/tháng còn xe đạp là 10.000 đồng/tháng. Đối với giá trông xe trên bãi nổi được thực hiện áp dụng theo quy định của thành phố.

Về góc độ cá nhân, nhận định về thông tin hiện nay, đại diện Ban quản lý tòa nhà khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính cho rằng, một số chủ dự án chung cư bán thẳng chỗ để xe cho các hộ dân chủ yếu là các chung cư thương mại, chủ đầu tư độc lập mới vậy, còn đối với các chung cư của Nhà nước hoặc cổ phần hiện nay chưa thấy có.

Bà Nguyễn Thu Nga, thành viên Ban quản trị tòa nhà 34T, ở khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính cho biết, hầu hết các tòa nhà ở trong khu vực này đều có tầng hầm nhưng không đáp ứng được nhu cầu chỗ gửi ôtô cho người dân. Do vậy, ai về đây sống trước được sắp xếp trước, nếu hết chỗ đều phải chờ lần lượt và được Ban quản trị vào sổ để khi có chỗ sẽ bố trí. Đối với việc thu phí trông giữ xe đều được thực hiện đúng theo quy định; thu chi tài chính hàng năm đều được công khai minh bạch.

Ông Lương Văn Hữu, Giám đốc Xí nghiệp quản lý dịch vụ và khai thác khu đô thị (thuộc Công ty TNHH MTV quản lý và phát triển nhà Hà Nội) cho biết, hiện đơn vị đang quản lý khoảng hơn 60 chung cư cao tầng và thấp tầng. Tuy nhiên, có những chung cư có tầng hầm chỉ đủ để xe máy, xe đạp phục vụ người dân sống ở các tòa nhà đó. Còn một số chung cư có tầng hầm lớn cũng chỉ đáp ứng một phần nhu cầu trông giữ xe ôtô cho người dân sống tại chung cư đó.

Xí nghiệp quản lý các chung cư tái định cư thuộc về Nhà nước nên việc người dân có chỗ để xe ôtô bán hay nhượng lại cho nhau tuyệt đối không có... Về việc giá trông giữ xe ôtô, xe máy, xe đạp được ông Lương Văn Hữu cho biết các Ban quản trị tòa nhà thu theo mức quy định của UBND TP chứ công ty, xí nghiệp không tự đưa ra mức giá nào cả. Cụ thể, đối với ôtô nếu có gửi trong tầng hầm thì người gửi cũng chỉ phải nộp 600.000 đồng/tháng/xe ôtô từ 7 chỗ trở xuống; xe máy 40.000 đồng/tháng còn xe đạp chỉ khoảng 5.000 đồng/tháng nhưng có khi họ còn không nộp.

Ông Nguyễn Chí Thành, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, khi điều kiện kinh tế phát triển, nhu cầu mua sắm ôtô của cá nhân để phục vụ cho việc đi lại tăng cao. Đối với các hộ gia đình sống tại các chung cư gần như gia đình nào cũng sở hữu một chiếc ôtô, do vậy chỗ gửi xe là nhu cầu cấp thiết. Đối với các chung cao cấp, hầu hết họ có những tầng hầm đỗ xe và cả bãi nổi phục vụ theo nhu cầu của người dân.

Tuy nhiên, chúng ta cũng phải tách bạch rõ ràng, việc các chung cư bán hoặc cho thuê chỗ để xe là chuyện bình thường. Vì ở đây có hai lý do, thứ nhất, đối với người mua nhà ở chung cư đó thì họ chỉ mua phần diện tích nhà ở chứ không mua chỗ trông giữ xe mà bảo là bãi trông xe sử dụng chung. Trong khi đó, theo quy chuẩn thông thường các chung cư bắt buộc phải có chỗ trông xe máy chứ không có quy định phải có chỗ trông ôtô.

Thứ hai, việc này phục vụ theo nhu cầu của từng người, nếu như hộ dân sống ở đó không có nhu cầu gửi xe ôtô thì tại sao lại bắt họ phải đóng phí, mất tiền liên quan đến việc đầu tư chỗ trông giữ xe. Bên cạnh đó, đối với việc ban hành giá trông giữ xe, cơ quan quản lý cũng nên có sự phân hạng theo từng loại bãi đỗ. Đối với phí trông giữ xe trong tầng hầm cần phải thu cao hơn so với bãi đỗ xe nổi ở bên trên, vì đầu tư tầng hầm chi phí rất cao, họ phải đảm bảo các tiêu chuẩn như cháy nổ, ánh sáng… nhưng cũng phải được dựa theo một mức giá trần nhất định.

Theo ANTĐ