Hà Nội dự kiến rà soát, phân loại 12 công trình, dự án vi phạm của Mường Thanh trong đó có khu chung cư HH Linh Đàm; các hạng mục, tầng và căn hộ buộc phải phá dỡ trong năm 2028.
Tháo dỡ chung cư có dân ở không đơn giản
Theo kế hoạch xử lý các tồn tại, vi phạm và khắc phục hậu quả tại 12 công trình, dự án nhà ở liên quan hệ sinh thái Tập đoàn Mường Thanh, tổ hợp HH Linh Đàm là một trong những khu nhà ở có quy mô lớn nhất. Tổ hợp gồm 12 tòa nhà với tổng số gần 9.000 căn hộ. Đây là khu dân cư có mật độ cao, người dân đã sinh sống ổn định trong hơn một thập kỷ.
UBND TP Hà Nội yêu cầu xây dựng phương án xử lý, khắc phục phù hợp, khả thi, cơ bản khắc phục các yếu tố gây mất an toàn cho tính mạng và tài sản. Đồng thời cải tạo, tái thiết nhằm nâng cao điều kiện sống của người dân, bảo đảm mỹ quan đô thị và khả năng dung nạp dân số, đỗ xe, trường học, công trình công cộng, cây xanh...
Trao đổi với PV VietNamNet, ông Bùi Trung Dung, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng), cho rằng việc xử lý những công trình đã hình thành và có cư dân sinh sống ổn định hơn 10 năm cần được nhìn nhận từ góc độ tổng thể.
“Việc tháo dỡ một phần tòa nhà đã có cư dân sinh sống ổn định nhiều năm sẽ rất phức tạp. Việc phá dỡ ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống của hàng chục nghìn người và còn liên quan đến nhiều vấn đề về kỹ thuật, điện, nước... Đặc biệt, nếu phương án xử lý là cắt bỏ các tầng xây dựng vượt chỉ tiêu quy hoạch, công việc càng phức tạp bởi phải bảo đảm an toàn cho hàng nghìn người vẫn đang sinh sống ở các tầng phía dưới và khu vực”, ông Dung nói.
Theo ông, trường hợp công trình được phép xây dựng 27 tầng nhưng thực tế vượt nhiều tầng thì việc cắt bỏ phần xây dựng vượt chỉ tiêu không thể thực hiện đơn giản.
“Không thể để 30 tầng bên dưới vẫn sinh hoạt bình thường trong khi bên trên tháo dỡ”, ông phân tích.
Cùng với hệ thống kết cấu chịu lực, các hệ thống kỹ thuật của tòa nhà cũng có thể bị tác động như thang máy, cấp thoát nước, điện, phòng cháy chữa cháy... Các hệ thống này phải được duy trì hoặc điều chỉnh phù hợp trong quá trình xử lý.
“Ví dụ trong thời gian tháo dỡ, thang máy không hoạt động thì công tác an toàn cho người dân ở bên dưới thế nào? Muốn thang máy hoạt động thì phải điều chỉnh hệ thống”, ông Dung đặt vấn đề.
Theo chuyên gia, nếu sử dụng các công cụ nhỏ để tháo dỡ từng phần, công việc có thể kéo dài, đồng thời phải kiểm soát nghiêm ngặt an toàn cho cả công nhân và cư dân.
Từ thực tế trên, ông Dung cho rằng trước khi quyết định tháo dỡ, cần đánh giá chính xác sai phạm ảnh hưởng đến yếu tố nào và mức độ nguy hại đến đâu.
“Cần đánh giá lại việc sai phạm đó ảnh hưởng đến những gì, ảnh hưởng như thế nào đến người dân và ảnh hưởng đó nguy hại đến mức độ như thế nào cho xã hội?”, ông nói.
Theo ông, cần phân biệt giữa sai phạm về chỉ tiêu quy hoạch, mật độ xây dựng với những sai phạm trực tiếp đe dọa cuộc sống và an toàn công trình. Một công trình có sai phạm về chỉ tiêu quy hoạch không đồng nghĩa mọi bộ phận của công trình đều không thể sử dụng.
“Sản phẩm đã hoàn thành và đưa vào sử dụng ổn định lâu rồi thì đó là cuộc sống và hạnh phúc vật chất trong xã hội. Phải lưu ý về đường lối xử lý”, ông Dung nhấn mạnh.
Từ góc độ này, chuyên gia đề xuất thay vì chỉ đặt vấn đề tháo dỡ, cơ quan quản lý có thể nghiên cứu vài phương án khác, đó là: rà soát các chỉ tiêu quy hoạch với thực tế của công trình và từ đó xem xét áp dụng các chỉ tiêu quy hoạch quy định với loại hình nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp. Nếu chỉ tiêu quy hoạch hiện tại tương đương thì nên cho tồn tại.
Ông Dung dẫn lại bối cảnh thời điểm các căn hộ được bán ra thị trường, giá khoảng 15 triệu đồng/m2, là mức giá phù hợp với chính sách phát triển nhà ở xã hội.
Theo ông, đây là một hướng tiếp cận cần được xem xét trên cơ sở đánh giá cụ thể từng tòa nhà, từng hạng mục và các quy định hiện hành đối với loại hình nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp.
Đề xuất giảm dân số tại phần công trình vi phạm
Một trong những giải pháp được ông Dung đưa ra là nếu xác định một số tầng hoặc diện tích không phù hợp với tiêu chuẩn về nhà ở cho người thu nhập thấp, có thể xem xét giảm số cư dân phải di dời thay vì phá bỏ ngay phần công trình đó.
“Ví dụ theo tiêu chí nhà ở cho người có thu nhập thấp thì có khi chỉ phải dỡ bỏ một số tầng. Vài tầng đó có thể không cắt nữa, mà chỉ rút cư dân ra. Một số tầng có thể được sử dụng làm không gian sinh hoạt chung, tầng lánh nạn hoặc phục vụ các mục đích công cộng khác nếu đáp ứng yêu cầu về kỹ thuật”, ông nêu ý kiến.
Ông Dung cho rằng với những tòa nhà phải bố trí tầng lánh nạn theo quy chuẩn về an toàn cháy, có thể nghiên cứu phương án chuyển đổi một số tầng phù hợp thành không gian phục vụ cứu nạn, cứu hộ.
Trường hợp khu dân cư thiếu không gian đỗ xe, nhà trẻ... cũng có thể nghiên cứu bố trí một số diện tích tầng nổi cho các mục đích này, nếu đáp ứng yêu cầu về kết cấu, giao thông và phòng cháy chữa cháy. Theo cách tiếp cận này, số người phải di dời có thể được hạn chế, trong khi phần lớn cư dân vẫn tiếp tục sinh sống tại công trình.
“Kết quả là số dân phải di dời rất hạn chế, tòa nhà vẫn được giữ nguyên - giảm tải rất nhiều”, ông Dung nhận định.
Một điểm khác được chuyên gia lưu ý là khi đánh giá phương án xử lý, không nên chỉ tính đến tác động của hoạt động tháo dỡ. Bản thân việc di dời một cộng đồng dân cư lớn cũng có thể tạo ra những xáo trộn đáng kể.
Theo ông Dung, cần đánh giá ảnh hưởng đến môi trường giáo dục, môi trường sống, hoạt động kinh doanh của những người đang ổn định tại khu vực, chứ không chỉ đánh giá các tác động như tiếng ồn, bụi, rác thải...
Một khu dân cư đã tồn tại hơn 10 năm không chỉ gồm những căn hộ. Xung quanh đó là trường học, cửa hàng, dịch vụ, nơi làm việc, giao thông và các quan hệ sinh hoạt đã hình thành, đáp ứng nhu cầu sống của cư dân. Nếu di dời một lượng lớn người dân, toàn bộ hệ thống này cũng có thể chịu tác động.
Vì vậy, theo chuyên gia, phương án xử lý cần cân bằng giữa yêu cầu khắc phục sai phạm, bảo đảm an toàn và việc hạn chế tối đa xáo trộn cuộc sống của người dân.
Từ góc độ quản lý nhà nước, ông Dung cho rằng mục tiêu cuối cùng vẫn là xử lý các tồn tại, bảo đảm an toàn, trật tự quy hoạch và quyền lợi chính đáng của người dân.
Tuy nhiên, phương án thực hiện cần dựa trên đánh giá cụ thể về mức độ ảnh hưởng của từng sai phạm.
“Với các dự án sai phạm, nếu không đảm bảo điều kiện tối thiểu của dự án cho người thu nhập thấp thì di dời một số hộ, điều chỉnh phù hợp theo tiêu chí nhà ở thu nhập thấp”, ông đề xuất.
Đặc biệt, với một tổ hợp có gần 9.000 căn hộ, việc lựa chọn phương án không chỉ tác động đến một chủ đầu tư mà còn liên quan trực tiếp đến cuộc sống của hàng chục nghìn người.
“Việc tháo dỡ một phần tòa nhà chung cư có thể gây ra nhiều hệ lụy. Rất khó tháo dỡ. Và tháo dỡ xong mà sử dụng được lại cũng vẫn rất phức tạp”, ông Dung lưu ý.
Theo ông, trong bối cảnh người dân đã sinh sống ổn định, hạnh phúc, không có tranh chấp về việc căn hộ không thể ở được, vấn đề nổi bật là xử lý pháp lý đối với công trình và quyền sở hữu tài sản của người mua. Do đó, việc rà soát, phân loại mà Hà Nội dự kiến thực hiện trong thời gian tới sẽ có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định phương án xử lý cho từng nhóm công trình.
Hà Nội rà soát, phân loại các công trình thuộc hệ sinh thái Tập đoàn Mường Thanh để xác định hạng mục được tồn tại hoặc phải di dời, phá dỡ. Cư dân HH Linh Đàm mong muốn thành phố có phương án xử lý vi phạm, bảo đảm đời sống, an sinh cho người dân.
.svg){kind=icon}
