Bức tranh thị trường năm 2025 cho thấy một nghịch lý là dù nguồn cung phục hồi mạnh mẽ với hơn 128.000 sản phẩm mới được tung ra (tăng gần 88% so với năm 2024) nhưng phân khúc bình dân và nhà ở xã hội (NƠXH) gần như vắng bóng hoàn toàn trên thị trường sơ cấp. Hệ quả tất yếu là giá nhà đất tại các đô thị lớn liên tục tăng nóng, trung bình từ 10-15% mỗi năm, cá biệt có nơi tăng vọt 30%, đẩy cơ hội sở hữu nhà của người thu nhập thấp ra khỏi tầm với.

Đề án 1 triệu căn hộ NƠXH giai đoạn 2021-2030 đã có những nỗ lực đáng ghi nhận. Tính đến cuối năm ngoái, toàn quốc hoàn thành 193 dự án, cung cấp 169.143 căn hộ (vượt kế hoạch năm 3%) và đặt mục tiêu hoàn thành thêm 158.723 căn hộ trong năm nay.

nhà ở xã hội
Cần coi nhà ở xã hội là một loại cơ sở hạ tầng chiến lược quốc gia, ngang hàng với việc xây dựng đường cao tốc hay cảng biển. Ảnh: Thạch Thảo

Để tháo gỡ điểm nghẽn, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 66.15/2026/NQ-CP tạo cơ chế đặc biệt, tháo gỡ trực diện các rào cản về pháp lý và quy hoạch. Song, dưới góc độ chính sách công, việc ban hành văn bản chỉ là điều kiện cần. Để chính sách thực sự đi vào đời sống, chúng ta cần một cơ chế thực thi, giám sát đồng bộ được hậu thuẫn bởi các công cụ tài chính bền vững để giải các bài toán cụ thể.

Bài toán 1: "Khóa van" tài chính, đoạn tuyệt với rủi ro vĩ mô

Hiện nay, nguồn vốn phát triển NƠXH của chúng ta vẫn phụ thuộc nhiều vào hệ thống ngân hàng thương mại và các gói tín dụng cấp bù lãi suất. Các gói này mang tính rủi ro cao, dễ bị ách tắc do rào cản thẩm định khắt khe và rất dễ "bay hơi" nếu lãi suất huy động của thị trường biến động.

Rõ ràng sẽ có rất nhiều rủi ro khi chính sách NƠXH phụ thuộc vào tín dụng có lãi suất thả nổi hoặc trợ cấp từ ngân sách. Nếu lạm phát bùng nổ, buộc ngân hàng trung ương phải tăng vọt lãi suất cơ bản thì chi phí vay mượn của chủ đầu tư sẽ tăng phi mã, các gói trợ cấp bị thắt chặt. Hệ quả là nguồn cung khởi công mới có thể sụt giảm mạnh, đẩy thị trường vào cảnh thâm hụt hàng chục triệu mét vuông nhà ở.

Nếu thiết lập được một quỹ Phát triển nhà ở quốc gia vận hành theo cơ chế "khép kín", chúng ta sẽ tạo ra một lá chắn miễn nhiễm với các cú sốc tài chính toàn cầu. Quỹ này có thể được bơm vốn từ việc trích phần trăm giao dịch bất động sản thương mại, nguồn thu đấu giá đất, phát hành trái phiếu chính phủ chuyên đề, hoặc các quỹ bảo hiểm xã hội bắt buộc.

Khi dòng tiền này được tách rời hoàn toàn khỏi ngân hàng thương mại, nó sẽ có thể cung cấp các khoản vay với lãi suất cố định, cực thấp (chỉ từ 1-2%), kéo dài hàng chục năm. Kết quả là cả người mua lẫn nhà đầu tư đều được an tâm tuyệt đối.

Hơn thế nữa, nếu kết hợp yêu cầu bắt buộc dòng tiền của khách hàng phải chảy vào các "tài khoản ký quỹ" và chỉ được giải ngân theo đúng tiến độ vật lý tại công trường, chúng ta sẽ triệt tiêu hoàn toàn rủi ro nhà thầu bán "dự án trên giấy" rồi ôm tiền chạy mất.

Bài toán 2: Đất đai và quyền lực điều phối của Nhà nước

Nghị quyết 66.15 đã có một bước tiến mang tính đột phá khi chuyển từ tư duy quy hoạch "tuyến tính" sang "song song", cho phép lập và phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 đồng thời với quy hoạch cấp trên, giúp doanh nghiệp giảm đáng kể chi phí vốn đọng và thời gian chờ đợi. Tuy nhiên, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng vẫn là rào cản lớn. Việc buộc chủ đầu tư tư nhân tự trích 20% quỹ đất trong dự án thương mại có thể dẫn đến tình trạng lách luật (nộp tiền thay thế) hoặc bố trí NƠXH ở những góc khuất thiếu hạ tầng.

Về vấn đề này, nếu chính quyền địa phương đóng vai trò chủ đạo, trực tiếp đứng ra thu hồi đất và cung cấp quỹ đất "sạch" 100% cho các dự án NƠXH quy mô lớn, tiến độ sẽ được rút ngắn kỷ lục.

Một hướng đi táo bạo hơn là tách bạch giá trị đất và giá trị xây dựng. Nếu áp dụng mô hình "Quỹ đất cộng đồng", trong đó Nhà nước nắm giữ vĩnh viễn quyền sở hữu đất nền, còn người dân chỉ mua phần quyền sở hữu công trình phía trên, kết quả là giá trị "ảo" của đất đai mang tính đầu cơ sẽ bị bóc tách vĩnh viễn khỏi giá thành nhà ở. Nhờ đó, giá nhà sẽ luôn được giữ ở mức rẻ cho các thế hệ tương lai mà người dân vẫn có thể tích lũy tài sản.

Bài toán 3: Xóa bỏ định kiến bằng không gian kiến trúc hòa đồng

Nghị quyết 66.15 bắt buộc phát triển NƠXH dưới dạng chung cư tại các đô thị trung tâm nhằm định hình đô thị nén, chấm dứt tình trạng săn lùng NƠXH thấp tầng để găm hàng chờ tăng giá. Tuy nhiên, việc phát triển độc lập với quy hoạch chung tiềm ẩn rủi ro thiếu đồng bộ hạ tầng, dễ tạo ra các khu đô thị "ngủ đông". Ở một số quốc gia, việc đẩy NƠXH ra vùng ven hẻo lánh nhằm tiết kiệm chi phí đã cắt đứt người dân khỏi sinh kế, giao thông và y tế, biến nơi đây thành những khu nhà ở cô lập.

Nếu chúng ta mạnh dạn áp dụng cơ chế "Quy hoạch đa dạng thu nhập" trong đó cho phép dành 15-20% quỹ nhà để bán hoặc cho thuê đối với các hộ gia đình trẻ, chuyên gia có thu nhập trung bình, kết quả sẽ hoàn toàn thay đổi. Sự hiện diện của nhóm cư dân này sẽ tạo ra lực cầu nội khu mạnh mẽ để duy trì các dịch vụ thương mại, sinh kế tại chỗ, đồng thời xóa bỏ hoàn toàn định kiến xã hội về sự kỳ thị "khu nhà nghèo".

Bên cạnh đó, với xu hướng già hóa dân số, NƠXH cần bắt buộc dành diện tích khối đế cho các cơ sở phúc lợi, y tế. Đồng thời, nếu quy chuẩn kiến trúc yêu cầu không gian linh hoạt (như cấu trúc phòng khách - bếp liên thông), các gia đình có thể dễ dàng tùy biến không gian sống khi sinh thêm con nhỏ trên một diện tích hẹp. Thậm chí, việc ưu tiên một tỷ lệ suất nhà ở cho các cặp vợ chồng mới kết hôn còn có thể biến NƠXH thành công cụ kích thích tỷ lệ sinh.

Bài toán 4: Chống trục lợi bằng dữ liệu số, nâng thời hạn cấm chuyển nhượng từ 5 năm lên 10 năm

Một điểm nhấn nhân văn của Nghị quyết 66.15 là cho phép những người bị thu hồi đất được quyền mua NƠXH mà không cần bốc thăm, không bị rào cản bởi điều kiện thu nhập phức tạp. Điều này giúp đẩy nhanh tiến độ bàn giao mặt bằng cho các dự án hạ tầng cốt lõi. Tuy nhiên, nếu thiếu vắng công cụ giám sát, những suất ưu tiên này rất dễ bị "bán lúa non" trên thị trường chợ đen dưới hình thức vi bằng, làm chệch hướng mục tiêu chính sách.

Nếu chúng ta tích hợp tự động quy trình nộp đơn với Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư và hệ thống của cơ quan thuế, hệ thống sẽ tự động quét lịch sử sở hữu tài sản. Kết hợp với việc nâng thời hạn cấm chuyển nhượng từ 5 năm lên 10 năm đối với diện đặc cách và xử lý nghiêm khắc các vi phạm chuyển nhượng lậu, thị trường đầu cơ sẽ bị triệt tiêu.

Trong quá trình xây dựng, nếu áp dụng cơ sở dữ liệu mở công khai toàn bộ hợp đồng, dòng tiền giải ngân lên nền tảng số, toàn xã hội sẽ đóng vai trò "cảnh sát" giám sát tiến độ. Thậm chí, nếu áp dụng cả công nghệ quét sinh trắc học ngay tại công trường, nhà thầu sẽ không thể tráo đổi nhân công kém chất lượng hay gian dối vật tư.

Rõ ràng, Nghị quyết 66.15 là một phản ứng chính sách vô cùng sắc bén, mang lại giá trị pháp lý quý giá. Nhưng để chính sách này thành công, bài học lớn nhất rút ra là chúng ta bắt buộc phải coi NƠXH là một loại cơ sở hạ tầng chiến lược quốc gia, ngang hàng với việc xây dựng đường cao tốc hay cảng biển.

Trên cơ sở đó, về đầu vào, Nhà nước phải là người chủ động kiểm soát "cuộc chơi" thông qua việc nắm giữ một quỹ đất công dồi dào và điều tiết một nguồn vốn tín dụng chính sách độc lập, khép kín. Về đầu ra, cần thiết lập "kỷ luật thép" bằng cách phong tỏa mọi kẽ hở trục lợi thông qua hệ thống dữ liệu định danh số hóa và chế tài nghiêm khắc. Ngoài ra, việc đánh giá, giám sát phải được hoạch định ngay từ khâu thiết kế để kịp thời tháo gỡ nút thắt, thay vì biến thành nghĩa vụ quan liêu cản trở hồ sơ.

Khi hệ thống pháp lý được song hành cùng sức mạnh của công nghệ giám sát và sự tinh tế, khoa học trong quy hoạch xã hội học, chúng ta chắc chắn sẽ hoàn thành không những 1 triệu căn nhà mà còn kiến tạo nên những không gian sống bền vững, công bằng cho các thế hệ tương lai.