Những rào cản đất đai

Đất đai là nguồn lực rất lớn nhưng lại đang bị trói bởi nhiều quy định, làm cho nguồn lực này chưa thể thị trường hóa, trở thành nguồn lực cho nền kinh tế.

Xem bài 1: Đất và người nghèo, người giàu

Tuần Việt Nam giới thiệu ý kiến của luật sư Trương Thanh Đức:

“Mua quyền sử dụng đất” 2 lần

Nhiều quy định của luật Đất đai gây khó khăn cho kinh doanh bất động sản. Chẳng hạn như, doanh nghiệp đã “mua” quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân, kể cả đất ở, nhưng vẫn phải trả tiền cho Nhà nước để chuyển sang chế độ đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê trước hằng năm. Như vậy không khác nào phải “mua đất” 2 lần.

Hoặc doanh nghiệp mua tài sản (qua hoặc không qua đấu giá, của hay không của doanh nghiệp cổ phần hóa), kèm theo quyền sử dụng đất mua được, thực chất đã là mua đất trong nhiều trường hợp, nhưng khi làm dự án bất động sản thì lại phải đấu giá để mua lại đất một lần nữa, không khác nào mua 2 lần. Chưa kể rất dễ dẫn đến bế tắc trong việc giải quyết quyền sở hữu hợp pháp phần bất động sản trên đất.

Ngoài ra, đất đai đứng tên một số chủ thể sử dụng đất như hộ gia đình, nhưng không xác định được cụ thể là những cá nhân nào, cũng gây nhiều khó khăn cho hoạt động kinh doanh bất động sản.

Do đó, cần sửa đổi các quy định trên của luật Đất đai để giải quyết nhiều vấn đề mâu thuẫn, vướng mắc, bất cập.

Nhiều quy định của luật Đất đai gây khó khăn cho kinh doanh bất động sản. Ảnh minh họa

Gian nan “giải phóng mặt bằng”

Tinh thần các nguyên tắc của luật Đất đai năm 2013 khi Nhà nước thu hồi đất là bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi. 

Nguyên tắc này cũng được tiếp tục khẳng định tại điều 1 về “Đánh giá kết quả thực hiện”, Nghị quyết số 82 ngày 14/6/2019 của Quốc hội về việc “Tiếp tục hoàn thiện, nâng cao hiệu lực, hiệu quả thực hiện chính sách, pháp luật về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị”: “Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định chặt chẽ hơn, bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người có đất thu hồi, ngày càng tạo được sự đồng thuận trong nhân dân”. Tuy nhiên, nguyên tắc này gần như không được thực hiện trên thực tế. 

Luật Đất đai năm 2013 (*) quy định: Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi được bồi thường theo giá cụ thể trên cơ sở khung giá đất theo giá thị trường.

Tuy nhiên, khung giá đất do Chính phủ và HĐND cấp tỉnh quy định nói chung cũng như giá đất cụ thể do UBND quyết định nói riêng thường thấp xa so với giá thị trường, nên rất khó khăn trong việc thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng nói chung và mặt bằng để triển khai dự án của doanh nghiệp bất động sản nói riêng. Đây là vấn đề cần được nhanh chóng xem xét lại ngay, vì các cơ quan quản lý vi phạm nghiêm trọng chính nguyên tắc do mình đặt ra suốt 18 năm qua, từ luật Đất đai năm 2003 cho đến luật năm 2013.

Do đó, cần sửa đổi theo hướng hiện thực hoá nguyên tắc “bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi”.

Kinh doanh bất động sản nhà ở bị siết chặt

Nhà ở là một lĩnh vực rất quan trọng đối với doanh nghiệp bất động sản và cũng phụ thuộc rất nhiều vào quy định của pháp luật đất đai về việc nộp tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, bàn giao mốc giới của dự án. Trong khi đó, các vấn đề này trong luật Đất đai còn có nhiều bất cập, thường xuyên dẫn đến việc vướng mắc, chậm trễ. 

Theo quy định (**) thì việc các công ty bất động sản huy động vốn cho phát triển nhà ở chỉ được thực hiện thông qua 3 hình thức, trong đó có trường hợp “góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân”. 

Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng. Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. 

Việc luật quy định “việc góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết” của các cá nhân, nhất là với tư cách người tiêu dùng như trên là hợp lý. Tuy nhiên, đó là điều rất bất hợp lý khi áp dụng cho mọi tổ chức, kể cả đó là doanh nghiệp bất động sản chuyên nghiệp, thậm chí trái với quy định của luật Đất đai, luật Doanh nghiệp, luật Đầu tư. Trên thực tế, việc vay vốn ngân hàng của doanh nghiệp bất động sản để hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh cũng bị vướng mắc. 

Do đó, cần sửa luật Đất đai, luật Kinh doanh bất động sảnluật Nhà ở theo hướng cho phép, thậm chí là khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản “hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết” với nhau để thực hiện các dự án. 

Luật Đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế nói chung và các doanh nghiệp nói riêng, vì vậy cần được xem xét sửa đổi, khắc phục những vướng mắc, bất cập, góp phần tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển. 

* Kỳ tới: Đầu cơ hay đầu tư đất đai

Lan Anh ghi

(*) Điều 55 về “Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh”, luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Điều 68 về “Nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà ở”; Điều 69 về “Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại”, luật Nhà ở năm 2014 và điều 19 về “Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại”, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ “Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Nhà ở”, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 30/2019/NĐ-CP và Nghị định số 30/2021/NĐ-CP; Điều 9 về “Huy động vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại”, Thông tư số 19/2016/TT-BXD của Bộ trưởng Xây dựng “Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Nhà ở”, đã được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 02/2019/TT-BXD và Thông tư số 07/2021/TT-BXD.

(**) Khoản 1, điều 74 về “Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất”; Điều 113 về “Khung giá đất”; Điều 114 về “Bảng giá đất và giá đất cụ thể”.

tin nổi bật

Hết lo 'kỷ luật nhiều như thế lấy ai để làm việc'

Tiếp xúc với cử tri Hà Nội ngày 23/6, Tổng bí thư nhắc lại câu nói “kỷ luật nhiều như thế lấy ai để làm làm việc”. Câu nói này xuất phát từ một vị lãnh đạo Quốc hội trước đây và từng gây xôn xao dư luận.

Suy thoái kinh tế và Zero Covid đe dọa tham vọng toàn cầu của Trung Quốc

Cảnh báo của Thủ tướng Lý Khắc Cường về việc Trung Quốc đối mặt với thách thức do kiểm soát Covid-19 nghiêm ngặt làm dấy lên lo ngại về nguy cơ giảm tốc, thậm chí suy thoái kinh tế lớn nhất trong nhiều thập kỷ.

Tác động của khủng hoảng kép đến kinh tế Việt Nam

Những hệ lụy của khủng hoảng kép trên thế giới đã nêu trong bài trước sẽ có thể ảnh hưởng xấu đến phục hồi kinh tế đến nước ta như thế nào?

Khủng hoảng kép chưa từng có tiền lệ

Cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu lần này có 2 đặc điểm nổi bật, chưa có tiền lệ so với các cuộc khủng hoảng trước mà nhân loại từng chứng kiến.

Đường cao tốc tây - ta và câu chuyện quản lý

Các cơ quan đang bàn nhiều đến việc tính lại các tổng cục và tương đương tại các bộ, cơ quan ngang bộ, trong đó có phương án tách Tổng cục Đường bộ Việt Nam thành Cục Đường bộ và Cục Đường cao tốc.

Khẩu trang và miễn dịch cộng đồng

Gần đây, tôi đến một cơ quan nhà nước nhưng không được cho vào. Những người bảo vệ - trong khi không hề đeo khẩu trang - dứt khoát không cho tôi đi qua cổng vì không có khẩu trang.

Nữ Vụ trưởng báo chí và chuyện cầm bút

Trợ lý Bộ trưởng, Vụ trưởng Vụ Thông tin báo chí, người phát ngôn Bộ Ngoại giao Lê Thị Thu Hằng cho rằng, làm báo không chỉ là chuyển tải thông tin mà còn có sứ mệnh dẫn dắt.

Nhà báo cần khơi gợi năng lượng tích cực, để người khó khăn vẫn thấy đường đi

Khi đặt bút viết, cần khơi gợi được năng lượng tích cực trong mỗi con người, để họ thấy rằng trong cái khó vẫn tìm thấy đường đi, Bộ trưởng Lê Minh Hoan chia sẻ về nghề báo.

Viết giữa hai dòng chữ trên báo và trên Facebook

Gần đây, trên Facebook tôi viết một status ngắn phê phán một bức ảnh chụp tấm áp phích cổ động SEA Games 31. Tấm áp phích đó có tận 5 lỗi ngữ pháp rất ngớ ngẩn, cả tiếng Anh lẫn tiếng Việt, ví dụ, “Đại hội thể thao Đông Lam Á”, “Welcom”.

Khát vọng tạo nên tính cách người Israel

Ở phần 2 cuộc bàn tròn trực tuyến với Tuần Việt Nam, Đại sứ Nadav Eshcar chia sẻ về khát vọng lập quốc, xây dựng đất nước của người Israel, về tình cảm của gia đình ông những năm tháng sống tại Việt Nam.

Công nghệ làm nên phép màu Israel

Tuần Việt Nam trò truyện trực tuyến với Đại sứ Israel tại Việt Nam Nadav Eshcar về "cây đũa thần" công nghệ làm nên phép màu trên con đường phát triển quốc gia.

Thực nghiệm bắn nỏ thần: Tìm về truyền thuyết để minh chứng lịch sử oai hùng

Đánh giá kết quả thực nghiệm bắn nỏ Liên Châu tại khu di tích Cổ Loa, các nhà khoa học, tướng lĩnh quân đội cơ bản cho rằng đây là công trình nghiên cứu có hiệu quả, nỏ bắn được nhiều mũi tên, có tầm xa và độ sát thương…

Giảm giá xăng vừa giúp dân vừa kìm lạm phát

Thông tin Bộ Tài chính trình Chính phủ đề xuất “giảm kịch khung” thuế bảo vệ môi trường với xăng dầu, xem xét bỏ quỹ bình ổn mang lại làn gió tươi mát cho người dân và nền kinh tế vốn chật vật sau đại dịch, lạm phát tăng cao.

Khi bộ trưởng lệch chuẩn

Việc khởi tố những cán bộ cấp cao nhất có thể tạo ra khủng hoảng ngắn hạn với đội ngũ lãnh đạo cấp bộ, gây ra xáo trộn cán bộ của cả một ngành.

Công tác cán bộ nhìn từ những vụ kiểu Việt Á

Đại dịch Covid-19 hóa ra lại là ngọn lửa thử vàng đối với đội ngũ nhân viên y tế từ cấp trung ương đến cơ sở.