'Ôm hận' siêu dự án Usilk City, khách phải làm điều 'vô tiền khoáng hậu'

Lời tòa soạn:

Trong khi quỹ đất ngày càng khan hiếm, nhu cầu nhà ở nhiều, nguồn cung trong vài năm qua hạn chế thì tại nhiều thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM... không ít các dự án chung cư, khu đô thị được đầu tư xây dựng lại rơi vào cảnh chậm tiến độ “đắp chiếu” dở dang. Hàng trăm khách hàng đã đóng tiền vào các dự án trên nhưng chưa thể nhận nhà trong suốt nhiều năm. Tài nguyên đất bị lãng phí, công trình “đắp chiếu” dở sống dở chết làm nhếch nhác bộ mặt đô thị…

Tuyến bài Hồi sinh những dự án nhà ở đắp chiếu của VietNamNet ghi nhận thực tế cũng như ý kiến đóng góp của các chuyên gia, cơ quan quản lý... với mong muốn tìm lối ra cho những dự án đắp chiếu này.

Siêu dự án Usilk City nằm ngay trên tuyến đường Tố Hữu (Hà Đông, Hà Nội) do CTCP Sông Đà Thăng Long (STL) làm chủ đầu tư. Dự án từng được giới thiệu như niềm kiêu hãnh của người dân Thủ đô, gồm 13 tòa nhà cao từ 25-50 tầng, với 2.800 căn hộ cao cấp, tổng mức đầu tư lên tới 10.000 tỷ đồng.

Được khởi công xây dựng từ 2008, theo kế hoạch, trong hai năm 2012-2013, chủ đầu tư STL sẽ bàn giao nhà cho người mua.

Tuy nhiên, sau khi đóng tiền mua căn hộ tại dự án, nhiều khách hàng đã phải "ôm hận" vì tiến độ thi công chậm, liên tục dừng triển khai.

Trước tình trạng này, năm 2013, hàng trăm khách hàng đã chung tay "trục vớt" dự án. Một thoả thuận “vô tiền khoáng hậu” trên thị trường bất động sản thời điểm đó đã xảy ra khi khách hàng dự án Usilk City thay chủ đầu tư, trở thành người kiểm soát dòng tiền đổ vào dự án này với mong muốn được nhận nhà trong thời gian sớm nhất.

Thay vì nộp tiền trực tiếp cho chủ đầu tư, 3 đại diện của khách hàng cùng một đại diện của chủ đầu tư mở tài khoản tại ngân hàng. Sau đó, tiền từ tài khoản chung này mới chuyển vào tài khoản của STL theo tiến độ xây dựng đã kiểm tra thực tế.

Tất nhiên, Sông Đà Thăng Long cũng không được rút tài khoản này mà ngân hàng sẽ chuyển tiền để giải ngân cho các nhà thầu.

Việc minh bạch và dòng tiền được kiểm soát đúng mục đích đã góp phần giúp cho các tòa CT1-101, 102, 103 về đích, bàn giao các căn hộ cho khách hàng vào năm 2015.

Giữa bức tranh u ám, Usilk City có thêm một điểm sáng khi cuối năm 2015, CTCP Đầu tư Hải Phát Thủ đô - thành viên của CTCP Đầu tư Hải Phát (Hải Phát Invest) vào tiếp quản tòa CT2-105 với tên mới là HPC Landmark 105.

Tháng 3/2017, UBND TP. Hà Nội có quyết định chấp thuận cho phép Sông Đà Thăng Long chuyển nhượng toà CT2-105 Usilk City cho CTCP Đầu tư Hải Phát gồm một khối nhà 50 tầng và phần diện tích tầng hầm nằm trong phạm vi lô đất chuyển nhượng.

Vào cuối năm 2018, chủ đầu tư bắt đầu bàn giao căn hộ cho khách hàng.

Cũng tại dự án Usilk City, năm 2019, CTCP BIDGroup bắt đầu tiếp quản và triển khai lại tòa nhà CT1- 104 trên nền móng 5 tầng sau nhiều năm bất động với tên thương mại là BID Residence.

Tuy nhiên, có thời gian, BID Residence lại vướng lùm xùm khi người mua phản ánh dự án chậm tiến độ.

Trao đổi với PV VietNamNet, ông Phạm Đức Huy, Giám đốc Ban Kinh doanh Công ty BIDGroup, cho biết, cuối năm 2023, dự án được khởi động lại. Công ty dự kiến bàn giao nhà cho khách hàng vào cuối năm 2024.

Việc dự án tạm dừng, theo ông Huy, do phát sinh những vấn đề chưa thống nhất giữa chủ đầu tư (CTCP Sông Đà Thăng Long) và nhà phát triển dự án (Công ty BIDGroup).

Về việc tham gia “hồi sinh” dự án, ông Huy chia sẻ, được thực hiện theo phương án mới của công ty là lập một tài khoản mới. Tài khoản này được dùng cho dự án, dưới sự quản lý của 3 bên gồm khách hàng, chủ đầu tư cũng như đơn vị phát triển dự án.

“Tài khoản này chỉ được chi cho dự án để đảm bảo dòng tiền, và chỉ khách hàng nắm được tình hình tài chính của dự án. Cùng với đó, chủ đầu tư, nhà phát triển dự án và khách hàng cũng thành lập ban quản lý để kiểm soát toàn bộ khối lượng, tiến độ dự án. Quan trọng nhất ở đây vẫn là sự đồng lòng của chủ đầu tư, đơn vị phát triển dự án và khách hàng” - ông Huy nói.

Còn về giá bán, vị Giám đốc Ban Kinh doanh Công ty BIDGroup cho biết cũng có điều chỉnh trên cơ sở đồng ý của khách hàng.

Theo ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc điều hành CLB nhà đầu tư bất động sản NAC, để hồi sinh các dự án từng “chết lâm sàng” có rất nhiều khó khăn.

Ông Duy thẳng thắn chỉ ra, khó khăn lớn nhất nhiều khi đến từ chính chủ đầu tư cũ của dự án.

“Với một dự án cũ, nhà phát triển dự án (doanh nghiệp mới) sẽ có rất nhiều bước pháp lý phải thông qua chủ đầu tư trong khi mình là người bỏ tiền. Trong khi làm dự án, yếu tố thời gian quyết định rất lớn đến hiệu quả. Chỉ cần chủ đầu tư cũ không hợp tác trong việc ký hồ sơ đã gây tắc nghẽn, dẫn đến dòng tiền bị tắc, phải trả lãi và trả chi phí hệ thống,... Điều này là rủi ro lớn đối với nhà đầu tư mới”- ông Duy đánh giá.

Trong mối quan hệ chủ đầu tư - nhà phát triển dự án, Giám đốc Ban Kinh doanh Công ty BIDGroup cũng cho rằng, việc các bên hợp tác, đồng nhất được các vấn đề trong quá trình vực dậy dự án là rất quan trọng.

“Nếu chủ đầu tư và nhà phát triển dự án không thống nhất được về phương án hợp tác đưa ra thì dự án sẽ phải tạm dừng lại. Điều này kéo theo rất nhiều ảnh hưởng, từ dự án, dòng tiền... Mà ảnh hưởng trực tiếp nhất là đến tiến độ dự án, việc bàn giao nhà khách hàng”, ông Huy nhìn nhận.

Một khó khăn nữa, theo Giám đốc điều hành CLB nhà đầu tư bất động sản NAC, là do dự án đắp chiếu lâu nên hệ số tài chính gần như là âm.

Vị này lấy ví dụ, khi thực hiện một dự án mới, tính toán vay ngân hàng trong vòng 3 năm, bán hàng trong vòng 3 năm thì có lời. Nhưng bây giờ dự án đã bất động đến 10 năm thì 7 năm chi phí phát sinh đã 'ăn' hết lợi nhuận. Điều này sẽ ảnh hưởng đến giá bán của dự án.

“Một dự án chung cư ở Hà Nội tôi đã tham gia 'giải cứu', trước kia giá vốn bán mỗi m2 khoảng 21-22 triệu đồng. Qua 5-7 năm đắp chiếu, mỗi năm lại gánh thêm phần chi phí tài chính nên giá vốn thời điểm doanh nghiệp mới vào đã lên tới 31-32 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, giá giao dịch trên thị trường khoảng 35 triệu đồng/m2. Như vậy, giá vốn của hàng hoá sau bao nhiêu năm về tiệm cận với giá thị trường. Doanh nghiệp mua lại muốn có lợi nhuận phải bán cao hơn so với thị trường khoảng 20-25%, tức với giá 42-45 triệu đồng/m2 thì thị trường rất khó chấp nhận” - ông Duy phân tích.

Nhìn nhận từ thực tế, ông Duy lưu ý, để vực dậy dự án với hệ số tài chính âm phải có một trong hai yếu tố: chủ đầu tư cũ của dự án phải chấp nhận lỗ sâu hoặc ngân hàng phải giảm lãi. Nếu cả hai yếu tố trên cùng diễn ra là tốt nhất nhưng việc ngân hàng giảm lãi là khó. Vì vậy, chủ đầu tư cũ phải chấp nhận lỗ sâu.

Theo ông Duy, càng kéo dài thời gian dự án thì chi phí tài chính càng nhiều dẫn đến việc dự án không hiệu quả. Không hiệu quả thì sẽ không có người đi “giải cứu”.

“Việc giải cứu dự án đòi hỏi quyết tâm và năng lực của nhà đầu tư rất lớn” - ông Duy nhấn mạnh.

Dù quá trình tái khởi động dự án treo còn nhiều vướng mắc, khó khăn nhưng chuyên gia bất động sản đánh giá đây là nguồn tài nguyên lớn để thị trường mua bán chuyển nhượng (M&A) dự án tiếp tục sôi động. Đặc biệt, khi các dự án “chết lâm sàng” được hồi sinh sẽ giải phóng được lượng tồn kho bất động sản lớn.