Báo cáo chuyên đề “Thực trạng sức khoẻ thị trường bất động sản Việt Nam” tháng 6/2023, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, các doanh nghiệp đầu tư, phát triển bất động sản (BĐS) đồng loạt lâm vào trạng thái “ngộp thở” trong thời gian dài. 

Về khả năng cầm cự của doanh nghiệp BĐS, theo VARS, nếu tình hình thị trường vẫn tiếp tục diễn biến khó khăn thì có đến 23% doanh nghiệp chỉ có thể duy trì hoạt động được đến hết quý III/2023, 43% doanh nghiệp trụ được đến hết năm 2023. 

Từ đầu năm 2022 đến nay, Chính phủ đã có những chính sách trực tiếp lẫn gián tiếp nhằm vực dậy thị trường BĐS. Tuy nhiên, sự phục hồi vẫn diễn ra khá chậm.

Bàn giải pháp để đẩy nhanh tốc độ phục hồi của thị trường BĐS, PV VietNamNet đã có cuộc trao đổi với ông Trần Nguyên Đán (Giảng viên Đại học Kinh tế TP HCM).

Nhà đầu tư BĐS không muốn “bắt dao rơi”

-Thị trường BĐS đã có những dấu hiệu hồi phục, tuy nhiên tốc độ vẫn còn khá chậm. Theo ông, đâu là nguyên nhân? 

Ông Trần Nguyên Đán: Thị trường BĐS hiện nay vẫn chưa có dấu hiệu thật sự rõ ràng nào về sự phục hồi. Thị trường đã xuất hiện giao dịch nhưng quy mô vẫn còn nhỏ lẻ, không đáng kể. Thật khó để phân biệt đây có phải là những giao dịch thật hay môi giới đang tạo sự sôi động cho thị trường? 

Thị trường BĐS chậm hồi phục vì nhiều nguyên nhân, trong đó có tâm lý chờ đợi của người dân. Mọi người vẫn đang chờ đợi dòng vốn vay với lãi suất thấp.

Hiện nay, lãi suất tiền gửi đã giảm rồi nhưng lãi suất cho vay giảm không đáng kể. Trong hoạt động tín dụng, không phải cứ lãi suất tiền gửi vừa giảm thì lãi suất cho vay sẽ giảm theo ngay, nó sẽ có độ trễ. 

Không có nguồn vốn vay giá rẻ, khó khăn của người vay còn đến từ việc chứng minh khả năng trả nợ. Trước đây, không ít người vay ngân hàng với mục đích sản xuất kinh doanh nhưng thật ra là lấy tiền đi đầu tư BĐS. 

Còn hiện nay, kinh tế khó khăn nên việc người vay chứng minh khả năng trả nợ bằng phương án kinh doanh rất khó thuyết phục. Các ngân hàng hiện thẩm định rất kỹ, họ thà không cho vay còn hơn cho vay mà bị mất vốn. 

Ngoài ra, rất nhiều nhà đầu tư BĐS có nhà mặt tiền cho thuê. Đứng trước làn sóng trả mặt bằng, những nhà đầu tư này đang gặp khó về dòng tiền, không còn sẵn tiền để tham gia thị trường. 

- Nhà đầu tư bất động sản hiện đang chọn kênh trú ẩn nào? 

Khi tham gia đầu tư BĐS, nhà đầu tư thường kỳ vọng dòng tiền từ hai nguồn thu nhập, đó là công việc chính của họ và lợi nhuận BĐS mang lại. 

Với tình hình kinh tế như hiện nay, nhiều nhà đầu tư lo ngại viễn cảnh suy thoái kinh tế trong tương lai nên có tâm lý tích trữ tiền mặt. 

Bên cạnh đó, một nghịch lý đang diễn ra là lãi suất tiền gửi có dấu hiệu giảm nhưng lượng tiền gửi lại tăng. 

Không ít nhà đầu tư BĐS chọn cách gửi tiết kiệm bởi đây là kênh trú ẩn an toàn. Họ chờ đợi đến khi nào thị trường có dấu hiệu hồi phục thì sẽ lập tức tham gia ngay. 

Còn hiện nay, nhà đầu tư BĐS không muốn “bắt dao rơi”. Họ thà mất khoản lợi nhuận khi tham gia thị trường trễ nhưng sẽ an toàn hơn. Xu hướng của nhà đầu tư BĐS hiện nay là gửi tiết kiệm. 

- Theo ông, bơm vốn cho doanh nghiệp BĐS lúc này có phải là giải pháp?

Với tình hình tài chính của các doanh nghiệp BĐS hiện nay, việc bơm vốn cho họ giống như “đổ tiền vào túi không đáy”. 

Khi người có nhu cầu mua nhà ở trực tiếp tiếp cận được vốn vay thì lập tức doanh nghiệp BĐS sẽ có tiền. Tập trung vốn vay cho người mua nhà ở thực sẽ không làm tăng rủi ro cho ngân hàng, không vỡ hệ thống. 

Hiện nay, 3/4 các loại tài sản thế chấp của ngân hàng hầu hết là BĐS. Khi thị trường suy giảm, các ngân hàng cũng sẽ đánh giá lại giá trị tài sản thế chấp để hạn chế rủi ro. So với cá nhân vay mua nhà, các khoản vay của doanh nghiệp BĐS có nguy cơ nợ xấu, rủi ro cao hơn. 

Chính phủ phải trở thành ‘người chi tiêu nhiều nhất’

- Theo ông, cần có những giải pháp nào để giúp thị trường BĐS phục hồi?

Khi hệ sinh thái BĐS, bao gồm tất cả nhóm ngành liên quan đến BĐS như xây dựng, vật liệu, cơ điện…, bị đứng hình kèm theo những dấu hiệu suy thoái kinh tế, Chính phủ phải đóng vai trò là “người chi tiêu lớn nhất”.

Phần chi tiêu của Chính phủ sẽ như “vốn mồi” để kéo thị trường đi lên, tạo ra công ăn việc làm… để bù vào phần thiếu hụt chi tiêu. 

Trong kinh tế vĩ mô, tổng cầu của nền kinh tế có hai yếu tố quan trọng là chi tiêu của Chính phủ và chi tiêu của hộ gia đình, cá nhân. Cải thiện hai chỉ số này sẽ giúp cho nền kinh tế đi lên. 

Hiện chỉ số chi tiêu của hộ gia đình, cá nhân đang suy giảm do ảnh hưởng của dịch Covid-19 và tâm lý chờ đợi diễn biến kinh tế tương lai. Để hệ sinh thái BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung phục hồi, cách duy nhất là Chính phủ phải mở rộng chính sách tài khoá, đẩy mạnh đầu tư công. 

Cùng với việc tăng chi tiêu, trong giai đoạn khó khăn hiện nay, Chính phủ không nên giao chỉ tiêu thu thuế cho các địa phương. Cần cắt thuế, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, giảm thuế thu nhập cá nhân… mạnh hơn nữa. 

Để tăng trưởng kinh tế, Chính phủ cần chấp nhận nợ công tăng, thâm hụt ngân sách kéo dài trong 5 năm tới. Khi kinh tế hồi phục, việc thu thuế được nhiều hơn sẽ giải quyết được bài toán thâm hụt ngân sách. 

Khu vực trung tâm TP.HCM nhìn từ Khu đô thị mới Thủ Thiêm. (Ảnh: Anh Phương)

- Nhiều địa phương đã có kế hoạch đầu tư nhà giá rẻ, Ngân hàng Nhà nước cũng đã công bố gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay mua nhà ở xã hội, nhà công nhân nhưng hết tháng 5 chưa chưa giải ngân được đồng nào...

Gói 120.000 tỷ đồng khó giải ngân được bởi những vướng mắc về chính sách phát triển nhà ở xã hội (NƠXH). 

Đối với NƠXH có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn, công nhân khó mua được. Ví dụ, trường hợp hai vợ chồng đang làm công nhân và đang nuôi một con nhỏ. Tổng thu nhập của hai vợ chồng này khoảng 15 triệu đồng/tháng. 

Sau khi trừ tất cả chi phí sinh hoạt và nuôi con, mỗi tháng, hai vợ chồng này dành dụm tối đa được 4 triệu đồng. Thu nhập như vậy không thể mua được nhà. 

Chính sách phát triển NƠXH cho công nhân hiện nay không phù hợp. Nên đầu tư các dự án nhà ở cho công nhân thuê trong 10 năm, khi hết thời hạn có thể điều chỉnh giá thuê. 

Còn với loại hình NƠXH đang được các thành phố lớn phát triển, nhiều người đủ năng lực tài chính để mua thì không đủ điều kiện và ngược lại.