Xem lại bài 1: Góp đất để hạn chế cưỡng chế

Theo đánh giá của chính người dân tham gia và các chuyên gia, các dự án trên đều thành công trên nền tảng phát triển đồng thuận. Tuy nhiên, vì chưa có khuôn khổ pháp lý phù hợp nên việc thẩm định, phê duyệt, tài chính đã gặp rất nhiều khó khăn.

Từ thực tiễn ở Việt Nam, đối chiếu với kinh nghiệm lập pháp ở các nước, có thể rút ra một số điểm cần chú ý khi xây dựng cơ chế điều chỉnh lại đất đai.

Thứ nhất, ở nhiều nước, điều chỉnh lại đất đai được áp dụng tốt hơn đối với các dự án ở nông thôn hoặc vùng ven đô thị bởi lẽ số lượng chủ đất ở đó ít hơn, làm cho việc thỏa thuận, thương lượng thuận lợi hơn. 

Một số dự án ở Đà Nẵng đã được triển khai thí điểm áp dụng cơ chế góp đất

Mặt khác, kinh nghiệm của khá nhiều nơi như HongKong cũng cho thấy, điều chỉnh lại đất đai có thể vận hành hiệu quả ngay ở các khu đô thị đông dân nếu chính quyền cho phép chủ đầu tư thực hiện các dự án nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ để họ có thể nhận lại được lợi nhuận, từ đó có động cơ tham gia các dự án như vậy.

Như vậy, ở Việt Nam, có thể áp dụng cơ chế điều chỉnh lại đất đai ở nhiều loại dự án phát triển đô thị; hoặc cải tạo các khu vực nhỏ, có liên quan nhiều đến đất ở và đất vườn ao liền kề, các lô đất gần mặt đường khi chỉnh trang đô thị và giải quyết nhà siêu méo siêu mỏng. 

Như kinh nghiệm phong phú gần 100 năm của Hà Lan cho thấy, cơ chế này còn có thể giúp tích tụ đất nông nghiệp nhằm khắc phục tình trạng manh mún đất đai, ví dụ như Chương trình xây dựng nông thôn mới ở Việt Nam.

Thứ hai, điều chỉnh lại đất đai là  đụng chạm đến con người với quyền sở hữu thiêng liêng, suy nghĩ, mong muốn của họ, chứ không chỉ về những tòa nhà, con đường. Vì vậy, cần đặc biệt lưu ý tạo cơ chế đồng thuận, thỏa thuận, tham gia tự nguyện, chủ động của người dân khi thiết kế các điều khoản về điều chỉnh lại đất đai.

Ở hầu hết các nước có quy định đòi hỏi phải có tỷ lệ tối thiểu chủ sở hữu đất đai đồng ý, quá trình điều chỉnh lại đất đai mới được tiến hành (như 66% ở Nhật, Israel; 50% ở Đài Loan…). Ngay cả ở Đức, Israel có quy định về điều chỉnh lại đất đai bắt buộc, việc thỏa thuận, thương lượng, đạt đồng thuận của cộng đồng vẫn được ưu tiên hết mức, cho đến khi không còn con đường nào khác thì chính quyền mới sử dụng thẩm quyền để buộc các chủ đất phản đối phải chấp nhận điều chỉnh lại đất đai.

Cơ chế điều chỉnh lại đất đai cần được thiết kế theo hướng cho các bên liên quan tương tác với nhau được nhiều, xây dựng niềm tin với nhau. Chẳng hạn, cần có quy định về tổ chức/đơn vị phụ trách điều chỉnh lại đất đai với thành phần gồm các chủ đất, chủ đầu tư, đại diện chính quyền có quyền, trách nhiệm, lợi ích phù hợp, giảm sự lạm dụng quyền lực của các bên. Rất cần cơ chế để dàn xếp, dung hòa khi có sự xung đột về quyền, lợi ích giữa các bên.

Đối chiếu với Việt Nam, Hiến pháp 2013 đã ghi nhận quyền sử dụng đất như một quyền tài sản; Nghị quyết 18-NQ/TW đặt ra việc luật hóa cơ chế chia sẻ lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư dự án và người dân. 

Trong đó, đối với các dự án mà lợi ích riêng của chủ đầu tư gắn với lợi ích quốc gia, công cộng, có thể áp dụng cơ chế có chia sẻ lợi ích theo mô hình điều chỉnh lại đất đai như ở các nước. Cần đạt được sự đồng thuận của đại đa số cộng đồng đối với phương án chuyển dịch đất đai này. Tùy theo từng loại dự án mà Luật có thể giao cho Chính phủ quy định tỷ lệ đồng thuận tối thiểu như 2/3 (66% như ở Israel), 70%, 80% hay cao hơn.

Thứ ba, những lợi ích, chi phí về kinh tế cần được tính đến khi thiết kế cơ chế điều chỉnh lại đất đai. Như kinh nghiệm ở tất cả các nước cho thấy, cả chủ sở hữu đất đai, chủ đầu tư, chính quyền địa phương đều cần nhận lại được quyền lợi tài chính từ dự án để có động lực tham gia. 

Để có đất với chi phí thấp phục vụ cho điều chỉnh lại đất đai, ở nhiều nước, chính quyền địa phương có quyền cắt một phần diện tích đất được góp dành cho xây dựng hạ tầng, các công trình công cộng mà không phải bồi thường cho chủ sở hữu đất (đến 30%, 40%, hoặc tỷ lệ khác tùy từng nước).

Ở HongKong việc điều chỉnh lại đất đai có thể vận hành hiệu quả ngay ở các khu đô thị đông dân. Ảnh: Reuters

Ở hầu hết các nước được nghiên cứu, một trong những phương thức là cho phép nhà đầu tư có các giải pháp tăng mật độ dân cư khi thực hiện dự án. 

Ví dụ như ở Hong Kong, nhà đầu tư được phép xây thêm nhiều tầng của chung cư cũ nội thành, từ đó nhận lợi nhuận nhiều hơn, bù đắp các chi phí của dự án. Các chủ sở hữu nhận lại đúng căn hộ ở vị trí cũ và được hưởng một phần lợi nhuận của chủ đầu tư. Đồng thời, cần có các loại thuế phù hợp như thuế bất động sản để Nhà nước không bị thiệt, thu được một phần giá trị tăng thêm từ đất, bù đắp các chi phí cho cơ sở hạ tầng, công trình công cộng, dịch vụ công…      

Thứ tư, cộng đồng thỏa thuận nhưng Nhà nước đóng vai trò rất quan trọng trong điều chỉnh lại đất đai. Chính quyền địa phương cần đứng ra hỗ trợ thỏa thuận bằng việc phê duyệt quy hoạch và công nhận, hỗ trợ thi hành các thỏa thuận. 

Do việc chia lại đất khá nhạy cảm về lợi ích và rất dễ đầu cơ, vấn đề căn bản trong quá trình thực hiện là chính quyền phải cam kết song hành cùng cộng đồng và hệ thống pháp luật đảm bảo minh bạch trong quá trình ra quyết định và phân bổ lợi ích.

Thứ năm, cần có phương thức đối xử với những người phản đối điều chỉnh lại đất đai, nhất là những người cố tình chây ỳ với mục đích hưởng lợi nhiều hơn từ dự án. Khung pháp lý cần có quy định, theo đó, khi đã đạt được đồng thuận của đa số chủ sở hữu đất thuộc vùng dự án, chính quyền có thẩm quyền cưỡng chế các chủ đất phản đối dự án phải bán thửa đất cho chủ thể thực hiện dự án điều chỉnh lại đất đai, nếu không thì phải chấp nhận theo dự án. 

Khi đa số chủ sở hữu đã cho rằng, dự án có lợi cho cộng đồng, thì không nên để cho một số người làm tắc dự án. Bên cạnh đó, để giải quyết vấn đề này, ở một số ít nước như Đức, Israel, có cơ chế điều chỉnh lại đất đai mà không cần phải có tỷ lệ đồng thuận của cộng đồng.

Thứ sáu, trong điều chỉnh lại đất đai, Nhân dân đóng góp, nhưng vẫn cần hỗ trợ. Ví dụ, tỷ lệ mà chủ sở hữu cần phải cắt đất dành cho hạ tầng, công trình công cộng có thể giảm xuống cho những người có diện tích đất quá nhỏ (dưới 30m2) bởi họ thường là những người khó khăn hơn. Hoặc là như ở Hong Kong, chủ đầu tư cấp thêm một khoản kinh phí cho những hộ khó khăn không có điều kiện rời khỏi căn hộ trong quá trình thực hiện dự án.

Các chủ căn hộ cũng có quyền bán lại hợp đồng tham gia dự án trên thị trường. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy tỉ lệ các dự án tự cân đối được vốn để đạt được mục tiêu chỉ là 30% (Hàn Quốc) hoặc thấp hơn (Đài Loan chỉ là 10%), có nghĩa là 70% - 85% các dự án vẫn cần hỗ trợ của Nhà nước, đặc biệt đóng góp bằng đất và tài trợ trước, sau đó thu hồi bằng thuế sau khi các chủ sử dụng bán lại.

Nguyễn Đức Lam