LTS: Dù còn một số bất cập, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ tạo lập môi trường đầu tư minh bạch, giúp nguồn lực đất đai được khai phá, sử dụng hiệu quả. Tuần Việt Nam giới thiệu những điểm sáng đáng ghi nhận, giúp thị trường đất đai minh bạch và hiệu quả hơn.
Theo dự thảo luật, chỉ có 2 trường hợp người sử dụng đất được lựa chọn thuê đất trả tiền một lần là với dự án sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.
Những loại hình dự án đó cần khuyến khích đầu tư do bỏ vốn lớn, thu hồi vốn chậm. Đặc biệt, loại hình khu công nghiệp liên quan đến nhiều nhà đầu tư thứ cấp cần thuê lại đất với chiến lược kinh doanh khác nhau, bao gồm doanh nghiệp nước ngoài muốn đầu tư những dự án FDI “tỷ đô” và yêu cầu được trả tiền một lần để ổn định sản xuất.
Các dự án sản xuất, kinh doanh còn lại sẽ buộc phải thuê đất trả dần từng năm, được ổn định đơn giá cho mỗi chu kỳ 5 năm.
Đây là một chủ trương hết sức đúng đắn và phù hợp với bản chất của đất thương mại, dịch vụ hay bất kỳ loại đất sản xuất, kinh doanh nào khác. Đó là một tư liệu sản xuất quan trọng.
Như vậy, khi trao thửa đất ấy cho doanh nghiệp bằng hợp đồng thuê đất, Nhà nước kỳ vọng doanh nghiệp sẽ bỏ vốn, tạo lập tài sản trên đất và việc khai thác tài sản sẽ tạo ra giá trị cho xã hội gồm tiền thuê đất, các khoản thuế, phí, lệ phí, cơ hội việc làm...
Việc đất thương mại, dịch vụ hay đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nói chung bắt buộc phải chuyển sang thuê đất trả tiền hàng năm sẽ giúp chấm dứt hiện tượng “ôm đất”, “găm giữ đất” để chờ tăng giá rồi bán lại hoặc chờ xin chuyển mục đích sang đất ở - hiện tượng đang diễn ra tràn lan.
Cụ thể, tại khắp các địa phương thời gian qua, không hiếm gặp hiện tượng “quây tôn” các khu đất vàng tại trung tâm đô thị, khiến nguồn lực đất đai không được khai thác hiệu quả và gây mất mỹ quan đô thị.
Một phần lớn trong các khu đất này thuộc về các doanh nghiệp địa phương mà ngành nghề kinh doanh chính không phải bất động sản. Do có nguồn tiền dư rỗi, doanh nghiệp lập ra các công ty con để tham gia đấu giá các khu đất vàng, sau đó “quây tôn” với mục đích chủ yếu găm giữ đất, chờ thời cơ hoặc chờ có đối tác để chuyển nhượng, kiếm lời.
Như vậy, các quỹ đất thương mại, dịch vụ này tuy được quy hoạch làm khách sạn, trung tâm thương mại... với mục đích cung cấp dịch vụ thiết yếu cho đô thị, giúp phát triển kinh tế - xã hội của địa phương nhưng trên thực tế không được triển khai thực hiện mà chủ yếu để đầu cơ.
Nguyên nhân chủ yếu do cơ quan nhà nước cho phép nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê đất vì theo Luật Đất đai hiện hành, doanh nghiệp thuê đất trả tiền một lần được chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không cần phải đầu tư công trình.
Với sự điều chỉnh tại dự thảo, doanh nghiệp sử dụng đất thương mại, dịch vụ bắt buộc phải thuê đất trả tiền hàng năm và không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ được bán hoặc cho thuê tài sản gắn liền với đất đi kèm quyền thuê đất khi đáp ứng điều kiện: Tài sản được tạo lập hợp pháp, đã hoàn thành xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận...
Như vậy, bản thân quyền sử dụng đối với thửa đất thuê trả tiền hàng năm không phải là tài sản đưa vào giao dịch mà doanh nghiệp phải đầu tư hoàn thiện công trình trên đất theo đúng quy hoạch, thiết kế mới được bán/cho thuê công trình đó.
Chúng ta phải thừa nhận, hiệu quả quan trọng của pháp luật là giúp điều chỉnh hành vi của các chủ thể chịu tác động. Trường hợp này, Luật Đất đai (sửa đổi) buộc người sử dụng đất thương mại, dịch vụ phải đưa đất vào sử dụng. Các doanh nghiệp khi không phải nộp “một cục” tiền thuê đất sẽ để dành nguồn tiền đầu tư vào tạo lập tài sản trên đất. Yếu tố “đầu cơ” sẽ bị giảm thiểu, thay vào đó, thị trường sẽ hầu như chỉ gồm các doanh nghiệp có nhu cầu thực.
Việc bắt buộc chuyển sang thuê đất trả tiền hàng năm sẽ giúp phát huy tốt hơn hiệu quả của đất thương mại, dịch vụ và các loại đất sản xuất, kinh doanh khác.
Vậy điều gì cần phải hoàn chỉnh thêm trong chính sách quản lý, sử dụng loại đất này?
Theo tôi, đó là việc Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) phải tạo ra cơ chế để huy động các nguồn lực xã hội cùng chung tay khai thác đất thương mại, dịch vụ, bắt buộc loại đất này phải sinh lợi.
Hiện nay, các doanh nghiệp sử dụng đất thương mại, dịch vụ, du lịch, nghỉ dưỡng đang gặp nhiều khó khăn do tác động của Covid-19; các nhà đầu tư thứ cấp quay lưng, đặc biệt sau cuộc khủng hoảng condotel; ngân hàng dừng cho vay do chính sách siết tín dụng bất động sản...
Như vậy, Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) phải tạo ra hành lang pháp lý thông thoáng cho các giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản thương mại, dịch vụ trên đất thuê trả tiền hàng năm.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cho phép các chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm được bán tài sản trên đất gắn với quyền thuê đất là một sửa đổi hợp lý.
Tuy nhiên, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lại yêu cầu công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải gắn với đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê trả tiền một lần, đồng nghĩa với cấm mua bán trên đất thuê trả tiền hàng năm (!?).
Cần phải sửa đổi quy định này cho đồng bộ với Luật Đất đai mới có thể khai phá nguồn lực của các loại đất thuê trả tiền hàng năm.
Đồng thời, Luật Đất đai và các luật liên quan cũng phải giải quyết tận gốc bài toán cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho nhà đầu tư thứ cấp.
Hiện nay các địa phương hầu như chưa cấp được “sổ hồng” cho condotel dù về lý thuyết có thể vận dụng quy định “Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở” theo nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Phải cấp được chứng nhận sở hữu cho nhà đầu tư thứ cấp thì các bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng mới được đón nhận trở lại và có cửa để sống.
Nguyễn Văn Đỉnh
Hạn chế 'doanh nghiệp sân sau', 'doanh nghiệp thân hữu'Trong số những điểm sáng của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này là thực hiện đấu giá, đấu thầu và hạn chế giao đất, cho thuê đất góp phần minh bạch hóa thị trường đất đai, hạn chế các doanh nghiệp sân sau, doanh nghiệp thân hữu đầu cơ, trữ đất.
.svg){kind=icon}
