Tuần Việt Nam tiếp tục giới thiệu góp ý của Luật sư Trương Thanh Đức cho dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.
Không nên tù mù về chủ thể
Luật phải minh định rõ ràng, cụ thể, chính xác ai có quyền sở hữu tài sản hay quyền sử dụng đất, chứ không thể cứ tù mù mãi như quy định liên quan đến Hộ gia đình. Hộ gia đình có thể là một hoặc một số người, chứ không thể cứ mãi chung chung rồi dẫn đến tranh chấp phức tạp, vô hiệu liên miên.
Theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình sẽ cấp một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (còn gọi là "sổ hồng - sổ đỏ") ghi đầy đủ tên thành viên trên sổ và trao cho người đại diện.
Khi thực hiện các giao dịch nhà đất mà “sổ đỏ” ghi là cấp hộ gia đình thì buộc phải hiểu là pháp luật xác định quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình, mặc dù rất nhiều trường hợp không phải như vậy. Do đó, khi mua bán, tặng cho, trao đổi, thế chấp,... nhà đất ghi tên hộ gia đình phải được tất cả các thành viên đồng ý. Nếu chỉ cần thiếu một thành viên thì giao dịch có thể bị vô hiệu và dẫn đến những hậu quả pháp lý vô cùng phức tạp.
Tuy nhiên, điều vô cùng rắc rối là không có cơ sở pháp lý rõ ràng để xác định cụ thể, chính xác đâu là thành viên của hộ gia đình tại các thời điểm được cấp giấy và thời điểm diễn ra giao dịch mua bán, thế chấp… Mặc dù hộ gia đình đã được ghi nhận rành rành trên sổ đỏ, nhưng lại giống như một chủ thể ảo, thay đổi, biến hóa khôn lường, rất khó xác định.
Trong quá trình cấp sổ đỏ, không có cơ sở pháp lý nào khẳng định chính xác ai là thành viên có quyền sử dụng đối với đất, càng khó xác định người nào có quyền sở hữu đối với nhà ở. Do vậy, nhiều năm sau đành phải quay lại xác định danh sách thành viên có mặt tại thời điểm đề nghị cấp sổ đỏ. Căn cứ đó có thể là sổ hộ khẩu, hồ sơ cấp sổ đỏ, xác nhận của của Uỷ ban Nhân dân hoặc cơ quan công an cấp xã, huyện,… Và có thể cho ra những kết quả rất khác nhau mà vẫn không có gì chắc chắn.
Nếu vấn đề này không được giải quyết thì nó tiếp tục gây ra hậu quả pháp lý tai hại trong vài chục, thậm chí hàng trăm năm nữa.
Không nên xử lý lắt léo về quyền
Trong lúc vẫn giữ sở hữu toàn dân về đất đai và chỉ Nhà nước mới được quyền bán và định đoạt tài sản là đất đai, nhưng hoàn toàn vẫn có thể cho dân quyền giao dịch chuyển nhượng, thế chấp đối với đất, chứ không chỉ là quyền sử dụng đất.
Thực ra, phải quy định trực tiếp quyền đối với đất mới bảo đảm tính logic, đồng bộ, thống nhất tối thiểu. Bằng chứng là không thể đương nhiên mang nhà thuê của người khác đi giao dịch chuyển nhượng, thế chấp. Nhưng luật cũ, luật mới và cả luật sắp tới đều đã, đang và sẽ quy định cho phép người thuê đất cũng như thuê quyền sử dụng đất được phép thế chấp.
Quyền sở hữu đất đai là toàn dân, không bàn nữa, nhưng mọi quyền khác cứ nói ngắn, nói thật, nói trúng và nói đúng bản chất vấn đề là chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, trao đổi, thế chấp, thừa kế… đất, mà chẳng việc gì phải thay bằng quyền sử dụng đất. Mà chính một loạt điều trong Dự luật cũng đang viết như thế. Ví dụ, Điều 49 viết “chuyển nhượng đất” hay Điều 29 và 34 viết là “cho thuê đất”. Vậy cứ phải nói chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay cho thuê quyền sử dụng đất mới chính là luật lại trái luật.
Khoản 2, Điều 3 của Luật Thương mại năm 2005 lại giải thích theo nghĩa cả đất và quyền sử dụng đất đều không phải là hàng hoá. Còn các điều 105, 115 và 158, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định rõ ràng, quyền sử dụng đất chính là tài sản và để giao dịch quyền tài sản đó buộc phải có quyền sở hữu.
Trong khi đó, Điều 13 Dự luật khẳng định “Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu”? Mã đã là tài sản và hàng hoá thì không thể không có quyền sở hữu. Nếu không có quyền sở hữu thì chủ thể sử dụng đất cũng không thể có quyền gì để giao dịch được. Vậy là dẫn đến sự mâu thuẫn tùm lum giữa các luật này.
Tóm lại, nên hiểu rộng, hiểu hợp lý là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, dân cũng có phần nào quyền sở hữu. Nhưng quan trọng hơn, dù dân có hay không có quyền sở hữu đất đai, thì Luật cũng hoàn toàn có thể giao cho dân quyền chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, trao đổi… đất (chứ không phải chỉ là quyền sử dụng đất), mà không hề vi hiến, trái luật, mâu thuẫn.
Không nên chắc lép với dân
Đất nào cũng nên cho giao dịch chuyển nhượng, thế chấp… Đất thuê trả tiền trước toàn bộ hay 5 năm hay 1 năm, về nguyên lý cũng đều như nhau và đều là tài sản của người sử dụng.
Luật 2003 chỉ cho chuyển nhượng, thế chấp đất đã trả tiền trước nhiều năm, mà thời hạn trả tiền còn lại ít nhất 5 năm. Luật 2013, cho chuyển nhượng cả loại còn lại dưới 5 năm, nhưng lại không rõ ràng. Luật 2023 vẫn không cho chuyển nhượng đất thuê trả tiền thuê hằng năm, nhưng lại loằng ngoằng cho thế chấp “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất” trả tiền hằng năm.
Đất nợ tiền Nhà nước cũng cho chuyển nhượng, thế chấp bình thường. Chỉ cần quy định, trước khi sang tên phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Luật 2003 cho phép như vậy nhưng Luật 2013 không cho và Dự luật vẫn không cho. Thế là thay vì chuyển nhượng, thế chấp để lấy tiền trả Nhà nước lại phải lắt léo như vay nóng chẳng hạn để trả trước. Nói chung đẩy rủi ro, bất lợi cho dân.
Chấp nhận cho thực hiện quyền cho mượn đất, diễn ra khá nhiều trên thực tế thay vì không nhắc đến (tức là không cho) trong cả 5 Luật Đất đai.
Cần phải xử lý điểm mấu chốt, hợp lý hơn, hiện thực hơn về “Bảng giá đất” và “Giá đất cụ thể”:
Dự luật quy định về giá đất như sau:
Bảng giá đất được quy định tại Luật Đất đai 2003 là thay đổi hằng năm (lúc ấy chưa có chữ “Bảng”). Đến Luật 2013 quy định đổi mới sang thay đổi định kỳ 5 năm. Luật 2023 lại đổi mới giống như 20 năm trước. Bảng giá đất phải căn cứ vào khung giá đất, nhưng cái khung giá không có giá trị gì nên phải bỏ là đúng.
Điều 89 quy định rất hay là phải bồi thường theo “giá đất cụ thể” (chứ không phải theo Bảng giá đất) và “phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”.
Điều khoản 155.3, Dự luật quy định “Việc định giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá”.
Như vậy, có thể suy luận, giá đất cụ thể để bồi thường vẫn cứ được xác định theo bảng giá đất, chỉ khác nhau là nhân hay không nhân và nhân nhiều hay nhân ít với hệ số. Có điều bất hợp lý là, Luật Đất đai năm 2013 hiện hành không hề nhắc đến từ “hệ số”, mà tự dưng lại xuất hiện hế số K trong các nghị định của Chính phủ. Vậy việc bồi thường trong Dự luật này liệu có chung một số phận với Luật hiện hành? Luật như vậy là tù mù, trái với nguyên tắc của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015.
Tuy nhiên, những quy định trên vẫn chưa có gì bảo đảm quyền lợi cho người dân, vì trên thực tế lâu nay các địa phương vẫn luôn trả lời khiếu nại, tố cáo rằng: Giá “giá đất cụ thể” thế là cao nhất rồi, đã theo đúng giá thị trường rồi và nơi ở mới tốt hơn nhiều nơi cũ rồi.
Quy định bồi thường “bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi” như ngay tại chính Điều 89, giá đất được bồi thường vẫn có thể thấp hơn hàng chục lần giá đất bị mất.
Vì vậy, Luật cần quy định “Giá đất cụ thể” phải thoát ly khỏi bảng giá đất. Bảng giá đất chỉ để thu thuế sử dụng đất và có thể là thuế chuyển nhượng đất. Còn “giá đất cụ thể” để bồi thường khi thu hồi đất phải ly khai hoàn toàn bảng giá đất, không bị trói buộc bởi bảng giá đất như kiều bảng giá đất bị trói chặt vào khung giá đất trước kia.
Đặc biệt bất hợp lý là đất giao, đất thuê trả tiền hằng năm hay nhiều năm của doanh nghiệp lại chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng, mà không được thế chấp cho các cá nhân và doanh nghiệp khác. Nó là quyền, là tài sản hợp pháp, sao lại hạn chế vô cớ như vậy.
Dự luật không còn cho doanh nghiệp lựa chọn trả tiền thuê đất một lần và hằng năm, mà chuyển sang trả tiền hằng năm với lý giải để ngân sách có nguồn thu. Điều này không hợp lý vì đáng lẽ chỉ coi đất và tiền thu từ đất là phương tiện để khai thác, sử dụng đất có hiệu quả hơn, mang lại nhiều sản phẩm cho xã hội hơn, mang lại nhiều lợi ích cho đất nước hơn và nộp nhiều thuế cho Nhà nước hơn thì lại tính toán thu sao có lợi nhất cho Nhà nước, mà không thực sự quan tâm đến lợi ích của doanh nghiệp và của người dân. Thu được nhiều tiền đất và cân đối nguồn thu như vậy là tận thu, chứ không phải là hài hoà lợi ích và mang lại lợi ích chung lớn nhất.
Luật sư Trương Thanh Đức
Không thể đánh đồng ‘đất’ và ‘quyền sử dụng đất’Với trách nhiệm của một luật sư đã tham gia góp ý 5 kỳ sửa đổi Luật Đất đai, tôi kiến nghị, đất thuộc sở hữu toàn dân, dân phải được quyền mua bán, hay chí ít phải được quyền chuyển nhượng, chứ không phải là chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai.
.svg){kind=icon}
