Cơ hội nào cho thị trường bất động sản?

Xem lại bài 1: Thị trường bất động sản, vì sao nên nỗi?

Doanh nghiệp phải tự cứu mình   

Các doanh nghiệp phải tự cứu lấy mình, đi theo hướng bền vững, đáp ứng nhu cầu thật cho thị trường chứ không ăn xổi nữa. Nếu làm dự án với tầm nhìn lâu dài hàng chục năm, chiến lược kinh doanh vừa giải quyết nhu cầu “an cư lạc nghiệp” cho xã hội, có thể không rơi vào cảnh khó khăn như hiện nay, cả cung lẫn cầu đều khổ.

Thiết nghĩ, trước tiên để giá nhà đất đạt điểm “phù hợp” cần giảm ít nhất 25-35% mức hiện nay nhằm thu hút người mua và doanh nghiệp có thanh khoản, có dòng tiền để duy trì hoạt động, trả nợ ngân hàng, trái phiếu.

Doanh nghiệp cần chủ động tự cứu lấy mình, dù đang sở hữu tài sản lớn nhưng không thanh khoản được vẫn dễ lâm vào cảnh phá sản. Nếu bán được sản phẩm sẽ có ngay dòng tiền lưu thông, kích thích guồng quay kinh tế.

Kế tiếp có thể cơ cấu lại phương án kinh doanh, xử lý phù hợp với từng loại hình nhà ở sao cho kéo giảm thêm giá bán, mục đích bán cho được sản phẩm, giải quyết nhu cầu hiện tại. Như điều chỉnh phân khúc thấp hơn, tiệm cận giá nhà ở bình dân. Chia nhỏ lại diện tích căn hộ rộng từ 80-120m2 thành 2 căn từ 40m2-60m2, giá sẽ giảm đáng kể. Hoặc chuyển qua cho thuê hay bán quyền sở hữu lâu dài từ 5-20 năm, doanh nghiệp vẫn còn tài sản đó và sau này cải tạo lại bán có lợi nhuận.

Ngoài ra, có thể thương lượng nộp tiền sử dụng đất và thuế doanh nghiệp bằng bất động sản, cấn trừ bằng nhà ở quy đổi ra tiền vừa giúp chính quyền có quỹ nhà phục vụ tái định cư cho những trường hợp giải tỏa trong các dự án trên địa bàn quản lý.

Tất nhiên các giải pháp này chỉ thực hiện khi có sự đồng thuận giữa các bên, cơ quan chức năng hỗ trợ tạo điều kiện về cơ chế chính sách vẫn đảm bảo pháp luật.

Đối với các dự án đang triển khai phải dừng vì thiếu kinh phí, các cơ quan quản lý cần tạo điều kiện cho doanh nghiệp chuyển nhượng lại cho đối tác đủ năng lực hoặc cùng hợp tác kinh doanh bằng cách đơn giản hóa thủ tục pháp lý, miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp.

Minh bạch thông tin thị trường bất động sản và công tác quản lý, quy hoạch rất cần thiết.

Quy định doanh nghiệp chứng minh sở hữu vốn tự có ít nhất bao nhiêu mới làm dự án, ví dụ không ít 30% tổng mức đầu tư. Điều này nhằm tránh trường hợp làm nhiều dự án cùng lúc nhưng theo kiểu “tay không bắt giặc” như vừa phát hành trái phiếu lấy vốn vẫn bán nhà hình thành trong tương lai để thu tiền trước, hợp đồng góp vốn khác, vay ngân hàng… Tất cả chi phí cộng vào giá thành.

Phát triển thị trường bất động sản theo hướng lành mạnh, bền vững thì trước hết hãy lấy lại niềm tin bằng cách giảm chi phí “ngầm”, chi phí không chính thức, quy trách nhiệm công tác quản lý vi phạm và quy hoạch sai sót, công khai các khu vực được phát triển bất động sản trên cơ sở tổng thể quy hoạch quốc gia, phân định rõ cách thức xử lý đất công xen cài trong dự án, giải phóng mặt bằng, công bố khung giá thực tế.

Cơ quan chức năng cần tập trung tháo gỡ các trở ngại pháp lý cho dự án để tiếp tục khơi thông việc triển khai, hoàn thành dự án góp phần tăng nguồn cung. Cấp giấy tờ về quyền sở hữu đất ở, nhà ở cho người dân là cách rất tốt để tăng lòng tin cũng như khơi thông vốn vì các giấy tờ đó được thế chấp vay tiền.

Chính sách phải nhất quán, nếu có thay đổi cũng theo hướng phát triển tốt hơn và không ảnh hưởng quyền lợi doanh nghiệp. Đừng như tình trạng vừa qua, chỉ mới xuất hiện thông tin sở hữu chung cư có thời hạn dù chưa áp dụng cũng gây làn sóng trái chiều trong dư luận, ảnh hưởng tâm lý doanh nghiệp, khách hàng mua nhà. Thông điệp quản lý cần rõ ràng, cán bộ có thể thay đổi, chính sách kiên định và nếu có thay đổi cũng có lợi hơn cho các bên mới giúp phát triển bền vững.      

Thời cơ phát triển nhà ở xã hội

Ngân hàng Nhà nước cho biết sẽ có gói hỗ trợ lãi suất 120.000 tỉ đồng, phần lớn phục vụ phát triển nhà ở xã hội. Gói hỗ trợ khủng này là cơ hội lớn cho phát triển nhà ở xã hội bị bỏ quên nhiều năm qua.

Làm sao tiền đến đúng địa chỉ, những người có nhu cầu thật? Tránh trường hợp trở thành “bánh vẽ”, giải ngân sai đối tượng. Còn nhớ năm 2013, gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng được đưa ra hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội và dành cho các đối tượng thu nhập thấp, nhưng sau đó cơ quan quản lý lấy lý do giải ngân chậm nên đã quyết định mở rộng đối tượng được thụ hưởng bao gồm cả nhà ở thương mại. Sau khi thị trường bất động sản phục hồi, dồn sức cho nhà ở thương mại, nhà ở xã hội lại “tắc”.

Vì vậy, cần khẳng định thông điệp gói hỗ trợ này nhằm phát triển nhà ở xã hội chứ không phải để giải cứu thị trường bất động sản đầu cơ. Bên cạnh hỗ trợ cho doanh nghiệp vay làm nhà ở xã hội, sẽ thiết thực hơn nếu tiến tới thành gói an sinh cho những người mua nhà lần đầu, thu nhập thấp mua nhà đáp ứng nhu cầu ở thực sự sẽ được hưởng lãi suất ưu đãi và kéo dài thời gian trả nợ có thể lên đến 20-30 năm.

Cơ quan chức năng hãy khẩn trương làm nhanh, phát triển liên tục nhà ở xã hội để giải ngân vốn. Về mặt pháp lý phải thuận lợi, rút ngắn thời gian thực hiện, ưu đãi thật sự về thuế và tiền sử dụng đất mà không phát sinh thủ tục phức tạp, cần có cam kết từ chính quyền một cách mạnh mẽ và quy trách nhiệm cá nhân rõ ràng.

Giảm chi phí đầu vào cho dự án, cũng là giảm gánh nặng cho doanh nghiệp, giảm giá thành sản phẩm. Mỗi địa phương nên rà soát, quy hoạch bổ sung các quỹ đất phù hợp làm nhà ở xã hội, tính toán tiến trình phát triển dân số với nhu cầu nhà ở. Trong đó, xác định vị trí sao cho phù hợp dân cư sinh sống, trường học, bệnh viện, chợ và siêu thị… Ưu tiên bố trí quỹ đất công, vùng ven có phần lớn là đất nông nghiệp có thể cho phép chuyển mục đích sử dụng.

Ví dụ TP.HCM, huyện Bình Chánh mỗi năm trên địa bàn tăng hơn 30.000 người, có quỹ đất khá lớn xem xét điều chỉnh quy hoạch làm nhà ở xã hội. Hay huyện Củ Chi có vùng đất rộng lớn đầy tiềm năng, diện tích gần 500km2 gần bằng 1/4 tổng diện tích thành phố (2.100km2). Hoặc TP.Thủ Đức quy hoạch quỹ đất làm nhà ở xã hội phục vụ công nhân và người thu nhập thấp lân cận các khu chế xuất, công nghiệp, công nghệ cao, đại học Quốc gia TP.HCM.

Đẩy nhanh lộ trình xây dựng nhà ở xã hội càng sớm càng lợi không chỉ tạo chỗ ở cho số đông người dân có nhu cầu, giúp giảm giá thành bởi được ưu đãi và tăng nguồn cung. Hơn nữa, còn là đòn bẩy khai thông thúc đẩy kinh tế cho gần 40 ngành nghề khác có liên quan đến lĩnh vực bất động sản.

Một khi dự án khả thi, biên độ lợi nhuận phù hợp đưa lên mạng đấu thầu quốc gia hẳn sẽ có nhiều nhà đầu tư tham gia sẵn sàng chấp nhận lợi nhuận thấp hơn vì đóng góp cho xã hội.

Mô hình nhà ở bình dân, nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ ở tỉnh Bình Dương rất đáng tham khảo. Giữa tháng 3-2022, Tổng công ty Becamex IDC đã xây dựng hàng loạt dự án nhà ở bình dân tại các khu vực đông công nhân, người lao động như thị xã Bến Cát, thị xã Tân Uyên, huyện Bàu Bàng.

Dự kiến đến hết năm 2023, Becamex IDC đầu tư thêm khoảng 9.500 tỉ đồng để xây dựng 20.000 căn nhà ở xã hội. Giá bán mỗi căn hộ giai đoạn này dao động 120 - 280 triệu đồng/căn, loại cao cấp hơn 200 - 500 triệu đồng/căn. Người lao động có thể thuê với giá 750.000 đồng/căn/tháng. Những năm trước, tỉnh này cũng đã làm nhiều dự án nhà ở phù hợp số đông lao động.

Phấn đấu để cho người dân lao động ai cũng có nhà là mục tiêu quan trọng của Đảng, Nhà nước. Vì vậy, không thể cứ mãi đầu tư, dồn sức chạy theo nhà ở thương mại. Thị trường nhà đất cần phải được điều tiết phục vụ cho số đông người dân.

Mong cơ quan chức năng tạo thêm nhà ở đáp ứng nhu cầu số đông, đa dạng diện tích có chính sách ưu đãi lãi suất và kết nối ngân hàng cho người vay mua nhà trả góp. Các dự án này kể cả cho người thu nhập trung bình, thu nhập thấp, người nghèo cũng đều phải cân nhắc lồng ghép đi kèm những giá trị kết nối cộng đồng và có hạ tầng trường học, bệnh viện, chợ để tạo nên khu dân cư bền vững, lâu dài. 

Gói 120.000 tỉ đồng nên được xem tạo nguồn vốn dài hạn, ổn định hỗ trợ trực tiếp cho người mua nhà ở thật sự. Tuy thu nhập thấp nhưng có việc làm, hợp đồng lao động không thời hạn vẫn đủ điều kiện mua nhà trả góp.

Nếu được vay với lãi suất ưu đãi cũng đủ đóng trước vài chục phần trăm, số tiền còn lại trả dần trong thời gian dài thì chi phí trả góp hàng tháng chỉ nhỉnh hơn tiền thuê phòng trọ một chút nhưng đổi lại an sinh xã hội, người lao động có nhà ở “an cư lạc nghiệp”.

Kỹ sư Trần Văn Tường

Chính sách dân túy hợp lòng dân: nhà cho người nghèoSau hội nghị về bất động sản cuối tuần trước, một vài doanh nghiệp cho biết rằng, họ sẽ quyết tâm làm nhanh nhà ở xã hội tới đây vì chính sách của Chính phủ và chính quyền địa phương đã chuyển hướng sang dân nghèo.