Thị trường bất động sản, vì sao nên nỗi?

Cung ít, cầu nhiều, thủ tục kéo dài và hàng loạt dự án bế tắc là một số nguyên nhân tăng giá nhà ở. Bên bán vẫn cứ chờ, người mua để ở không đủ khả năng tài chính. Dây dưa kéo dài thiệt hại xã hội, ngân sách cũng thất thu vì giảm tiền sử dụng đất, phí giao dịch và trước bạ, thuế thu nhập doanh nghiệp. 

Nghịch lý cung - cầu

Số lượng lớn nhà ở đang tồn kho hầu hết thuộc phân khúc thương mại cao cấp, mỗi mét vuông có giá lên đến hàng trăm triệu đồng, phân khúc trung bình mỗi mét vuông có giá thấp nhất cũng từ 50-70 triệu đồng. Trong khi đó, lại thiếu trầm trọng loại hình nhà ở bình dân giá rẻ, nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp là nhu cầu thật với số đông.

Theo báo cáo thị trường bất động sản năm 2022 của Bộ Xây dựng, tổng giao dịch đạt 14.600 căn hộ, mức thấp nhất trong 5 năm gần đây. Trong khi tỉ lệ giao dịch giảm chưa từng thấy thì giá bán trung bình lại tăng kỷ lục đạt 107 triệu đồng/m2, tăng 43% so với năm 2021.

Dễ thấy khâu quản lý và phát triển thị trường bất động sản những năm qua chưa phù hợp thực tế. Tại các đô thị lớn, nhu cầu nhà ở thường tăng theo dòng chảy việc làm và phát triển dân số cùng với mức sống thu nhập người dân có khoảng cách quá xa.  

Bộ Xây dựng cho biết tình hình phát triển bất động sản trong năm 2022, thấp hơn khoảng 50% so với năm 2021. Chênh lệch giữa nhà ở thương mại, cao cấp với nhà ở xã hội là rất lớn. Trong năm 2022, cả nước có 126 dự án với hơn 55.700 căn hộ được cấp phép, có 466 dự án với hơn 228.000 căn hộ đang được triển khai, 91 dự án đã hoàn thành với hơn 18.000 căn hộ. Trong khi đó nhà ở xã hội chỉ có 9 dự án được cấp phép mới với quy mô khoảng 5.520 căn hộ, hoàn thành hơn 6.190 căn hộ. 

TP.HCM chỉ có 1% nhà ở bán giá vừa túi tiền trong năm 2020, gần 3 năm qua không có dự án thương mại nào vừa túi tiền. Dân số đến nay hơn 13 triệu người, trung bình mỗi năm tăng 200 ngàn người, tức sau 5 năm tăng 1 triệu người. Tuy nhiên, Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn từ 2021 – 2030 cho cả nước chỉ đặt mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở, trong đó chỉ có 93.000 căn nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân.

Cụ thể, xây dựng thêm khoảng 107,5 triệu m2 nhà ở, bình quân diện tích nhà ở đạt 26,5 m2/người. Cần khoảng 5.239ha đất để thực hiện, nguồn vốn đến năm 2025 gần 567.000 tỉ đồng và năm 2030 là 956.900 tỉ đồng, trong đó nguồn vốn dành cho nhà ở xã hội là 12.410 tỉ đồng. Như vậy, số lượng nhà ở xã hội và kinh phí xây dựng chỉ chiếm khoảng 10% trong chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2030. 

Chưa kể trong 93.000 căn nhà ở xã hội, có tới 70.000 căn phụ thuộc vào 33-34 dự án thương mại có diện tích trên 10ha nhưng hiện chỉ mới có 13 dự án thực hiện giải phóng mặt bằng. Nếu chờ các dự án này làm xong sẽ mất thời gian khá lâu, lúc đó giá bán có thể sẽ cao hơn mức thông thường cho đối tượng được mua bởi trong các dự án bất động sản có quy mô lớn thì tiền sử dụng đất chiếm từ 20-40% tổng mức đầu tư.

Giá nhà ở quá cao

Trong cuộc làm việc vừa qua với các doanh nghiệp bất động sản ngày 17-2, Thủ tướng Chính phủ đã nhấn mạnh một thực tế, giá nhà ở, căn hộ nhiều nơi không hợp lý. Thủ tướng đã dẫn chứng là phải mất một năm thu nhập bình quân đầu người (gần 100 triệu đồng) mới mua được 2m² nhà ở.

Tình trạng nhà ở tồn kho, người có nhu cầu thật thì lại không đủ khả năng mua. Doanh nghiệp bất động sản nhiều lần kiến nghị hỗ trợ, giải cứu nhưng giá nhà thì vẫn cứ cao ngất ngưởng. Giới kinh doanh chỉ dừng lại nghe hóng, dò xét, chờ đợi.  

Giá nhà vượt xa giá trị thật, riêng chung cư tính trung bình mỗi năm tăng từ 20-50% kể từ năm 2019.

Một chủ doanh nghiệp đầu tư bất động sản chia sẻ, tùy theo thiết kế dự án mà chi phí xây dựng có thể từ 10-15 triệu/m2, mua đất và chuyển đổi mục đích sử dụng từ 15-30 triệu/m2, quảng cáo và bán hàng từ 4-5 triệu/m2, lãi vay và tỉ suất sinh lời cho chủ đầu tư thấp nhất cũng 30%... Ngoài ra, chi phí “bôi trơn”, “chạy” dự án được giới trong ngành cho biết từ 15-30%. Triển khai kéo dài thời gian thực hiện thì chi phí càng đội lên cao hơn nhiều, tất cả đều cộng vào giá thành.

Mua được một căn nhà như thế này để đáp ứng nhu cầu ở thật sự thì cũng phải có thu nhập từ 50-90 triệu đồng/tháng, thậm chí là hàng trăm triệu đồng/tháng cho thấy không phù hợp với phần lớn người lao động đi làm nhận lương đơn thuần.

Trải qua đầu cơ, lướt sóng mua đi bán lại để hưởng chênh lệch thì giá nhà càng đội lên cao. Ví dụ, với căn hộ có giá 3,5 tỉ đồng, chưa tính thuế và phí trước bạ, chỉ riêng tiền môi giới “hoa hồng” cũng đã chiếm từ 2-4% (tương ứng từ 60-120 triệu).

Bất động sản kinh doanh là thứ hàng hóa sinh lời cao nhất ở nước ta trong nhiều năm qua, thu hút vốn cũng dễ dàng hơn các ngành nghề khác. Doanh nghiệp đầu tư dự án có thể bán nhà trên giấy, hợp đồng góp vốn, trái phiếu và vay ngân hàng. Ngân hàng lắm khi cũng thoải mái cho vay căn cứ vào sự tăng giá nhà ở, căn hộ.   

Những năm qua, thời kỳ làn sóng đầu cơ bất động sản để huởng lợi, thậm chí làm giàu. Doanh nghiệp lạc quan với dự án bởi dựa trên cung ảo, hy vọng có lợi nhuận cao sau khi hoàn thành bán sản phẩm. Thực tế lúc đó thuận lợi bởi dự án chưa thi công đã có thể bán thu tiền theo hình thức đặt cọc trước, góp vốn và nhiều người tranh thủ mua chỉ để bán lại kiếm lợi nhuận chênh lệch theo tiến độ dự án.

Một khi có nhiều người đầu cơ dẫn đến nhu cầu ảo, giá bất động sản cũng ảo. Nhu cầu thật không đủ khả năng, tiền mua nhà ở. Đến khi thị trường trầm lắng, chênh lệch giá không bằng lãi suất ngân hàng, thậm chí lỗ nên dòng tiền này không còn nữa, doanh nghiệp khó xoay xở bởi trước đó làm dự án dựa trên cung ảo và giá ảo.  

Trong cuộc làm việc với các doanh nghiệp bất động sản vừa qua, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã đưa ra thông điệp hài hòa lợi ích, chỉ rõ hướng giải quyết: “Các doanh nghiệp bất động sản phải tái cơ cấu, điều chỉnh cho phù hợp với nhu cầu của người mua để có giao dịch trở lại, có thanh khoản và có dòng tiền lúc cấp bách”.

Giải cứu thị trường bất động sản tạm gác lại; các trở ngại pháp lý khó được giải quyết trong thời gian một sớm một chiều như liên quan đến luật Đất ở, Nhà ở, Xây dựng, luật Đầu tư…

Với số lượng lớn sản phẩm tồn kho không bán được vì giá quá cao, giải cứu suy cho cùng là tìm kiếm cách thức thanh khoản cho doanh nghiệp, cách nào cũng đòi hỏi có vốn có tiền. Mà vốn ở đâu ra nếu không lấy từ ngân hàng, phát hành trái phiếu? Hai kênh này cũng đang trầm lắng, ngân hàng nếu có cho vay thì khả năng người mua trả nợ cũng khó đáp ứng với mức lãi suất quá cao, trái phiếu chờ hồi phục chắc còn lâu.

Sản phẩm tồn kho là nhà ở cao cấp. Nhu cầu thật là sản phẩm bình dân. Như vậy, vốn và tiền ở đâu ra nếu không phải từ những khách hàng có nhu cầu mua ở thật sự?

Kỹ sư Trần Văn Tường

‘Cần coi đất đai là bất động sản mẹ’Sửa luật Đất đai năm 2013 để pháp luật cho phép nhà nước được làm gì và không được làm gì trong thực hiện tổng thể và liên hoàn quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt về đất đai.