Dự án chưa đủ điều kiện bán, doanh nghiệp đã nhận tiền cọc
Theo trình bày của ông T. (ngụ TPHCM), vào tháng 8/2017, ông ký hợp đồng đặt cọc với Công ty CP Địa ốc T. để mua một căn hộ thuộc dự án chung cư tại quận 4 cũ, TPHCM. Theo thỏa thuận, hợp đồng mua bán chính thức dự kiến được ký trong quý I/2018, chậm nhất đến quý II/2018, còn căn hộ sẽ được bàn giao vào quý III/2019.
Sau khi ký hợp đồng, ông T. đã thanh toán hơn 1,2 tỷ đồng, tương đương 50% giá trị căn hộ, trong đó có một phần vốn vay từ ngân hàng. Tuy nhiên, đến thời điểm khởi kiện (tháng 7/2019), chủ đầu tư và đơn vị phân phối vẫn chưa thể ký hợp đồng mua bán như cam kết.
Trong nhiều lần thông báo, doanh nghiệp liên tục điều chỉnh thời gian ký hợp đồng và thời điểm bàn giao căn hộ nhưng không đưa ra mốc thời gian cụ thể để hoàn thành dự án.
Cho rằng doanh nghiệp đã vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng, ông T. khởi kiện, yêu cầu được hoàn trả toàn bộ số tiền đặt cọc và phạt cọc với số tiền tương đương, tổng cộng 2,45 tỷ đồng.
Ông cũng cho biết việc dự án kéo dài khiến gia đình mất cơ hội mua nhà khác, đồng thời phải gánh chi phí lãi vay ngân hàng trong nhiều năm.
Về phía Công ty CP Địa ốc T., đại diện doanh nghiệp cho rằng nguyên nhân chậm triển khai dự án xuất phát từ việc thay đổi chính sách quản lý đất đai và điều chỉnh quy định đối với loại hình officetel của UBND TPHCM.
Theo doanh nghiệp, đây là sự kiện bất khả kháng ngoài khả năng kiểm soát nên không thể xem là lỗi của công ty. Đồng thời, công ty đề nghị tòa án tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu và giải quyết hậu quả theo quy định của pháp luật.
Đòi phạt cọc bất thành
Tại phiên tòa sơ thẩm, TAND Quận 4 (nay là TAND khu vực 1 - TPHCM) xác định hợp đồng đặt cọc vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Tòa xác định giao dịch đặt cọc được xác lập khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh. Tòa buộc Công ty CP Địa ốc T. hoàn trả cho ông T. số tiền đặt cọc hơn 1,2 tỷ đồng, đồng thời chấp nhận yêu cầu phản tố của doanh nghiệp về việc khấu trừ khoản nợ vay mà công ty đã mua lại từ ngân hàng.
Sau khi cấn trừ khoản nợ hơn 375 triệu đồng, số tiền doanh nghiệp phải thanh toán cho ông T. còn hơn 850 triệu đồng. Tòa không chấp nhận yêu cầu phạt cọc của ông T.
Không đồng ý với phán quyết trên, ông T. kháng cáo. Ông cho rằng tòa sơ thẩm đánh giá chưa đầy đủ chứng cứ, việc tuyên hợp đồng vô hiệu là không có căn cứ, đồng thời không xem xét trách nhiệm của doanh nghiệp trong việc chậm thực hiện dự án.
Tại phiên phúc thẩm vào tháng 11/2023, Hội đồng xét xử TAND TPHCM cho rằng tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc năm 2017, căn hộ mà các bên hướng đến mua bán là bất động sản hình thành trong tương lai nhưng dự án chưa đáp ứng các điều kiện để được đưa vào kinh doanh theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản.
Dự án chưa có giấy phép xây dựng, thiết kế được phê duyệt và biên bản nghiệm thu hạ tầng hoặc phần móng. Đồng thời, dự án cũng chưa có văn bản xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Mặc dù vậy, cả hai bên vẫn tự nguyện giao kết hợp đồng đặt cọc nên giao dịch này bị xác định là vô hiệu.
Đối với yêu cầu phạt cọc của ông T., tòa phúc thẩm cho rằng không có cơ sở chấp nhận vì chính hợp đồng thể hiện bên mua đã xác nhận hiểu rõ tình trạng pháp lý của dự án, tự nguyện đặt cọc và cam kết không khiếu nại.
Ngoài ra, hợp đồng cũng quy định nếu việc triển khai dự án bị ảnh hưởng bởi quyết định của cơ quan nhà nước kéo dài quá 90 ngày thì các bên có quyền chấm dứt hợp đồng mà không bị phạt cọc.
Hội đồng xét xử cũng cho biết ngay cả trong trường hợp áp dụng chế tài thì mức phạt theo thỏa thuận chỉ tối đa 20% giá trị hợp đồng đặt cọc, không phải 100% như yêu cầu của ông T.
Tòa phúc thẩm cũng bác lập luận cho rằng cấp sơ thẩm vi phạm tố tụng khi thụ lý yêu cầu phản tố của Công ty CP Địa ốc T.
Theo tòa phúc thẩm, dù yêu cầu phản tố được nộp sau khi đã có quyết định đưa vụ án ra xét xử, nhưng phiên tòa trước đó đã tạm ngừng và tòa sơ thẩm đã thực hiện lại đầy đủ các thủ tục tố tụng, bảo đảm quyền tranh tụng của các bên.
Từ đó, TAND TPHCM không chấp nhận kháng cáo, chỉ sửa bản án sơ thẩm để bổ sung nghĩa vụ trả lãi đối với khoản tiền chậm thi hành án.
(Tham khảo Bản án số 1043/2023/DS-PT ngày 6/11/2023 của TAND TPHCM)
.svg){kind=icon}
