Sổ đỏ điện tử có giá trị pháp lý như bản giấy

Một trong những đề xuất đáng chú ý là đưa quy định về Giấy chứng nhận điện tử vào Luật, đồng thời khẳng định Giấy chứng nhận điện tử có giá trị pháp lý như Giấy chứng nhận dạng giấy.

Theo khoản 1 Điều 63 dự thảo, giấy chứng nhận sẽ được cấp theo mẫu thống nhất trên phạm vi cả nước dưới hai hình thức gồm bản giấy và bản điện tử.

Khoản 1 Điều 134 Luật Đất đai năm 2024 hiện chưa quy định trực tiếp về hai hình thức Giấy chứng nhận dạng giấy và Giấy chứng nhận điện tử. Dự thảo lần này đưa quy định về Giấy chứng nhận điện tử vào Luật, thay vì chỉ được quy định ở văn bản hướng dẫn như hiện nay.

Nội dung của Luật Đất đai 2024 Nội dung đề xuất, định hướng sửa đổi
Điều 134. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Điều 63. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mẫu thống nhất trong cả nước. 1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mẫu thống nhất trong cả nước.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất gồm Giấy chứng nhận dạng giấy và Giấy chứng nhận điện tử. Giấy chứng nhận điện tử có giá trị pháp lý như Giấy chứng nhận dạng giấy.
2. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. 2. Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở Trung ương quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Bắt buộc ghi đầy đủ tên tất cả đồng sở hữu

Một thay đổi đáng chú ý khác là dự thảo yêu cầu phải ghi đầy đủ tên của tất cả những người có chung quyền sử dụng đất trên sổ đỏ.

Theo khoản 2 Điều 64 dự thảo, thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của tất cả các thành viên có chung quyền.

Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình sẽ do các thành viên tự thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung kê khai.

Quy định này thay đổi đáng kể so với Luật Đất đai năm 2024. Theo quy định hiện hành, thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất có thể được cấp Giấy chứng nhận cho từng người; nếu những người này có yêu cầu thì được cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Đối với đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, pháp luật hiện hành còn cho phép các thành viên thống nhất chỉ ghi tên người đại diện hộ gia đình trên sổ đỏ.

Đề xuất không cấp chung sổ đỏ cho nhiều thửa đất nông nghiệp

Dự thảo cũng bỏ quy định cho phép cấp chung một sổ đỏ đối với nhiều thửa đất nông nghiệp nằm trong cùng địa bàn cấp xã.

Theo khoản 1 Điều 64 dự thảo, nguyên tắc cấp giấy chứng nhận được xác định theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu và đủ điều kiện. Giấy chứng nhận cũng được cấp cho người quản lý đất theo quy định.

Trong khi đó, Luật Đất đai năm 2024 đang cho phép người sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường hoặc thị trấn được cấp chung một giấy chứng nhận nếu có nhu cầu.

Xem xét cấp sổ đỏ cho trường hợp vi phạm thủ tục trước ngày 1/8/2024

Dự thảo cũng bổ sung quy định theo hướng tháo gỡ cho một số trường hợp sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước 1/8/2024.

Theo khoản 5 Điều 64, Nhà nước sẽ xem xét cấp giấy chứng nhận đối với những trường hợp đang sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước 1/8/2024 nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.

Cụ thể, thửa đất phải được sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch và không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường cũng như an toàn công trình.

Đây được xem là quy định mang tính tháo gỡ nhằm giải quyết một phần các trường hợp tồn đọng kéo dài trong thực tế.

Đất có thông báo thu hồi còn hiệu lực có thể không được cấp sổ đỏ

Một điểm mới khác được nhiều người quan tâm là dự thảo bổ sung trường hợp không được cấp sổ đỏ đối với đất đã có thông báo thu hồi còn hiệu lực.

Theo điểm c khoản 1 Điều 68 dự thảo, người sử dụng đất, người quản lý đất sẽ không được cấp giấy chứng nhận nếu thửa đất đã có thông báo thu hồi đất còn hiệu lực, hoặc đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền.

Riêng trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất nhưng quyết định này chưa được thực hiện thì vẫn có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận.

So với Luật Đất đai năm 2024, đây là thay đổi đáng chú ý bởi hiện nay pháp luật chỉ không cấp sổ đỏ khi đã có quyết định thu hồi đất, trừ trường hợp quá 3 năm mà quyết định chưa được thực hiện.

Dự thảo lần này bổ sung trường hợp mới là đất đã có thông báo thu hồi còn hiệu lực cũng không được cấp giấy chứng nhận. Đề xuất này có thể khiến thời điểm hạn chế cấp sổ đỏ được xác định sớm hơn so với quy định hiện hành.

Bảng so sánh nội dung đề xuất về nguyên tắc cấp sổ đỏ: 

Nội dung của Luật Đất đai 2024 Nội dung đề xuất, định hướng sửa đổi
Điều 135: Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Điều 64. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu và đủ điều kiện theo quy định của Luật này. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng 1 xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp 1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó. 1. Giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu và đủ điều kiện, cho người quản lý đất.
2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì cấp cho mỗi người 1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp những người có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung 1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện. 2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì phải ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận. Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ được cấp sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. 3. Giấy chứng nhận chỉ được cấp sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính, trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp sau khi cơ quan có thẩm quyền xác định không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính; trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp sau khi cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định cho thuê đất, ký hợp đồng thuê đất.
Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng hoặc mở rộng đường giao thông theo quy hoạch hoặc tặng cho quyền sử dụng đất để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất theo quy định của pháp luật thì Nhà nước có trách nhiệm bố trí kinh phí thực hiện việc đo đạc, chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này; người sử dụng đất không phải trả chi phí đối với trường hợp này.
4. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận bao gồm nhà ở, công trình xây dựng và đã hình thành tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.
5. Nhà nước xem xét cấp giấy chứng nhận cho các trường hợp đang sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 1/8/2024 mà đất đó đã được sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường, an toàn công trình.
6. Chính phủ quy định chi tiết việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, việc xác định lại diện tích đất ở và việc đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp.
4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người để đứng tên làm đại diện cho vợ và chồng.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
5. Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện. Trường hợp các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi tên đại diện hộ gia đình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện hộ gia đình. 
Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
6. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. 
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà vị trí không chính xác thì rà soát, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
7. Chính phủ quy định chi tiết việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, việc xác định lại diện tích đất ở và việc đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp.