Căn cứ pháp lý  

Điều 6 Luật Nhà ở năm 2014 quy định, một trong những hành vi bị nghiêm cấm đó là: Lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung dưới mọi hình thức; sử dụng phần diện tích thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung vào sử dụng riêng.

Tại Khoản 2 Điều 9 Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng (được sửa đổi, bổ sung bởi các Thông tư 22, 28, 06 và 07), đối với mỗi khu chung cư (bao gồm: nhà chung cư, toà nhà chung cư, cụm nhà chung cư) sẽ đều phải ban hành bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư.

 Một trong những nội dung bắt buộc phải có trong mỗi bản nội quy đó là: “Quy định áp dụng đối với chủ sở hữu, người sử dụng, người tạm trú và khách ra vào nhà chung cư; quy định về các hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư và chế tài xử lý các hành vi vi phạm”.

Tuy nhiên, theo luật sư Lê Hồng Hiển - Giám đốc Hãng luật Lê Hồng Hiển & Cộng sự, Thông tư số 02 không quy định các chế tài xử lý cụ thể được phép áp dụng khi xảy ra hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư, dẫn đến 2 luồng ý kiến tranh cãi gay gắt trong những ngày qua. Việc khóa bánh và xử phạt xe đỗ sai quy định cần căn cứ vào bối cảnh, vụ việc cụ thể.

Luật sư Lê Hồng Hiển

Phạt tiền chủ phương tiện đỗ sai chỗ là không đúng quy định pháp luật

Theo ông Hiển, tình trạng một số ban quản lý (BQL) xử phạt tiền đối với các chủ phương tiện đỗ sai quy định trong khu chung cư/khu đô thị là không đúng, không phù hợp với quy định của pháp luật. 

Việc xử phạt các chủ phương tiện đỗ xe sai quy định trong khu chung cư/khu đô thị là hành vi lạm quyền, không đúng quy định pháp luật. Bởi việc xử phạt chỉ được tiến hành bởi người có thẩm quyền của cơ quan Nhà nước. Ban quản lý hay nhân viên bảo vệ ở các khu chung cư/khu đô thị không có thẩm quyền xử phạt đối với các vi phạm nêu trên.

Kể cả trong trường hợp khu chung cư đó ban hành nội quy (được thông qua hợp pháp tại Hội nghị nhà chung cư) quy định về hình thức/mức xử phạt thì quy định xử phạt đó cũng không có hiệu lực áp dụng đối những người không phải cư dân.

“Việc BQL sử dụng từ “phí bồi hoàn nội quy dừng đỗ xe” để yêu cầu chủ xe nộp tiền, đó là lách luật, bản chất vẫn là phạt. Bởi người dân chỉ phải nộp phí nếu được sử dụng một dịch vụ nào đó của cơ quan, tổ chức. Hay nói cách khác, cơ quan/tổ chức chỉ được phép thu một khoản phí nào đó theo quy định trong trường hợp cung cấp một dịch vụ tương ứng cho người dân”, ông Hiển phân tích.

BQL khóa bánh xe, chủ xe phá khóa: ai đúng ai sai?

Theo luật sư Lê Hồng Hiển, việc xử lý hành vi đỗ sai quy định bằng hình thức khoá bánh xe, cần phân biệt thành 2 trường hợp: vi phạm trên đất của chủ sở hữu chung cư hay không.

Trường hợp thứ nhất, hành vi vi phạm xảy ra trên vị trí/phần đất thuộc sở hữu chung của các các đồng chủ sở hữu chung cư.

Khi đó, Ban quản trị nhà chung cư có quyền thay mặt chủ sở hữu (cư dân) để thực hiện các quyền đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư (ví dụ vị trí đỗ xe phòng cháy chữa cháy, khu vực trước sảnh toà nhà, đường dẫn ra vào sảnh…).

Trong đó có quyền xử lý hành vi đỗ sai vị trí bằng hình thức khoá bánh xe theo quy định tại Nội quy đã ban hành, quy định tại Khoản 2 Điều 9 và Điểm d khoản 1 Điều 41 Thông tư số 02.

Ảnh minh họa.

Hình thức xử lý này được phép áp dụng đối với cả chủ sở hữu chung cư (cư dân), người sử dụng, người tạm trú và khách ra vào nhà chung cư. 

Thẩm quyền và hình thức xử lý nêu trên là cần thiết, phù hợp với Thông tư 02 và không trái với các quy định pháp luật liên quan.

Trường hợp thứ hai, hành vi vi phạm xảy ra không thuộc vị trí/phần đất thuộc sở hữu chung của các đồng chủ sở hữu chung cư (có thể thuộc các công trình, hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải/đã bàn giao cho Nhà nước) thì việc phạt tiền hay khoá bánh xe đều không được phép và sai so với quy định pháp luật như đã phân tích ở trên.

Trong trường hợp này, tuỳ theo tính chất mức độ vi phạm của các cá nhân/BQL toà nhà thì các chủ phương tiện bị khoá bánh có thể tố giác ra cơ quan công an hoặc khởi kiện ra toà án có thẩm quyền để giải quyết và yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có).

“Chủ xe chứng minh được việc bị khóa bánh xe gây ra thiệt hại sức khoẻ, tài sản của mình thì hoàn toàn có thể khởi kiện cá nhân, tổ chức đã khóa bánh xe của mình”, luật sư Hiển phân tích thêm.

Trường hợp chủ xe cắt, phá khóa của BQL trên xe của mình cũng cần xem xét vị trí bị khóa bánh xe là ở đâu. Nếu xe vi phạm nằm trên vị trí, đoạn đường thuộc sở hữu chung của các đồng chủ sở hữu chung cư thì hành vi này của chủ xe có dấu hiệu xâm phạm quyền sở hữu tài sản của người khác.

Trường hợp việc đỗ xe nằm trên vị trí, đoạn đường không thuộc phần sở hữu chung của các đồng chủ sở hữu chung cư mà bị bảo vệ khu chung cư khoá bánh thì chủ xe hoàn toàn có quyền thông báo tới cơ quan chức năng để giải quyết sự việc. Trong trường hợp việc khoá bánh xe gây thiệt hại về sức khoẻ, tài sản thì chủ xe có thể tố giác sự việc ra cơ quan công an hoặc khởi kiện ra toà án để yêu cầu giải quyết tranh chấp và bồi thường thiệt hại.

“Việc cư dân hay khách bên ngoài ra vào khu đô thị, dừng đậu xe trước sảnh tòa nhà, trên đường nội khu ảnh hưởng tới sinh hoạt, đi lại, an toàn của cư dân thì việc áp dụng chế tài khóa bánh vi phạm là cần thiết, phù hợp với Thông tư 02 và không trái quy định pháp luật liên quan”, luật sư Lê Hồng Hiển chia sẻ.

Ảnh: Nhân vật cung cấp

Chuyện đỗ xe ô tô ở khu chung cư, đô thị đang gây nhiều tranh cãi. Độc giả có thể gửi ý kiến ở bình luận phía cuối bài hoặc gửi về địa chỉ email: bandoisong@vietnamnet.vn.