Bài 1: Nhà ở không được bán trong 3 năm đầu: Hà Nội làm đô thị đa mục tiêu, lợi cho ai?
Bài 2: Làm dự án nhà cho thuê trăm thứ khó: Nhà đầu tư hiến kế 'thóc ở đâu bồ câu ở đấy'
Sự chuyển dịch lớn trong tư duy
Sau hơn 8 năm lập nghiệp ở Hà Nội, vợ chồng anh Nguyễn Văn Hùng (quê Thái Bình) vẫn chưa dám nghĩ đến chuyện mua nhà. Với thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng của cả hai vợ chồng, họ từng tính vay ngân hàng để mua một căn hộ nhỏ ở vùng ven. Nhưng khi giá chung cư gần đây liên tục tăng mạnh, kế hoạch đó dần trở nên xa vời.
“Có thời điểm chúng tôi đi xem một căn hộ khoảng 2 tỷ đồng ở Hà Đông, vài tháng sau quay lại thì giá đã tăng thêm vài trăm triệu đồng. Vợ chồng tôi cũng từng nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội nhưng chưa có may mắn được duyệt vì dự án nào cũng trong tình trạng cầu vượt cung”, anh Hùng kể.
Chưa tiếp cận được nhà ở xã hội, nhà ở thương mại không đủ sức mua, vợ chồng anh chuyển sang lựa chọn ở thuê dài hạn. Nhưng cuộc sống thuê nhà cũng không dễ dàng hơn.
Gia đình anh đang thuê một căn hộ hơn 50m2 ở phường Hoàng Liệt (Hà Nội) với giá 8 triệu đồng/tháng, chưa tính điện nước, gửi xe. Khoản tiền thuê chiếm phần lớn thu nhập, trong khi họ vẫn phải chắt chiu từng đồng để nuôi con nhỏ.
Câu chuyện của gia đình anh Hùng không phải là cá biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TPHCM. Khi giá nhà liên tục leo thang vượt xa tốc độ tăng thu nhập, ngày càng nhiều người trẻ chấp nhận ở thuê trong thời gian dài, thậm chí cả đời.
Tuy nhiên, thị trường cho thuê hiện nay chủ yếu vẫn dựa vào các hộ cá nhân nhỏ lẻ. Nhiều khu nhà trọ, căn hộ cho thuê thiếu tiện ích, thiếu không gian sinh hoạt chung và đặc biệt thiếu tính ổn định lâu dài cho người thuê.
Chia sẻ với PV VietNamNet, TS Lê Bá Chí Nhân - chuyên gia kinh tế cho rằng, chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm về việc đến năm 2030 nhà ở cho thuê phải trở thành một “trụ cột chiến lược” cho thấy sự chuyển dịch lớn trong tư duy phát triển đô thị và chính sách an sinh tại Việt Nam.
Theo ông Nhân, trong nhiều năm, chúng ta phát triển thị trường bất động sản dựa trên tâm lý và mục tiêu “sở hữu nhà bằng mọi giá”. Điều này từng phù hợp trong giai đoạn nền kinh tế còn thiếu tài sản tích lũy, người dân xem nhà ở là tài sản bảo đảm cho tương lai.
Tuy nhiên, khi tốc độ đô thị hóa tăng mạnh, giá bất động sản vượt xa thu nhập bình quân, mô hình đó bắt đầu bộc lộ nhiều hệ lụy: người trẻ khó tiếp cận nhà ở, lao động nhập cư thiếu nơi ở ổn định, doanh nghiệp thiếu lực lượng lao động gắn bó lâu dài với đô thị, còn nền kinh tế bị hút quá nhiều nguồn lực vào đầu cơ tài sản thay vì các hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Do đó, việc chuyển trọng tâm sang phát triển nhà cho thuê cho thấy tư duy quản trị hiện đại hơn. Thay vì đặt mục tiêu "ai cũng phải sở hữu nhà", chính sách hướng tới việc bảo đảm mọi người dân đều có chỗ ở ổn định, an toàn và phù hợp khả năng chi trả. Đây cũng là cách tiếp cận đã được nhiều nền kinh tế phát triển áp dụng từ lâu.
Tại nhiều thành phố lớn trên thế giới, tỷ lệ người thuê nhà rất cao nhưng chất lượng sống vẫn tốt vì hệ thống nhà ở cho thuê được xem là một cấu phần của hạ tầng xã hội, tương tự giao thông hay y tế.
Quan trọng hơn, phát triển mạnh nhà cho thuê sẽ tạo ra tính linh hoạt cho thị trường lao động. Người trẻ có thể dịch chuyển việc làm mà không phải gánh áp lực vay mua nhà quá sớm. Doanh nghiệp cũng dễ thu hút nhân sự hơn khi chi phí sinh hoạt đô thị được kéo xuống.
Ở góc độ vĩ mô, điều này có thể góp phần giảm nguy cơ “bong bóng tài sản”, hạn chế phụ thuộc tăng trưởng vào bất động sản đầu cơ và thúc đẩy dòng vốn chảy vào các lĩnh vực tạo ra năng suất thực cho nền kinh tế.
Nhà ở cho thuê phát triển sẽ góp phần giảm động cơ đầu cơ tích trữ bất động sản. Nguyên nhân khiến giá nhà tại các đô thị lớn tăng quá nhanh hiện nay một phần là do tâm lý coi nhà đất như kênh giữ tài sản gần như mặc định sinh lời.
“Khi người dân không có lựa chọn thuê nhà chất lượng tốt với chi phí hợp lý, họ buộc phải tìm cách mua nhà bằng mọi giá, kể cả vay nợ kéo dài hàng chục năm. Điều này vô hình trung tiếp tục đẩy cầu đầu cơ và cầu sở hữu tăng cao. Ngược lại, nếu thị trường cho thuê đủ phát triển, người dân sẽ có thêm lựa chọn an cư mà không phải chịu áp lực sở hữu ngay lập tức. Khi nhu cầu mua giảm bớt tính bắt buộc, giá nhà sẽ dần quay về phản ánh giá trị sử dụng thực thay vì bị đẩy lên bởi kỳ vọng đầu cơ”, ông Nhân nói.
Cách nào phát triển nhà cho thuê?
Theo ông Nhân, để nhà cho thuê thực sự trở thành một “trụ cột chiến lược” của chính sách an sinh và phát triển đô thị đến năm 2030, điều quan trọng nhất là phải thay đổi cách tiếp cận trong quy hoạch và phân bổ nguồn lực.
Nhà cho thuê không thể chỉ phát triển tự phát theo cơ chế thị trường, mà cần được xem như một loại hạ tầng xã hội thiết yếu, tương tự giao thông công cộng, trường học hay bệnh viện. Vì vậy, việc dành quỹ đất riêng cho phát triển nhà ở cho thuê tại các đô thị lớn là rất cần thiết.
Hiện nay, điểm nghẽn lớn nhất của nhà ở giá hợp lý không nằm ở nhu cầu mà nằm ở chi phí đất đai. Khi giá đất bị đẩy lên quá cao, doanh nghiệp gần như không có động lực phát triển nhà cho thuê dài hạn vì thời gian thu hồi vốn chậm hơn nhiều so với bán thương mại.
Do đó, Nhà nước cần quy hoạch các quỹ đất riêng, đặc biệt gần khu công nghiệp, trung tâm dịch vụ, các tuyến giao thông công cộng lớn để phát triển mô hình nhà thuê quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng. Đây là hướng đi mà nhiều quốc gia châu Á như Singapore và Hàn Quốc đã áp dụng để giữ chi phí nhà ở trong tầm kiểm soát và bảo đảm khả năng tiếp cận của người lao động đô thị.
Bên cạnh quỹ đất, cần có chính sách ưu đãi về tín dụng và thuế. Nếu muốn doanh nghiệp tham gia mạnh vào phân khúc này, cần có các gói tín dụng dài hạn với lãi suất thấp và ổn định, bởi đặc thù của nhà cho thuê là dòng tiền thu hồi kéo dài 15-20 năm.
Đồng thời, cần ưu đãi thuế sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp hoặc giảm thuế cho các dự án cam kết cho thuê dài hạn với giá hợp lý.
Ngược lại, cũng cần có chính sách thuế đủ mạnh đối với hoạt động đầu cơ, bỏ hoang nhà đất nhằm tái cân bằng dòng vốn trên thị trường bất động sản.
Bên cạnh đó, theo ông Nhân, Quỹ nhà ở quốc gia với trọng tâm phát triển nhà ở xã hội cho thuê sẽ là hướng đi có ý nghĩa chiến lược và bền vững nếu được thiết kế đúng. Đây không đơn thuần là một quỹ tài chính, mà có thể trở thành công cụ điều tiết thị trường và bảo đảm an sinh dài hạn. Một quỹ hoạt động hiệu quả sẽ giúp tạo nguồn vốn ổn định cho phát triển nhà ở giá hợp lý, thay vì phụ thuộc vào các gói hỗ trợ ngắn hạn mang tính thời điểm.
“Quan trọng hơn, Quỹ nhà ở quốc gia có thể giúp chuyển tư duy từ “hỗ trợ mua nhà” sang “bảo đảm quyền tiếp cận nhà ở”. Đây là khác biệt rất lớn. Trong dài hạn, một nền kinh tế hiện đại không được đo bằng tỷ lệ sở hữu nhà cao hay thấp, mà bằng khả năng người dân có thể sinh sống ổn định, an toàn và phù hợp với thu nhập tại các đô thị”, ông Nhân nhấn mạnh.
.svg){kind=icon}
