Sau gần hai năm kể từ khi tuyến Metro số 1 đi vào vận hành thương mại, mặt bằng giá căn hộ dọc tuyến đã thay đổi đáng kể. Tuy nhiên, không phải khu vực nào quanh các nhà ga cũng ghi nhận mức tăng giá như nhau.
Muôn kiểu ưu đãi để hút khách mua nhà
Không chỉ cạnh tranh về vị trí và giá bán, thị trường căn hộ TPHCM còn chứng kiến cuộc đua về chính sách bán hàng, khi các chủ đầu tư liên tục tung ra nhiều gói hỗ trợ tài chính nhằm thu hút người mua.
Khảo sát của PV VietNamNet cho thấy, bên cạnh chiết khấu trực tiếp vào giá bán, nhiều chủ đầu tư chung cư đang áp dụng các chính sách nhằm giảm áp lực tài chính ban đầu cho khách hàng.
Đơn cử, đơn vị bán hàng của dự án P. tại phường Bình Trưng đang triển khai gói hỗ trợ kéo dài 5 năm, gồm miễn lãi trong 2 năm đầu, cố định lãi suất 9,9%/năm trong 3 năm tiếp theo và ân hạn nợ gốc tối đa 60 tháng. Mức chiết khấu tùy thuộc vào phương án thanh toán mà khách hàng lựa chọn.
Chủ đầu tư dự án E. tại phường Long Phước đưa ra nhiều phương án thanh toán, kèm các ưu đãi như chiết khấu, miễn phí quản lý hoặc hỗ trợ vay đến 80% giá bán, với lãi suất hỗ trợ tối đa 7%/năm trong 24 tháng, tùy điều kiện của chương trình.
Trong khi đó, chủ đầu tư dự án chung cư D. tại phường Hiệp Bình vừa triển khai chính sách hỗ trợ người mua vay đến 70% giá trị căn hộ, thời gian ân hạn nợ gốc 36 tháng.
Ở phân khúc giá thấp hơn, chủ đầu tư dự án A. tại phường An Phú cũng gây chú ý khi đưa ra chính sách “mua nhà 0 đồng”.
Theo giới thiệu của chủ đầu tư, người mua chưa phải sử dụng vốn tự có cho khoản thanh toán ban đầu. Chủ đầu tư sẽ hỗ trợ một phần tiền thanh toán, trong khi ngân hàng tài trợ phần giá trị còn lại.
Cụ thể, chủ đầu tư cho mượn 15% giá trị căn hộ, miễn 100% lãi vay trong 24 tháng và ân hạn nợ gốc từ 36-60 tháng. Theo nội dung quảng bá, người mua có thể nhận nhà sau khoảng 14 tháng và tiếp tục được miễn lãi trong thời gian còn lại của gói ưu đãi.
Giá căn hộ tại dự án A. nói trên đang được chủ đầu tư quảng bá ở mức 39 triệu đồng/m2. Theo ông T., người có nhu cầu mua căn hộ, với căn hộ diện tích 60m2, tổng giá bán vào khoảng 2,34 tỷ đồng. Khoản tiền 15% được chủ đầu tư cho mượn tương đương 351 triệu đồng.
“Nếu khoản tiền này đến hạn cùng thời điểm bàn giao nhà, tôi phải chuẩn bị một số tiền đáng kể, bên cạnh các nghĩa vụ thanh toán khác theo hợp đồng. Khi nhận nhà, thường phát sinh thêm nhiều khoản chi như nội thất, phí quản lý và chi phí chuyển nhà. Nếu thời gian miễn lãi kết thúc gần thời điểm phải thanh toán các khoản này, áp lực dòng tiền có thể tăng lên đáng kể”, ông T. lo lắng.
Ưu đãi trước mắt, áp lực về sau
Áp lực tài chính sau khi hết ưu đãi không chỉ là nguy cơ trên lý thuyết. Trường hợp ông V., người mua căn hộ tại phường An Phú cách đây 2 năm, cho thấy những khó khăn người vay có thể đối mặt.
Do chưa có đủ tiền mua nhà, ông V. vay ngân hàng 1,65 tỷ đồng để mua căn hộ trị giá 2,5 tỷ đồng. Nhờ được hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc trong 24 tháng, khoản thanh toán hàng tháng thời gian đầu chưa quá nặng nề.
Thế nhưng, khi hết ưu đãi, ông phải trả cả gốc lẫn lãi theo lãi suất thả nổi. Khoản trả nợ tăng lên khiến ông tính đến việc bán căn hộ để xoay xở tài chính.
Ông V. từng kỳ vọng bán được nhà với giá cao hơn lúc mua nhờ vị trí thuận tiện và nội thất đã hoàn thiện. Tuy nhiên, những người hỏi mua đều trả giá thấp, khiến ông chưa thể chốt giao dịch.
Theo ông V., nguồn cung căn hộ mới và căn hộ chuyển nhượng trong khu vực khá dồi dào, khiến việc tìm người mua càng khó khăn. Dù cân nhắc giảm giá, ông vẫn khó tìm được người mua. Trong khi đó, một số khách hàng vẫn thận trọng với việc vay mua nhà.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng người mua nhà cần thận trọng với các khoản vay trong bối cảnh lãi suất tăng và ưu đãi tín dụng không còn thấp như trước.
Ông dẫn chứng, năm 2025, một số ngân hàng quốc doanh áp dụng lãi suất vay mua nhà khoảng 5,5-6,7%/năm trong 12-24 tháng đầu. Hiện lãi suất tại các gói ưu đãi phổ biến được ông đánh giá ở mức 8,2-10,8%/năm, sau thời gian ưu đãi có thể lên 13-15%/năm.
Vì vậy, khi lựa chọn căn hộ có hỗ trợ lãi suất hoặc ân hạn nợ gốc, người mua không nên chỉ nhìn vào số tiền phải trả ban đầu mà cần tính toán khả năng chi trả trong suốt thời gian vay.
Dù ngân hàng có thể cho vay đến 70-80% giá trị căn hộ nhưng ông Thắng khuyến nghị tỷ lệ vay dưới 60% giá trị căn hộ để giảm áp lực trả nợ và chủ động hơn về dòng tiền. Người vay cũng cần lập kế hoạch tài chính chi tiết cho ít nhất 12-36 tháng, làm rõ cách tính lãi suất sau ưu đãi, các khoản phí và điều kiện đi kèm.
Đồng thời, cần dự phòng đủ chi phí sinh hoạt và trả nợ trong 6-12 tháng để ứng phó với những rủi ro tài chính có thể phát sinh. Bên cạnh tiền gốc và lãi vay, tổng chi phí sở hữu nhà còn bao gồm phí bảo trì, chi phí đầu tư nội thất, phí dịch vụ và các khoản sinh hoạt thường xuyên.
Theo ông Thắng, 3-5 năm đầu thường là giai đoạn khó khăn nhất đối với người vay mua nhà. Do đó, người mua cần chuẩn bị các kịch bản tài chính thận trọng, tránh phụ thuộc vào kỳ vọng bán lại căn hộ hoặc tăng thu nhập trong tương lai.
Nửa đầu năm, nguồn cung và thanh khoản căn hộ tại TPHCM đã khởi sắc. Dù vậy, giá bán vẫn tiếp tục tăng, trong khi người mua ngày càng thận trọng trước những áp lực của thị trường.
Cùng nằm trên một trục đường, chỉ cách nhau một ranh giới hành chính nhưng giá căn hộ giữa hai khu vực liền kề ở phía Nam TPHCM đang chênh lệch hàng chục triệu đồng/m2. Điều gì tạo nên "ranh giới" giá nhà này?
.svg){kind=icon}
