Nắn tiền đổ vào địa ốc, giảm ngay việc cho vay mua biệt thự

Nếu tỷ lệ giải ngân tín dụng để mua một căn biệt thự giảm xuống thì có thể tăng cấp vốn tương đương 10 căn nhà bình thường khác. Từ đó, lành mạnh hóa tiền vào bất động sản.

Kêu gọi ngân hàng giảm lãi suất

Theo quy định, khi thực hiện một dự án BĐS có diện tích 20ha trở lên thì tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu là 15%, còn nếu dự án nhỏ hơn 20ha thì tỷ lệ vốn chủ tối thiểu 20%. Như vậy, 80-85% nguồn vốn đầu tư cho BĐS là huy động bên ngoài, gồm: nguồn vốn đến từ các ngân hàng, đây là vốn mồi quan trọng tại thời điểm chưa thể huy động vốn của khách hàng; nguồn vốn trái phiếu DN; nguồn vốn thông qua các Quỹ tín thác đầu tư BĐS (Real Estate Investment Trusts - REIT).

Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cho rằng, các doanh nghiệp BĐS đều gặp khó khi tiếp cận cả 3 dòng vốn tín dụng trên. Nguyên nhân, Việt Nam hiện chỉ có quỹ REIT duy nhất của Techcombank, nhưng quy mô quá nhỏ với 50 tỷ đồng, mà lẽ ra quỹ cần số tiền lên tới vài nghìn tỷ. Các quỹ đầu tư đang yếu kém nên không thể chia sẻ gánh nặng về vốn cùng hệ thống ngân hàng.

Doanh nghiệp bất động sản rất khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng

Mặt khác, thị trường vốn trái phiếu còn sơ khai, tỷ lệ phát hành trái phiếu ra công chúng chỉ đạt tỷ lệ 1%; 99% là phát hành trái phiếu riêng lẻ, thiếu minh bạch, thiếu bền vững. Trong khi đó, dự án BĐS muốn huy động tiền từ khách hàng thì phải có vốn tín dụng, đầu tư dự án ban đầu. Hiện, không một NHTM nào được phép cho DN vay tiền để mua đất, mà chỉ được chấp thuận vay đầu tư phát triển dự án sau khi đã có quỹ đất, dự án được duyệt. Ví dụ, chung cư phải xong phần móng; dự án biệt thự, nhà phố thì phải xây dựng xong hệ thống hạ tầng mới đủ điều kiện huy động vốn.

“Doanh nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn vốn tín dụng cực kỳ khó khăn”, Chủ tịch HoREA nói. 

Cũng theo ông Châu, nếu doanh nghiệp BĐS vay được ngân hàng thì mức lãi suất thấp nhất cũng khoảng 9%/năm. Các ngân hàng thu lợi nhuận hàng chục nghìn tỷ năm 2021, nhưng có chia tiền lời này cho chủ tài sản, những người gửi tiết kiệm hay không? Như vậy, trong lúc nền kinh tế gặp khó khăn, HoREA kêu gọi giảm lãi suất là có lý do. Ngân hàng lãi nhiều trong khi DN lại quá khó khăn - ông Châu nêu vấn đề.

Cần kiến tạo chứ không siết thái quá

Ở một góc nhìn khác, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, giai đoạn từ 2015-2021, giá BĐS tăng liên tục kéo theo tín dụng tăng. Trước đây, căn nhà giá nhà 5 tỷ thì ngân hàng cho vay 3 tỷ, giờ giá nhà lên 15 tỷ thì cho vay 10 tỷ. Hay một miếng đất ở Nhơn Trạch (Đồng Nai) rộng 5ha trước giá 1.000 tỷ thì giờ cần 5.000 tỷ, các dự án đòi hỏi vốn vay nhiều hơn, tốc độ cần tiền của doanh nghiệp BĐS tăng nhưng tốc độ tăng trưởng tín dụng của các ngân hàng không thể theo kịp nhu cầu vốn đó.

Chủ tịch HoREA cho rằng, ngân hàng cần giảm lãi suất để hỗ trợ bất động sản đang gặp khó (ảnh: Hoàng Hà)

Vốn tín dụng của lĩnh vực bất động sản tại NHTM dù chỉ chiếm 10% nhưng chu kỳ sử dụng vốn kéo dài 10-20 năm. Do vậy, mô hình vốn trên sẽ tiếp tục gây khó khăn cho các dự án, công ty BĐS và thị trường tín dụng nói chung.

Giải pháp được vị này đưa ra là giảm vốn tín dụng từ NHTM cấp cho lĩnh vực BĐS. Cụ thể, lựa chọn đối tượng vay là nhà ở trung cấp, trung bình trở xuống thay vì cho vay phân khúc căn hộ cao cấp, biệt thự. Những người vay tiền mua căn hộ trung cấp như 40 triệu/m2 trở xuống thì cần cho vay tỷ lệ cao từ 60-80%. Trong khi, giảm tỷ lệ cho vay xuống mức 40% đối với căn hộ cao cấp như 200 triệu/m2, bởi đây là những đối tượng có sẵn điều kiện kinh tế sở hữu nhiều ngôi nhà một lúc.

Tỷ lệ cho vay mua 1 căn biệt thự giảm xuống có thể tăng cấp vốn tương đương 10 căn nhà bình thường khác. Sự điều chỉnh này giúp tổng nhu cầu vốn cho vay của hệ thống NHTM vào lĩnh vực BĐS không bị ảnh hưởng, nhu cầu nhà của người thu nhập thấp vẫn đảm bảo. 

Tiếp đến, công ty BĐS phải là công ty đầu tư, có vốn mạnh chứ không thể chỉ đi môi giới nhà đất. Quỹ REIT phải là các định chế tài chính đủ năng lực, quy mô để đánh giá một dự án, ký hợp đồng với công ty BĐS. Các nhà đầu tư cá nhân sẽ mua chứng chỉ quỹ này nhưng người cầm trịch không phải là cá nhân mà là tổ chức, định chế tài chính giám sát mạnh dự án.

TS. Cấn Văn Lực - thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính tiền tệ quốc gia - cho hay, 5 năm qua, thị trường trái phiếu DN phát triển rất mạnh, đặc biệt giai đoạn 2019-2021, tăng trưởng bình quân 45-50%/năm. Rất tiếc, sự cố đã xảy ra nên Chính phủ, Bộ Tài chính phải siết lại thị trường vốn này. 7 tháng đầu năm, riêng nguồn tiền huy động từ phát hành trái phiếu BĐS đã giảm khoảng 35% so với cùng kỳ. Ông Lực kiến nghị, cơ quan quản lý nhà nước cần phát triển cân bằng hơn thị trường vốn, đặc biệt là trái phiếu DN. 

Ngoài ra, cần phân nhóm dự án BĐS rõ ràng để xác định mức độ rủi ro của từng phân khúc, qua đó nắn dòng tín dụng, nắn dòng trái phiếu chuẩn hơn, phù hợp với khẩu vị rủi ro của các nhà đầu tư. Nên có một tổ chức tài chính BĐS chuyên biệt. Ví dụ, thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở hoặc ngân hàng chuyên về cho vay nhà ở, trong đó có nhà ở xã hội. NHTM không thể kham nhà ở xã hội, bởi các dự án này cần nguồn vốn trung dài hạn. Một số quốc gia như Singapore, Hàn Quốc,... có Quỹ phát triển nhà ở đã rất thành công. Còn tung ra các gói mấy nghìn tỷ, thông qua ngân hàng chính sách xã hội cho vay 4,8%/năm như hiện nay, sẽ khó hiệu quả.

Quỹ đầu tư BĐS cũng nên được quan tâm. Đây là kênh quan trọng để thu hút nguồn vốn của người dân, các hộ gia đình đầu tư vào BĐS một cách chuyên nghiệp. “Cơ quan quản lý nhà nước cần thay đổi cách tiếp cận, quan điểm ở đây là kiến tạo thị trường phát triển chứ không phải siết quá chặt, không phản ứng thái quá nhưng vẫn kiểm soát được rủi ro”, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ quốc gia nói.

tin nổi bật

Những triệu phú hàng rong kỳ lạ ở Ấn Độ, thu nhập hàng triệu USD/năm

Những triệu phú "ngầm" này đã tiết kiệm và chi hơn hơn 500.000 USD để mua bất động sản nhưng lại để người thân đứng tên.

Chỉ vì cái khay nhựa, một doanh nghiệp thuỷ sản Việt mất thị trường xuất khẩu vào EU

Vừa qua có doanh nghiệp xuất khẩu mặt hàng tôm Việt Nam bị mất thị trường EU chỉ vì từ chối thay đổi khay nhựa đóng gói - lãnh đạo VASEP chia sẻ.

GDP đầu người của Việt Nam tăng gần 5 lần sau 15 năm

Theo Forbes, dựa trên giá trị đồng USD, từ năm 2006 đến năm 2021, tăng trưởng GDP bình quân đầu người của Việt Nam lên đến gần 371%, tăng gần gấp 5 lần.

Nền kinh tế không thiếu tiền, chỉ thiếu vốn

Theo TS. Trần Du Lịch, nền kinh tế hiện không thiếu tiền nhưng thiếu vốn. Việc cần làm là đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, nới room tín dụng đúng đối tượng cần tiền để tạo dòng vốn.

Thời kỳ tiền khó, mua bán doanh nghiệp giảm hẳn

Giá trị trung bình của một giao dịch được công bố giảm từ 31,1 triệu USD năm 2020 xuống còn 16,5 triệu USD trong 10 tháng năm 2022. Số thương vụ vượt quá 100 triệu USD cũng giảm gần một nửa so với cùng kỳ năm ngoái.

Ứng dụng trí tuệ nhân tạo để dự báo công suất năng lượng tái tạo

Điện gió, điện mặt trời sẽ ngày càng chiếm tỷ trọng cao trong tổng công suất hệ thống điện Việt Nam. Do đó, việc áp dụng Al (trí tuệ nhân tạo) để dự báo nguồn năng lượng này đóng vai trò quan trọng cho hệ thống.

Xây 1 trạm biến áp phải hỏi cả chục cơ quan, dự phòng cấp điện bị ảnh hưởng

Việc chậm ra quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư làm giảm độ dự phòng lưới điệṇ 220KV, 110KV cũng như trực tiếp ảnh hưởng đến tiến độ hàng loạt dự án trạm biến áp.

Cho thuê du thuyền, máy bay, Dubai cũng đang kiếm bộn tiền từ World Cup

Qatar không phải đất nước duy nhất chứng kiến sự bùng nổ về khách du lịch nhờ đăng cai World Cup 2022. Đất nước láng giềng UAE cũng đang được hưởng lợi nhờ làn sóng tương tự.

Đại gia đi săn nhà đất giá rẻ

Các nhà đầu tư lâu năm có tiềm lực tài chính đang chờ cơ hội để đi săn nhà đất giá rẻ, hợp lý.

Thiếu tiền, dự án nhiệt điện do tư nhân đầu tư dàn hàng... chậm tiến độ

Các dự án nhiệt điện do tư nhân đầu tư hiện đều chậm tiến độ, nguyên nhân bởi nhiều vướng mắc kéo dài.

M&A toàn cầu sụt giảm 500 tỷ USD, Việt Nam vẫn có cơ hội mới

Hoạt động M&A đang rơi vào trạng thái trầm lắng. Tuy nhiên, theo Bộ KH-ĐT, thị trường M&A Việt Nam vẫn được đánh giá là một thị trường an toàn, hấp dẫn, giàu tiềm năng.

‘Thủ đô resort’ không còn phù hợp với Bình Thuận

Bình Thuận vốn được mệnh danh là “thủ đô resort” nhưng chỉ phù hợp từng thời điểm, hiện việc phát triển có những bất cập, cần xem xét lại - ông Nguyễn Minh, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Bình Thuận, chia sẻ.

Kịch bản bất lợi, dự báo 'đầu tàu' TP.HCM vẫn tăng trưởng trên 7%

Những yếu tố như chính sách Zero Covid của Trung Quốc, chiến tranh Nga - Ukraine hay khủng hoảng bất động sản có thể tác động tới kinh tế TP.HCM năm 2023. Nhưng với kịch bản bất lợi, dự báo 'đầu tàu' TP.HCM vẫn tăng trưởng trên 7%.

Dòng vốn tỷ USD mới đổ vào Việt Nam

Việt Nam đứng trước cơ hội đón dòng vốn tỷ USD mới, trong bối cảnh được nhiều doanh nghiệp nước ngoài quan tâm.

Ngóng cơ chế giá, hơn 80% dự án điện gió ở Quảng Trị triển khai cầm chừng

Do các yếu tố bất lợi về thời tiết, ảnh hưởng của dịch Covid-19, giải phóng mặt bằng và cơ chế của Chính phủ, hàng loạt dự án điện gió trên địa bàn tỉnh Quảng Trị đang bị chậm tiến độ.