Diễn biến thị trường bất động sản TPHCM hiện nay có nhiều điểm tương đồng với những giai đoạn 'nóng sốt' trước đây, khi giá bán căn hộ chung cư áp sát, thậm chí ngang bằng nhà phố.
Xuất hiện mức giá căn hộ hiếm có
Nhiều năm qua, thị trường căn hộ tại Đồng Nai chưa thực sự phát triển mạnh như TPHCM hay Bình Dương trước đây. Nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc đất nền và nhà phố.
Tuy nhiên, thời gian gần đây, phân khúc căn hộ bắt đầu thu hút sự chú ý của giới đầu tư và người mua ở thực khi hàng loạt dự án mới được giới thiệu ra thị trường. Đáng chú ý, giá bán căn hộ tại một số khu vực ở Đồng Nai đã vượt mốc 50 triệu đồng/m2, mức giá từng được xem là khó xuất hiện tại địa phương này.
Cuối tuần qua, vợ chồng anh Vinh (ngụ TPHCM) tham dự lễ ra mắt phân khu cao tầng của một dự án khu đô thị mới tại phường Nhơn Trạch, TP Đồng Nai. Tại đây, anh Vinh được nhân viên bán hàng của một sàn môi giới cho biết chỉ khoảng 400 căn được tung ra trong đợt đầu nhưng đã có gần 3.000 lượt đăng ký giữ chỗ.
Theo giá bán do chủ đầu tư công bố, căn hộ 1 phòng ngủ diện tích từ 38-44m2 có giá từ 1,9-2,2 tỷ đồng/căn, tương ứng khoảng 50 triệu đồng/m2. Những căn hộ lớn nhất của dự án có diện tích 105m2, giá bán gần 5,2 tỷ đồng.
Sau hơn 30 phút mở đăng ký chọn căn, đơn vị phân phối thông tin toàn bộ hơn 400 căn hộ của dự án đã có khách đặt chỗ. Anh Vinh cho biết anh chưa từng thấy buổi mở bán căn hộ nào ở Đồng Nai diễn ra chóng vánh như vậy, khi nhân viên môi giới “chạy đôn chạy đáo” để giữ căn cho khách.
Cũng tọa lạc tại phường Nhơn Trạch nhưng một dự án chung cư mở bán từ giữa năm 2025 lại không thu hút khách hàng bằng. Theo đơn vị phát triển dự án, dù giá bán chỉ khoảng 35 triệu đồng/m2 đã bao gồm VAT, nhưng phải mất hơn một tháng mới tiêu thụ hết 300 căn hộ.
Hiện giá bán tại dự án này tăng hơn 10%. Cụ thể, căn hộ diện tích 52m2 hiện có giá hơn 2 tỷ đồng, tương ứng khoảng 39 triệu đồng/m2.
Vì sao căn hộ tại Đồng Nai tăng giá mạnh?
Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TPHCM và vùng phụ cận tháng 4/2026 của DKRA Group cho thấy nguồn cung sơ cấp căn hộ toàn thị trường giảm 13% so với cùng kỳ, còn gần 11.000 căn.
Trong khi đó, nguồn cung mới trong tháng tăng mạnh với hơn 3.800 căn được mở bán, gấp ba lần so với tháng trước. Lượng hàng mới chủ yếu tập trung tại tỉnh Bình Dương cũ và tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũ.
Theo DKRA Group, TPHCM vẫn dẫn đầu thị trường khi chiếm hơn 96% tổng nguồn cung sơ cấp toàn khu vực. Trong khi đó, TP Đồng Nai chỉ đóng góp khoảng 3% nguồn cung. Khoảng 1% nguồn cung còn lại đến từ tỉnh Tây Ninh.
Về giá bán sơ cấp, báo cáo của DKRA Group cho biết căn hộ tại TPHCM có giá dao động từ 38,5-52 triệu đồng/m2; tỉnh Tây Ninh từ 37,3-57,5 triệu đồng/m2; còn TP Đồng Nai dao động từ 36,5-47,6 triệu đồng/m2.
Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư DKRA Group, đánh giá tỷ lệ hấp thụ căn hộ mới tại TPHCM và khu vực lân cận trong tháng qua chỉ đạt khoảng 34%, phần lớn đến từ các dự án mới mở bán.
“Sức cầu chung tiếp tục chịu áp lực từ việc kiểm soát tín dụng bất động sản. Lãi suất dù đã hạ nhiệt nhưng vẫn neo ở mức cao”, ông Thắng nhận định.
Theo các chuyên gia, giá căn hộ tại Đồng Nai tăng mạnh thời gian gần đây chủ yếu nhờ tác động từ hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm đang được triển khai thực tế, nổi bật là sân bay Long Thành cùng các tuyến kết nối với TPHCM như Vành đai 3, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu và metro TPHCM - Long Thành.
Bên cạnh đó, mặt bằng giá căn hộ tại TPHCM liên tục neo cao, phổ biến ở mức 90-120 triệu đồng/m2, khiến nhiều người mua và nhà đầu tư dịch chuyển sang Đồng Nai để tìm sản phẩm có giá “mềm” hơn nhưng vẫn hưởng lợi từ hạ tầng kết nối với TPHCM.
Phân khúc cao cấp đang dẫn dắt thị trường căn hộ TPHCM, giá bán trung bình xấp xỉ 100 triệu đồng/m2. Chuyên gia cho rằng, các chủ đầu tư đang lợi dụng bảng giá đất điều chỉnh để tăng giá bán.
Khi nguồn cung căn hộ tại TPHCM chưa theo kịp nhu cầu và giá bán liên tục tăng, các chuyên gia nhận định sẽ có sự dịch chuyển nguồn cầu phân khúc căn hộ vừa túi tiền ra các tỉnh lân cận.
.svg){kind=icon}
