Mở đường tàu điện, xẻ đất xây cao ốc: Giá đất tăng 5.000 lần

Tháng 1/2019, đại diện Ban quản lý ĐSĐT Hà Nội cho biết kế hoạch phát triển ĐSĐT Hà Nội đến 2030 phân ra 24 đoạn tuyến thì chỉ có 4 đoạn vay ODA thực hiện, còn 20 đoạn/tuyến là hợp tác công tư (PPP).

Tháng 4/2018, TP. Hà Nội đã đề xuất mô hình đầu tư đoạn tuyến ĐSĐT số 3.2 (ga Hà Nội - Hoàng Mai) bằng nguồn vốn trong nước. Theo đó, Hà Nội kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép tạo vốn thông qua đấu giá đất, giữ lại phần vượt thu, bán công sản, phát hành trái phiếu,... Thành phố chỉ đạo nguyên tắc xác định hướng tuyến, vị trí ga theo yêu cầu kỹ thuật chạy tàu, nhà ga; kết nối với các tuyến đường sắt đô thị và các phương tiện vận tải công cộng khác; bán kính tiếp cận dưới 1km; hạn chế thu hồi đất, giải phóng mặt bằng,...

Nếu triển khai theo mô hình này thì cơ bản vẫn là dự án do Nhà nước đầu tư và giao cho tư nhân thực hiện, chưa bao gồm đầy đủ sự hợp tác công tư đầu tư dự án.

Kinh nghiệm của Nhật Bản về thu hút vốn tư nhân

Tiến sĩ Naohisa Okamoto - Tổng thư ký Hiệp hội nghiên cứu giao thông vận tải Đông Á, Giáo sư Đại học Tsukuba, trong bài phát biểu tại một hội thảo tại Hà Nội liên quan đến đường sắt đô thị, cho biết so với các nước Âu - Mỹ thì Nhật Bản hạn chế hỗ trợ tài chính. Nước này chỉ hỗ trợ 1/2 chi phí đầu tư xây dựng và không hỗ trợ chi phí khai thác vận hành cho các dự án ĐSĐT.

Mở đường tàu điện, xẻ đất xây cao ốc: Giá đất tăng 5.000 lần
Tại Nhật Bản, giá đất tăng 5.000 lần sau khi phát triển ĐSĐT của tư nhân tại vùng Tokyo. Nguồn: TS Naohisa Okamoto

Thay vào đó, Chính phủ Nhật Bản dành cơ hội thu lãi lớn từ kinh doanh đất đai cho nhà đầu tư (giá đất tăng tới 5.000 lần). Chính phủ có “đạo luật đặc biệt” cho hoạt động phát triển đường sắt và đô thị mới, trong đó cam kết các bên được duy trì ổn định lâu dài, các biện pháp thực hiện theo nguyên tắc nhất quán .

Các doanh nghiệp không phân biệt quy mô lớn nhỏ/mới cũ,... cạnh tranh công bằng tham gia phát triển đường sắt. Kinh nghiệm của Nhật Bản cho thấy đầu tư ĐSĐT chỉ có lãi về lâu dài nhưng phải hoàn vốn ngay trong quá trình đầu tư xây dựng, do vậy phát triển đường sắt không thể tách rời phát triển đô thị dọc theo tuyến đường.

Vòng đời dự án trải qua 3 giai đoạn. Giai đoạn 1, khi đang đầu tư thì lợi nhuận từ bất động sản (BĐS) cơ bản là bán nhà ở; Giai đoạn 2, khi đường sắt đi vào hoạt động: dân cư đi lại và đông hơn thì giá vé tăng, thương mại dịch vụ tăng, giá đất và BĐS tăng (giá cho thuê các BĐS dịch vụ, thương mại tăng), lợi nhuận gia tăng đồng thời từ vận chuyển lẫn BĐS; Giai đoạn 3, khi đất và nhà ở đã bán gần hết, lợi nhuận giai đoạn này dựa vào gia tăng các dịch vụ vận chuyển, du lịch, cải tạo nâng cấp đô thị gia tăng sự hấp dẫn của đô thị và dịch vụ.

Trong cả 3 giai đoạn thì người dân được hưởng lợi do dịch vụ ngày một tốt hơn, các doanh nghiệp đường sắt - đô thị không ngừng tiến hóa để duy trì lợi nhuận, và chỉ có lãi thì họ mới có thể đầu tư đổi mới hệ thống, nghiên cứu phát triển, mở rộng mạng lưới.

Mở đường tàu điện, xẻ đất xây cao ốc: Giá đất tăng 5.000 lần
Nếu có ĐSĐT, giá đất sẽ tăng; nhưng nếu không có phương án gắn việc giao đất dự án BĐS với đầu tư ĐSĐT thì giao thông vẫn bế tắc và BĐS vẫn không đạt giá trị cao

Bài học từ Nhật Bản rất giá trị nhưng triển khai tại Hà Nội không dễ vì hầu hết đất đai quanh trung tâm TP (đặc biệt ở phía Tây, Tây Nam) đã giao cho các doanh nghiệp BĐS, chỉ còn phía Bắc, Đông Bắc sông Hồng còn không gian lớn đất nông nghiệp, nếu chuyển đổi làm dự án BĐS thì giá trị gia tăng hàng chục, hàng trăm lần.

 

Tuy vậy, với cơ chế giao đất rẻ đổi đường đắt như hiện tại thì cơ hội này cũng không còn. Phải cần nhiều năm để hình thành “Luật đặc biệt phát triển đường sắt và đô thị mới”, e rằng tới lúc có Luật thì đất rẻ cũng không còn. Hà Nội cần một giải pháp đột phá trong bài toán thu siêu lãi từ mua đất rẻ , bán BĐS đắt để đầu tư ĐSĐT. 

Những dự án hấp dẫn

Hà Nội có nhiều doanh nghiệp BĐS lớn nhưng phần lớn có chiến lược kinh doanh ngắn hạn, chỉ tập trung bán nhà mà lơ là cải thiện hạ tầng ngoài hàng rào BĐS, vậy làm thế nào để hấp dẫn các đầu tư tư nhân tham gia vào các dự án ĐSĐT vốn lớn - vòng đời kéo dài? Đặc biệt là trong bối cảnh đất trống quanh các tuyến ĐSĐT không còn nhiều?

Mở đường tàu điện, xẻ đất xây cao ốc: Giá đất tăng 5.000 lần
 Các tuyến ĐSĐT 1,2,3 nếu bố trí hợp lý sẽ tạo ra giá trị gia tăng đất đai ngay tại quận Hoàn Kiếm: ĐSĐT đã tạo ra các không gian đô thị có giá trị cao - CitySolution đề xuất 2018

Lời giải là cần khai thác ngay các không gian trên cao và dưới ngầm của các tuyến ĐSĐT đi qua. Ví dụ như tuyến số 1, đoạn nối ga Hà Nội tới cầu Long Biên: ĐSĐT và đường sắt quốc gia có thể đi trên tầng cao, còn mặt đất dành cho các lối thông đường phố và dãy phố thương mại. Tiền bán quyền sử dụng các không gian thương mại và lợi ích giao thông đường bộ thừa đủ để xây dựng đoạn tuyến trọng yếu này: khai thông bế tắc ĐSĐT bị đóng băng từ 2014 đồng thời hồi sinh đường sắt quốc gia đang ốm yếu.

Tuyến số 2, đoạn đi trên cao ngoài đê sẽ giải phóng được 8 đường phố nối 80 ha khu phố cổ ra phố ngoài đê, gia tăng giá trị 80 ha đất ngoài đê lên 5 lần, lại tạo ra hàng vạn chỗ đỗ xe ngay bên rìa phố cổ - lợi nhuận từ hai nguồn này thừa đủ để đầu tư toàn tuyến số 2.

Mở đường tàu điện, xẻ đất xây cao ốc: Giá đất tăng 5.000 lần
 Phương án tuyến ĐSĐT 1,2,3 đi qua quận Hoàn Kiếm do CitySolution đề xuất 2018

Tuyến số 3, đoạn từ ga Hà Nội nếu đi ngầm hết 2km phố Trần Hưng Đạo sẽ tạo cho Hà Nội một siêu phố ngầm đa năng bao gồm bãi đỗ xe, trung tâm thương mại dịch vụ và sông ngầm trữ nước sạch cũng như giải cứu úng ngập trung tâm thành phố. Khai thác không gian ngầm này sẽ đóng góp đáng kể để đầu tư tuyến số 3.

Tuyến số 3 ngầm qua sông Hồng sẽ phục vụ các hành khách thu nhập cao sống trong các đô thị đẳng cấp Bắc sông Hồng, giá vé cần đủ chi phí vận hành và bù lỗ cho các tuyến khác. Mỗi thành phố đều có thế mạnh riêng nếu có phương án phù hợp. ĐSĐT Hà Nội đang gặp khó khăn đủ bề, biết đâu “trong cái khó lại ló cái khôn?”.

Trần Huy Ánh - Hội KTS Hà Nội

 
 

Không thể bỏ lỡ

.
 
Trầm trồ ngôi nhà 300 thợ xây trong 3 năm độc nhất ở Bình Dương
Trầm trồ ngôi nhà 300 thợ xây trong 3 năm độc nhất ở Bình Dương
Đầu tưicon  22/03/2019 

Căn nhà của ông Trần Văn Hổ được xem là có một không hai ở Bình Dương khi huy động hơn 300 thợ ở Cố đô Huế vào xây dựng trong hơn 3 năm liền.

 
Đại gia ô tô mơ làm xe bọc thép: 1 thời hoành tráng nay hoang tàn phế liệu
Đại gia ô tô mơ làm xe bọc thép: 1 thời hoành tráng nay hoang tàn phế liệu
Đầu tưicon  22/03/2019 

Từ DN làm ăn phát đạt, với tham vọng không chỉ sản xuất ô tô mà cả xe bọc thép, giờ Nhà máy ô tô Vinaxuki sắp trở thành đống phế liệu. Ông chủ Vinaxuki mong mỏi được vay 60 tỷ đồng để nhà máy hoạt động trở lại.

 
Dự án tỷ USD ở Venezuela đắp chiếu: PVN nói về khoản 'hoa hồng' 500 triệu USD
Dự án tỷ USD ở Venezuela đắp chiếu: PVN nói về khoản 'hoa hồng' 500 triệu USD
Đầu tưicon  21/03/2019 

"Thực chất, khoản tiền này là khoản tiền mà nhà thầu phải trả cho nước chủ nhà khi ký hợp đồng dầu khí", Tập đoàn Dầu khí Việt Nam cho hay.

 
Đầu tư gì với tiền nhàn rỗi hơn 2 tỷ đồng?
Đầu tư gì với tiền nhàn rỗi hơn 2 tỷ đồng?
Đầu tưicon  22/03/2019 

Mua đất, căn hộ, đầu tư chứng khoán hay mở cửa hàng kinh doanh… đâu là kênh đầu tư hợp lý nhất với số tiền nhàn rỗi hơn 2 tỷ đồng?

 
Dinh thự hơn 100 tuổi sắp bị di dời khỏi 'cao điểm long mạch' Đà Lạt
Dinh thự hơn 100 tuổi sắp bị di dời khỏi 'cao điểm long mạch' Đà Lạt
Đầu tưicon  21/03/2019 

Dinh thự có kiến trúc đẹp bậc nhất Đà Lạt dự kiến sẽ bị di dời để xây dựng trung tâm thương mại - khách sạn theo quy hoạch chi tiết khu trung tâm Hòa Bình.

 
Giá điện tăng: EVN thu gần 1 tỷ USD, vẫn kêu chưa đủ
Giá điện tăng: EVN thu gần 1 tỷ USD, vẫn kêu chưa đủ
Đầu tưicon  21/03/2019 

Giá điện chính thức được Bộ Công Thương tăng từ ngày 20/3. Số tiền các hộ sử dụng điện chi trả sẽ tăng lên.

Tăng trưởng cao  25 năm liên tục: Việt Nam lập kỳ tích 'Đổi mới 4.0'?
Tăng trưởng cao 25 năm liên tục: Việt Nam lập kỳ tích 'Đổi mới 4.0'?
Đầu tưicon  21/03/2019 

 Việt Nam được khuyến nghị chuyển hướng chiến lược phát triển và đã có những định chế tư nhân lớn như Vingroup của tỷ phú USD Phạm Nhật Vượng... âm thầm bắt nhịp vào cuộc chơi thập kỷ.

Từ chiều nay: Giá điện tăng, cuối tháng này hóa đơn vọt lên
Từ chiều nay: Giá điện tăng, cuối tháng này hóa đơn vọt lên
Đầu tưicon  20/03/2019 

Giá điện chính thức tăng 8,36% so với giá bán điện bình quân hiện hành (1.720,65 đồng/kWh), tương ứng giá bán lẻ điện bình quân 2019 khoảng 1.864,04 đồng/kWh.

'Bắt tay' với Trung Quốc, Pakistan ôm nợ ít nhất 10 tỷ USD
'Bắt tay' với Trung Quốc, Pakistan ôm nợ ít nhất 10 tỷ USD
Đầu tưicon  20/03/2019 

Pakistan đang nợ “người bạn” Trung Quốc ít nhất 10 tỷ USD cho việc xây dựng cảng Gwadar và các dự án khác trong Sáng kiến Vành đai, Con đường, một tướng cấp cao của Mỹ nói...

Mua nhà xã hội mất tiền chênh 500 triệu: Cò quay siết tiền khách mua
Mua nhà xã hội mất tiền chênh 500 triệu: Cò quay siết tiền khách mua
Đầu tưicon  22/03/2019 

Nhiều dự án nhà ở xã hội đang được rao bán với mức giá chênh lên tới hàng trăm triệu, môi giới còn cam kết chạy hồ sơ đảm bảo mua được nhà.

Cơn sốt phía Đông: Đất Trâu Quỳ - Gia Lâm 150 triệu/m2, tin được không
Cơn sốt phía Đông: Đất Trâu Quỳ - Gia Lâm 150 triệu/m2, tin được không
Đầu tưicon  20/03/2019 

Tại Thị trấn Trâu Quỳ, Gia Lâm (Hà Nội), theo lời môi giới các lô đất có vị trí đẹp nhất đang được chào bán với giá 135-140 triệu/m2. Đất nền một số khu vực ở Gia Lâm tăng phi mã kể từ khi có dự án Vincity.

Mất tiền tỷ vì 'sập bẫy' mua đất trên giấy
Mất tiền tỷ vì 'sập bẫy' mua đất trên giấy
Đầu tưicon  19/03/2019 

Nhiều người ở Thanh Hóa dốc hàng trăm triệu, thậm chí tiền tỷ để đặt cọc mua đất có vị trí đẹp. Họ "sập bẫy" của cựu cán bộ tài nguyên câu kết với nam phó giám đốc 9X.

Vì sao người Nhật ám ảnh với việc đúng giờ đến từng giây?
Vì sao người Nhật ám ảnh với việc đúng giờ đến từng giây?
Đầu tưicon  19/03/2019 

Trở lại làm việc sau kỳ nghỉ, một nhân viên nữ bị nhắc nhở: Bạn đi trễ 10 giây. Đúng giờ từ lâu đã là nỗi ám ảnh của người Nhật Bản.

Việt Nam có bao nhiêu hãng hàng không là vừa?
Việt Nam có bao nhiêu hãng hàng không là vừa?
Đầu tưicon  19/03/2019 

Thị trường hàng không Việt Nam được đánh giá là khá “béo bở” và được nhiều nhà đầu tư quan tâm, song việc sắp tới khi nào sẽ có thêm một hãng hàng không tham gia thị trường vẫn còn là dấu hỏi.

Thành phố đáng sống bậc nhất Việt Nam: Giấc mơ 'đẳng cấp Châu Á' 2045
Thành phố đáng sống bậc nhất Việt Nam: Giấc mơ 'đẳng cấp Châu Á' 2045
Đầu tưicon  19/03/2019 

Hơn một thập kỷ qua, Đà Nẵng đã vươn mình mạnh mẽ trở thành một “thành phố đáng sống”, là đô thị hiện đại bậc nhất Việt Nam. Đến nay, một chặng đường mới đã sẵn sàng để Đà Nẵng vươn lên nấc thang mới.

Đại gia ôtô bỏ hoang showroom, ôm tiền đổ về Đà Nẵng buôn đất
Đại gia ôtô bỏ hoang showroom, ôm tiền đổ về Đà Nẵng buôn đất
Đầu tưicon  21/03/2019 

Sau Tết, nhiều ông chủ kinh doanh ô tô cũ ở Hà Nội bỏ cửa hàng, lũ lượt rủ nhau ôm tiền vào Đà Nẵng, Quảng Nam tranh thủ lướt sóng bất động sản. Tiền lãi “bỏng tay” so với buôn xe cũ khiến nhiều người lao vào.

10 ngày đút túi hơn 1 tỷ: Đại lộ Thăng Long, kỷ lục 10 năm lại nổ
10 ngày đút túi hơn 1 tỷ: Đại lộ Thăng Long, kỷ lục 10 năm lại nổ
Đầu tưicon  19/03/2019 

 “Chỉ cần 10 ngày, giá đất đã tăng từ 5-7 triệu đồng/m2, nhiều người đầu tư lướt sóng thu lời đến cả tỷ đồng”, một môi giới nhà đất trên đại lộ Thăng Long cho biết.

Dự án tỷ USD ở Venezuela: Chưa làm gì, PVN 'hoa hồng' ngay trăm triệu USD
Dự án tỷ USD ở Venezuela: Chưa làm gì, PVN 'hoa hồng' ngay trăm triệu USD
Đầu tưicon  18/03/2019 

Số tiền "phí hoa hồng" tham gia dự án Junin 2 lên đến 584 triệu USD. Bộ Công an đang điều tra dấu hiệu vi phạm pháp luật tại dự án này. 

10.000 tỷ 'đắp chiếu' bên Lào: Đại dự án thất bại của tập đoàn Nhà nước
10.000 tỷ 'đắp chiếu' bên Lào: Đại dự án thất bại của tập đoàn Nhà nước
Đầu tưicon  18/03/2019 

Không riêng gì dự án Junin 2 ở Venezuela của PVN, Tập đoàn Hóa chất Việt Nam (Vinachem) cũng có dự án “rót” hàng nghìn tỷ bên Lào nằm đắp chiếu. 

Đại dự án thất bại ở nước ngoài: Tỷ USD mang đi, những trái đắng nhận về
Đại dự án thất bại ở nước ngoài: Tỷ USD mang đi, những trái đắng nhận về
Đầu tưicon  19/03/2019 

Nhiều dự án của các tập đoàn nhà nước đang gặp khó ở nước ngoài. Các tập đoàn đã đầu tư trên 7 tỷ USD ở nước ngoài nhưng hơn 5,5 tỷ USD chưa thu hồi.

 
 
 
Hoàn thiện thông tin gửi bình luận

HOẶC ĐĂNG NHẬP NHANH BẰNG TÀI KHOẢN