Phân hóa mạnh mẽ

Năm 2025 chứng kiến sự phân hóa rõ nét của nhóm cổ phiếu bất động sản, dù kết quả kinh doanh 9 tháng đầu năm của nhiều doanh nghiệp địa ốc khá tích cực.

Trong 9 tháng năm 2-25, CTCP Vinhomes ghi nhận lợi nhuận sau thuế đạt hơn 15,3 nghìn tỷ đồng. Doanh số bán hàng chưa ghi nhận doanh thu đạt mức cao kỷ lục, tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ. Phát Đạt (PDR) ghi nhận lợi nhuận hơn 201 tỷ đồng, tăng hơn 31%. DIC Corp (DIG) báo lợi nhuận đạt gần 200 tỷ đồng, gấp hơn 13 lần cùng kỳ... Những con số khá tích cực về lợi nhuận phản ánh sự phục hồi dần dần sau giai đoạn suy thoái kéo dài từ 2022-2024.

Trên thị trường chứng khoán, từ tháng 4 đến đầu tháng 9, bất động sản là một trong những nhóm cổ phiếu dẫn dắt chỉ số VN-Index tăng trưởng mạnh mẽ. Tuy nhiên, sau đó, bức tranh thay đổi nhanh chóng. Ngoại trừ một số mã trụ cột như Vingroup (VIC) và Vinhomes (VHM), đa số cổ phiếu khác rơi vào trạng thái trầm lắng, thậm chí quay đầu giảm mạnh.

Tính chung cả năm, mức tăng giá của nhóm cổ phiếu bất động sản vẫn thua kém so với mức tăng khoảng 40% của VN-Index.

Điểm sáng nổi bật thuộc về cổ phiếu VIC của Tập đoàn Vingroup, với mức tăng ấn tượng khoảng 8 lần so với đầu năm. Từ mức 40.000 đồng/cổ phiếu, giá VIC đã vọt lên 320.000-340.000 đồng/cổ phiếu (chưa điều chỉnh chia tách). Tương tự, VHM của CTCP Vinhomes tăng gấp 3 lần, từ 40.000 đồng lên 120.000 đồng/cổ phiếu.

Là ông lớn bất động sản hàng đầu Việt Nam, Vingroup và Vinhomes sở hữu quỹ đất rộng lớn cùng hàng loạt dự án trọng điểm như Royal Island, Wonder City, OCP 2&3… giúp họ duy trì đà tăng trưởng vượt trội.

Vinsmart - Bất động sản (27).jpg
Giá nhà đất tăng mạnh trong năm 2025. Ảnh: Thạch Thảo

Ngược lại, nhiều mã cổ phiếu bất động sản khác lại chật vật. Dù ghi nhận lợi nhuận phục hồi mạnh mẽ trong 9 tháng, nhưng giá cổ phiếu kém hấp dẫn. Novaland (NVL) và DIC Corp (DIG) là những ví dụ cho quá trình hồi sinh của ngành, nhưng hiệu suất cổ phiếu vẫn hạn chế. Tính đến 30/12, DIG chỉ tăng 4,3% so với đầu năm, đạt 17.050 đồng/cổ phiếu. NVL, dù có tiến triển trong tái cấu trúc nợ, cũng chỉ tăng 35% lên 13.900 đồng/cổ phiếu, vẫn thấp hơn VN-Index. Thậm chí, Nhà Khang Điền (KDH) và Đầu tư Nam Long (NLG) còn giảm so với đầu năm, trong khi Phát Đạt (PDR) giữ nguyên giá.

Quốc Cường Gia Lai (QCG) tiếp tục lún sâu vào khó khăn với khoản nợ nghìn tỷ. Gần đây, công ty phải bán toàn bộ cổ phần tại hai doanh nghiệp bất động sản liên quan để thanh toán nợ từ vụ án bà Trương Mỹ Lan.

Tập đoàn FLC ước tính lợi nhuận mảng bất động sản đạt 635 tỷ đồng năm 2025, đảo chiều so với khoản lỗ năm trước. Tuy nhiên, cổ phiếu FLC và các mã hệ sinh thái như GAB, KLF, HAI bị hủy đăng ký giao dịch trên UPCoM từ ngày 31/12 do mất tư cách công ty đại chúng. FLC đang nỗ lực khắc phục vi phạm công bố thông tin.

Sự phân hóa này phản ánh thực tế: dòng tiền tập trung vào các ông lớn bất động sản có quy mô quỹ đất lớn, có nền tảng vững chắc, trong khi phần lớn doanh nghiệp khác vẫn đang tái cấu trúc, đối mặt với nợ nần và thị trường biến động.

Triển vọng nhóm cổ phiếu bất động sản trong năm 2026

Mặc dù thị trường bất động sản năm 2025 diễn biến theo chiều hướng tích cực cho các doanh nghiệp với giá nhà đất tăng mạnh và giao dịch sôi động trong khoảng 3 quý đầu, nhưng sự phân hóa vẫn rõ nét đối với các doanh nghiệp địa ốc. 

Theo thống kê, giá bất động sản tại Hà Nội và TPHCM tăng bình quân trên 20% trong 11 tháng. Giá nhà ở ngày càng vượt xa khả năng chi trả của người dân, có thể lên đến 26 năm thu nhập bình quân để mua nhà tại thành phố lớn. 

Trong vài tháng gần đây, có nhiều phiên cổ phiếu Vingroup (VIC) và cả cổ phiếu Vinhomes (VHM) là các mã nâng đỡ nhóm bất động sản cũng như thị trường chứng khoán nói chung.

Trong phiên giao dịch 30/12/2025, dù nhiều cổ phiếu bất động sản giảm giá, VIC và VHM tăng điểm đã giúp nhóm ngành này kết phiên vẫn tăng khoảng 1%

Bức tranh phân hóa rõ nét ở nhóm cổ phiếu địa ốc, khi dòng tiền có xu hướng dồn vào một số mã, thay vì lan tỏa. Một số cổ phiếu có quỹ đất tốt như VPI và KBC cũng ghi nhận tăng điểm.

Về triển vọng 2026, một số công ty chứng khoán nhận định ngành bất động sản nhà ở sẽ bước vào giai đoạn tăng trưởng được thúc đẩy bởi nhu cầu ở thực cao, lãi suất duy trì ở mức thấp và đầu tư hạ tầng được đẩy mạnh. 

Một số mã được khuyến nghị theo dõi vẫn là những cái tên quen thuộc như: Vinhomes (VHM), Đất Xanh (DXG), Nhà Khang Điền (KDH), Novaland (NVL), Phát Đạt (PDR), HDC... Với giá nhà-đất cao và nhu cầu thực lớn, nhiều doanh nghiệp kỳ vọng lợi nhuận bứt phá, dòng tiền cải thiện.

Về dài hạn, sự phát triển hạ tầng với các siêu dự án như cao tốc, metro, sân bay, bến cảng sẽ hỗ trợ mạnh mẽ cho thị trường bất động sản, giúp nhóm cổ phiếu này có tiềm năng phục hồi toàn diện hơn.