Trong nhiều năm, các căn hộ cũ, ban công và những tầng cao của tòa nhà được tận dụng để mở quán cà phê với phong cách riêng. Không gian hoài niệm, kiến trúc cũ và tầm nhìn từ trên cao giúp các địa điểm này thu hút khách hàng, đặc biệt là giới trẻ.

Một số quán cà phê còn chọn tầng thượng hoặc không gian penthouse để kinh doanh. Những địa điểm này thường được đầu tư thiết kế nhằm tạo trải nghiệm khác biệt, thu hút khách đến thưởng thức đồ uống, chụp ảnh và ngắm cảnh thành phố từ trên cao.

Theo quy định, căn hộ chung cư phải được sử dụng đúng mục đích. Hoạt động kinh doanh tại các căn hộ có công năng để ở có thể bị xử phạt nếu vi phạm quy định. Đây cũng là một trong những vấn đề đặt ra với các mô hình kinh doanh cà phê tại chung cư.

Quán cà phê Thi Nhân Các tại tầng 41, chung cư HH Linh Đàm (Hà Nội), chính thức dừng hoạt động từ ngày 1/10. Theo thông báo của quán, việc dừng kinh doanh nhằm thực hiện quy định của UBND TP Hà Nội về hoạt động kinh doanh thương mại tại nhà chung cư.

Trước khi đóng cửa, quán phục vụ cà phê kết hợp không gian đọc sách, giao lưu và chụp ảnh. Thi Nhân Các dự kiến trở lại tại một địa điểm khác với diện mạo mới. Tuy nhiên, thời gian và địa điểm cụ thể chưa được công bố.

Tại chung cư này, ban quản lý đã có văn bản yêu cầu rà soát hoạt động kinh doanh tại các căn hộ chung cư. 

ca phe dong cua.jpg
Quán cà phê tầng 41 chung cư dừng hoạt động. Ảnh: Duy Anh

Cư Xá cũng thông báo dừng hoạt động từ ngày 31/8/2026. Quán được mở năm 2016 tại một căn nhà rộng khoảng 60m2 ở tầng 2 khu tập thể A11 Tôn Thất Tùng. Sau đó, diện tích quán được mở rộng lên khoảng 160m2.

Cư Xá tạo dấu ấn nhờ không gian gợi nhớ đời sống Hà Nội đầu những năm 1990. Nhiều vật dụng, đồ trang trí và món quà vặt gắn với tuổi thơ được đưa vào quán. Khách hàng còn có thể tham gia các hoạt động như chơi cờ, trò chơi dân gian, làm bánh chưng, làm đèn ông sao và vẽ tranh.

Không gian ban đầu gợi đến ký ức của những người từng sống trong các khu tập thể; về sau, quán cũng thu hút khách trẻ. Đại diện quán cho biết đây không phải là quyết định dễ dàng, bởi địa điểm này đã gắn bó với đội ngũ sáng lập và khách hàng suốt một thập kỷ.

Khó kinh doanh tại chung cư, tập thể cũ

Từng mở quán cà phê tại một khu tập thể ở Giảng Võ (Hà Nội), anh Hoàng Giang cho biết mô hình này có lợi thế nhờ không gian hoài niệm, thu hút nhiều khách hàng. Tuy nhiên, quá trình kinh doanh cũng phát sinh không ít bất tiện. Công trình xuống cấp, hạ tầng xung quanh hạn chế và thiếu chỗ để xe khiến việc đón khách gặp khó khăn.

Khi quán đông khách, tiếng ồn còn ảnh hưởng đến các hộ dân xung quanh. Quán cũng không thể hoạt động quá khuya. Sau một thời gian, anh quyết định đóng cửa và tìm địa điểm phù hợp hơn.

Ông Trần Khánh Minh Sơn, chuyên gia F&B, cho rằng các khu tập thể cũ và chung cư thường được người kinh doanh lựa chọn nhờ mật độ dân cư cao, vị trí thuận tiện và không gian mang nét riêng.

Tuy nhiên, căn hộ chung cư có công năng để ở phải được sử dụng đúng mục đích. Việc tận dụng căn hộ làm cơ sở kinh doanh có thể phát sinh vướng mắc về pháp lý, đồng thời ảnh hưởng đến sinh hoạt chung do tiếng ồn, lượng khách ra vào và nhu cầu trông giữ xe.

Ông Sơn nhận định một địa điểm có thể đông khách nhờ vị trí hoặc phong cách thiết kế. Tuy nhiên, nếu không phù hợp với công năng sử dụng được phê duyệt, hoạt động kinh doanh vẫn đối mặt với rủi ro pháp lý.

Trong bối cảnh cơ quan chức năng tăng cường quản lý việc sử dụng căn hộ chung cư, người kinh doanh cần xác định rõ địa điểm có được phép sử dụng để kinh doanh hay không.

Đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng duy trì hoạt động và thu hồi vốn đầu tư. Nếu bỏ qua điều kiện pháp lý, lợi thế kinh doanh trước mắt có thể trở thành rủi ro khi cơ sở phải đóng cửa hoặc chuyển địa điểm.