Từ những cuộc chuyển giao quyền lực...
Làn sóng chuyển giao thế hệ đang diễn ra ngày càng rõ nét tại nhiều doanh nghiệp bất động sản tư nhân lớn.
Tiêu biểu là Novaland (NVL), khi ông Bùi Cao Nhật Quân tại Đại hội cổ đông 2026 được bầu làm Chủ tịch HĐQT nhiệm kỳ mới, thay cha là ông Bùi Thành Nhơn. Nhà sáng lập Novaland lui về vai trò định hướng chiến lược thông qua Ủy ban Chiến lược - ESG và Nova Holding, đánh dấu một trong những cuộc chuyển giao quyền lực rõ ràng nhất của ngành địa ốc.
Tại Nam Long, quá trình kế thừa diễn ra âm thầm hơn. Thế hệ kế cận được đưa vào bộ máy quản trị theo hướng chuyên nghiệp hóa, chuẩn bị cho quá trình chuyển giao dài hạn thay vì thay đổi đột ngột.
Ở Khang Điền, ông Lý Tuấn Kiệt - con trai ông Lý Điền Sơn, cổ đông sáng lập doanh nghiệp - đã được bổ nhiệm làm Phó Tổng giám đốc, sau nhiều năm tham gia điều hành.
Trong khi đó, tại Phát Đạt, ông Nguyễn Tấn Danh - con trai Chủ tịch Nguyễn Văn Đạt, đã tham gia HĐQT từ nhiều năm trước, hiện giữ vị trí Phó Chủ tịch HĐQT không điều hành. Đây được xem là bước chuẩn bị cho quá trình chuyển giao trong tương lai.
Điểm chung của các doanh nghiệp này là thế hệ F2 đều được đào tạo bài bản, có thời gian làm việc nhiều năm trong doanh nghiệp trước khi tiếp nhận vai trò lớn hơn.
Đáng chú ý, những người kế nghiệp hôm nay đang bước vào một bối cảnh hoàn toàn khác so với thời kỳ cha anh gây dựng sự nghiệp.
Nếu thế hệ F1 xây dựng doanh nghiệp trong gần hai thập kỷ, từ năm 2003 đến 2021, khi giá bất động sản liên tục tăng, tín dụng dồi dào và quỹ đất còn rất lớn, thì thế hệ F2 bắt đầu hành trình lãnh đạo trong giai đoạn được xem là một giai đoạn đặc biệt khó khăn của thị trường bất động sản hiện đại.
Có thể thấy, F2 không được thừa hưởng thời kỳ vàng son. Điều họ tiếp nhận là những bài toán còn dang dở sau chu kỳ tăng trưởng nóng.
Áp lực đầu tiên là gánh nặng tài chính. Sau nhiều năm mở rộng mạnh bằng vốn vay ngân hàng và trái phiếu, nhiều doanh nghiệp đang phải đối mặt với dư nợ rất lớn. Chẳng hạn, đến cuối quý I/2026, tổng dư nợ vay của Novaland vẫn ở mức khoảng 69.000 tỷ đồng, trong đó hơn 32.000 tỷ đồng là nợ ngắn hạn. Hàng tồn kho lên tới hơn 154.000 tỷ đồng, cùng khối lượng lớn dự án đang chờ hoàn thiện pháp lý và đưa ra thị trường.
Bên cạnh đó là chi phí vốn tăng cao. Lãi suất huy động hiện khoảng 8-9%/năm cho kỳ hạn 6-12 tháng, cao hơn giai đoạn trước khiến chi phí vay vốn của doanh nghiệp vẫn là áp lực đáng kể. Người kế nghiệp hôm nay không chỉ điều hành hoạt động kinh doanh mà còn phải xử lý bảng cân đối kế toán, quản trị dòng tiền và tái cấu trúc nợ.
Khó khăn còn đến từ sức cầu thị trường. Sau thời kỳ tăng nóng, giao dịch bất động sản chậm lại, nhà đầu tư thận trọng hơn, trong khi nhiều phân khúc cao cấp và nghỉ dưỡng không còn dễ bán như trước.
Doanh nghiệp cũng chịu áp lực từ yêu cầu minh bạch thông tin, chuẩn mực quản trị doanh nghiệp, kỳ vọng của cổ đông về hiệu quả sử dụng vốn và giá cổ phiếu. Đây đều là những sức ép mà thế hệ F1 chưa từng phải đối mặt với cường độ lớn như hiện nay.
...đến một cuộc chơi hoàn toàn mới
Tuy nhiên, chính những khó khăn ấy lại có thể trở thành lợi thế của thế hệ lãnh đạo mới.
Nếu F1 thành công nhờ khả năng nhìn thấy cơ hội trên một thị trường còn sơ khai, tích lũy quỹ đất và chấp nhận rủi ro lớn, thì F2 lại có cơ hội định hình doanh nghiệp theo một mô hình phát triển bền vững hơn.
Phần lớn thế hệ F2 đều được đào tạo ở nước ngoài, có kinh nghiệm làm việc trong môi trường quốc tế, quen với các chuẩn mực quản trị hiện đại, quản trị rủi ro, ESG, chuyển đổi số và gọi vốn quốc tế. Những kỹ năng này có thể không phải là lợi thế lớn trong giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng, nhưng lại trở thành yếu tố quyết định trong chu kỳ mới.
Bản thân thị trường bất động sản Việt Nam cũng đang thay đổi.
Sau nhiều năm ưu tiên tăng trưởng, thị trường ngày càng hướng tới sự minh bạch, phát triển bền vững và đáp ứng nhu cầu ở thực. Doanh nghiệp sẽ phải giảm phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính, kiểm soát dòng tiền chặt chẽ hơn, nâng cao quản trị doanh nghiệp theo chuẩn quốc tế, đẩy mạnh ứng dụng công nghệ và chú trọng hiệu quả sử dụng vốn thay vì chỉ mở rộng quy mô.
Điều đó cũng đồng nghĩa tiêu chuẩn của người lãnh đạo đã thay đổi.
Nếu thế hệ F1 là những người khai phá thị trường, tạo lập quỹ đất và xây dựng các đế chế bất động sản, thì F2 sẽ phải chứng minh năng lực trên một mặt trận khác: quản trị doanh nghiệp trong môi trường minh bạch hơn, cạnh tranh hơn và đòi hỏi hiệu quả cao hơn.
Trong chu kỳ mới, câu hỏi quan trọng có lẽ không còn là doanh nghiệp nào sở hữu nhiều đất nhất, mà là doanh nghiệp nào quản trị tốt nhất.
Chính vì vậy, điều mà các thiếu gia, ái nữ ngành bất động sản đang thừa hưởng không chỉ là những khối tài sản hàng chục nghìn tỷ đồng hay các đại dự án quy mô lớn, mà còn là trách nhiệm dẫn dắt doanh nghiệp vượt qua giai đoạn chuyển mình của cả thị trường.
Thử thách lớn nhất của F2 không phải xây thêm một đế chế mới, mà là giúp những đế chế được tạo dựng trong thời kỳ vàng son thích nghi, đổi mới và phát triển bền vững trong một chu kỳ hoàn toàn khác của bất động sản Việt Nam.
.svg){kind=icon}
