tư vấn đất đai

Trúng đấu giá đất, nộp đủ tiền và nhận tài sản theo hợp đồng nhưng khi làm thủ tục cấp sổ đỏ thì phát sinh vi phạm đất đai từ thời chủ cũ. Trường hợp này người mua sau có phải nộp phạt hoặc khắc phục hậu quả để được cấp sổ đỏ?

Một công dân phản ánh trường hợp gia đình đang gặp vướng mắc khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu đối với thửa đất có nguồn gốc khai hoang từ trước năm 1975.

Đất đã được sử dụng ổn định từ 15/10/1993 đến trước 1/7/2004, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp sổ đỏ theo quy định tại khoản 3 và khoản 6 Điều 138 của Luật Đất đai.

Sau khi bị thu hồi toàn bộ đất, gia đình nhiều thế hệ tại địa phương không còn nhà đất để sinh sống và phải đi thuê trọ. Trong quá trình xem xét bố trí tái định cư, hai hộ trong gia đình được xác định là “hộ thiếu”.

Theo Luật Đất đai năm 2024, có 5 loại đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền được cấp sổ đỏ.

Quy định về "lối đi" tại Luật Đất đai và Nghị quyết số 254/2025 là tạo điều kiện cho người sử dụng đất có quyền đi vào thửa đất của mình, đồng thời cũng không quy định lối đi phải là đường giao thông công cộng, có mã đất (DGT).

Điều 40 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) quy định về nội dung thể hiện tại mục “Ghi chú” trên giấy chứng nhận.

Công dân nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho thửa đất 800m2 sau dồn điền đổi thửa. Tuy nhiên, cả UBND xã và Văn phòng Đăng ký đất đai đều từ chối tiếp nhận hồ sơ với lý do không thuộc thẩm quyền.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời cách xử lý với trường hợp sổ đỏ có ghi nội dung chỉnh lý “đã tặng 16m2 để làm đường giao thông”, trong khi thực tế không thực hiện việc hiến đất. Sai sót được xác định do nhầm lẫn với một người khác trùng họ tên.

Trường hợp đất có nguồn gốc lấn chiếm đã đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, người dân có được công nhận diện tích đất ở thấp hơn hạn mức tối đa do UBND tỉnh quy định?

Trước thắc mắc của người dân về việc chuyển mục đích đất trồng cây lâu năm sang đất ở, Bộ Nông nghiệp và Môi trường hướng dẫn điều kiện áp dụng chính sách ưu đãi và nguyên tắc tính tiền sử dụng đất theo Nghị quyết số 254.

Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) trả lời phản ánh của công dân kiến nghị tháo gỡ vướng mắc cấp sổ đỏ khi nhận thừa kế đất nông nghiệp có nhà ở ổn định (có hộ khẩu, số nhà...).

Thửa đất do hợp tác xã giao từ năm 1989, chuyển nhượng nhiều lần bằng giấy viết tay, đã nộp thuế phi nông nghiệp và phù hợp quy hoạch đất ở. Bộ Nông nghiệp và Môi trường nêu các nguyên tắc và căn cứ pháp lý để xem xét cấp sổ đỏ.

Sử dụng đất khai hoang ổn định từ trước năm 1986 nhưng chưa có sổ đỏ, trong khi khu đất nay đã được quy hoạch là đất ở, người dân băn khoăn liệu có được Nhà nước giao đất không đấu giá theo Luật Đất đai năm 2024.

Trường hợp thửa đất đã được cấp sổ đỏ theo bản đồ địa chính cũ nhưng nay thay đổi thông tin sau số hóa khiến người dân băn khoăn về thủ tục pháp lý.

Mua đất bằng giấy viết tay, giữ sổ đỏ suốt 18 năm nhưng chưa thể sang tên vì chủ cũ bỏ đi biệt tích, hồ sơ có thể bị “treo” do thiếu chữ ký hộ gia đình.

Việc tách thửa đất, hợp thửa đất quy định tại Luật Đất đai phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng.

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất phải có giấy chứng nhận (sổ đỏ) đã cấp trừ một số trường hợp theo quy định.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời về căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân.