Dự án BT: “Hàng đổi hàng”, có gì mà phải bí mật

 - Hợp đồng BT và quỹ đất dùng để quy đổi, không phải là tài liệu bí mật, bắt buộc phải công khai.

Bài 1: Đổi đất lấy hạ tầng, mô hình đang nhân rộng

Bài 2: Chỉnh sửa một mô hình đầu tư bị biến tướng

Bài 3: Chuyện rất kì quặc nhưng cứ diễn ra phổ biến

LTS: Sau khi Tuần Việt Nam đăng tải loạt bài cùng nhìn lại hình thức đầu tư đổi đất lấy hạ tầng (BT), chúng tôi đã nhận được nhiều ý kiến phản hồi từ độc giả. Để rộng đường dư luận, Tuần Việt Nam xin đăng tải bài viết của kỹ sư Trần Văn Tường. Mời quý vị theo dõi và tranh luận.

Đầu tư theo hình thức đổi đất lấy hạ tầng (BT) là hình thức xã hội hóa. Nhà đầu tư làm dự án rồi chuyển giao cho phía Nhà nước. Đổi lại, nhà đầu tư được nhận quỹ đất để hoàn vốn và có lợi nhuận.

Hình thức đầu tư này khác với các dự án sử dụng vốn ngân sách do cơ quan có chuyên môn làm chủ đầu tư, quản lý chặt chẽ trình tự thực hiện theo quy định, giám sát trực tiếp tổ chức tư vấn thiết kế và thi công.

Ở dự án BT, cơ quan Nhà nước chỉ giữ vai trò tiếp nhận các thông báo về tình hình thi công, tiến độ, trở ngại cần giải quyết. Nhà đầu tư có toàn quyền tự thực hiện hoặc thuê đơn vị tư vấn thiết kế, giám sát, thi công, lập hồ sơ hoàn vốn và có lợi nhuận. Nếu không kiểm soát chặt, dự án vẫn hoàn thành nhưng đội vốn lên cao, nhà đầu tư hưởng lợi nhiều, thiệt hại đẩy về phía Nhà nước. 

Sử dụng vốn vay

Có một dự án khu đô thị ở phía bên kia sông Sài Gòn, nhà đầu tư làm 4 tuyến đường có tổng chiều dài gần 12km có mức đầu tư lên đến 12.000 tỷ đồng từng nóng tại buổi tiếp xức cử tri Q.2 với Đoàn Đại biểu Quốc hội TP.HCM gần đây.

Những tuyến đường này được giao cho một công ty làm theo hình thức hợp đồng BT (xây dựng - chuyển giao). Theo quy hoạch được duyệt, cả 4 tuyến đường bao gồm Đại lộ vòng cung (R1) dài 3,4 km rộng 55m, Đường ven hồ trung tâm (R2) dài 3 km rộng 29m, Đường ven sông Sài Gòn (R3) dài 3 km rộng 28m và Đường vùng châu thổ (R4) dài 2,5 km rộng hơn 11 m, cùng 10 cây cầu ngắn bắc qua các kênh rạch nội khu với tổng chiều dài khoảng 1,8km là huyết mạch thúc đẩy sự phát triển và thu hút đầu tư cho cả khu vực.

Những đồng nghiệp của tôi trong một cuộc trao đổi, thử áp giá định mức và tính toán đầy đủ theo quy định chuyên ngành kiểu gì cũng không thể ra con số lên đến 12.000 tỷ đồng như vậy.   

Dự án BT: “Hàng đổi hàng”, có gì mà phải bí mật
 Ảnh minh họa: laodong

Công ty này giải thích với báo chí rằng, “tổng mức đầu tư dự án 4 tuyến đường này theo hợp đồng được ký là hơn 12.000 tỉ đồng nhưng thực chất là chỉ hơn 8.000 tỉ đồng vì thực tế là chúng tôi không được tính và nhận số tiền 3.900 tỉ đồng là các khoản chi phí dự phòng trượt giá và chi phí lãi vay trong tổng mức hơn 12.000 tỉ đồng”.

Như vậy, hóa ra dự toán chi phí xây dựng chỉ hơn 8.000 tỷ đồng. Theo quy định trong xây dựng, chi phí dự phòng trượt giá chỉ chiếm khoảng 10% giá trị dự toán xây dựng, tương ứng số tiền chỉ hơn 800 tỷ đồng. Còn lại, hơn 3.100 tỷ đồng là chi phí lãi vay, chiếm hơn 38% chi phí xây dựng.

Thông thường trên cơ sở dự kiến tổng mức đầu tư, nhà đầu tư bỏ ra khoản tiền tối thiểu là 15%, còn lại là vốn vay khoảng 85%, lãi vay và phí phát sinh đưa vào hợp đồng BT.

Nếu sử dụng vốn vay tư nhân, ngân hàng thương mại hoặc cổ phần, nhà đầu tư vẫn được thanh toán chi phí có liên quan, xét về bản chất là Nhà nước đi vay tiền. Còn nếu vay từ ngân hàng Nhà nước thì về cơ bản đã dùng tiền ngân sách làm dự án, khác là lấy tiền từ túi này bỏ qua túi kia. Như vậy, gánh nặng ngân sách không hề giảm vì Nhà nước cũng phải bỏ vốn để đầu tư. Ngoài ra, còn chịu chi phí để nhà đầu tư có lợi nhuận, thường thì ít nhất từ 10% - 15% tổng mức đầu tư một dự án, cho thấy đầu tư bằng tiền đi vay không hiệu quả. Đáng chú ý là hầu hết các dự án BT hiện nay đều sử dụng vốn vay.

Thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất

Nhà đầu tư thay vì trải qua nhiều thủ tục phức tạp và tham gia đấu giá theo quy định mới có quỹ đất, nay chỉ đề xuất làm dự án BT vẫn có quỹ đất đó với giá cả thỏa thuận với cơ quan thẩm quyền mà không cần đấu giá. Xác định giá quỹ đất, lắm khi chưa tính tới tiềm năng mà chỉ quy đổi thành tiền ở thời điểm hiện tại, nếu áp dụng đơn giá theo quy định nơi địa phương có khi thấp hơn nhiều lần so với giá trên thị trường chuyển nhượng. Trong khi giải phóng mặt bằng để làm dự án, lấy quỹ đất hoàn vốn cho nhà đầu tư là khâu khó khăn và tốn kém thì Nhà nước đảm nhận gồm giải tỏa nhà dân, vật kiến trúc và di dời các công trình điện, viễn thông, cấp nước, thoát nước… Chưa kể các trở ngại, chậm trễ, phát sinh, đội vốn.

Thay vì chỉ nhắm vào những khu đất trung tâm thành phố được cho là đắt đỏ và hạn hẹp thì giờ đây, nhiều chủ đầu tư đã chuyển hướng ra vùng ven nhắm vào các quỹ đất còn tương đối dồi dào.

 

Mà làm dự án ở vùng ven kết hợp với việc đề xuất triển khai dự án BT ở khu vực này sẽ là một mũi tên trúng hai đích. Thứ nhất, làm dự án như công trình giao thông vừa có lợi nhuận vừa xem như đầu tư cơ sở hạ tầng vừa được lấy đất. Thứ hai, cơ sở hạ tầng này được phía Nhà nước thanh toán chi phí vừa chịu trả lãi vay, vừa tạo thêm giá trị cho quỹ đất được quy đổi từ dự án BT.

Lợi ích tiềm ẩn rất lớn ở quỹ đất sẽ tăng lên cao nhờ dự án  BT. Ví dụ, quỹ đất bên kia sông hoặc bị cô lập bởi giao thông nên được định giá thấp và giá trị sẽ tăng cao nhiều lần nếu làm dự án BT là tuyến đường đi qua hoặc cây cầu nối với trung tâm thành phố hay khu đô thị, hành chính, thương mại, dịch vụ... Lẽ ra, làm những công trình cầu đường này là trách nhiệm nhà đầu tư xem như làm cơ sở hạ tầng cho quỹ đất để kinh doanh thì lại đẩy qua cho phía Nhà nước thực hiện.

Chỉ định thầu

Quy định đầu tư theo hình thức PPP, trong đó có dự án BT, phải ưu tiên đấu thầu. Dù vậy, hầu hết các dự án BT đã và đang thực hiện đều chỉ định thầu.

Thực trạng đáng chú ý, nhà đầu tư lập báo cáo nghiên cứ khả thi thường được chọn thực hiện dự án.Theo quy định tại Mục 3 Điều 24 tại Nghị định 15/2015/NĐ-CP, việc giao cho nhà đầu tư lập báo cáo nghiên cứu khả thi được thực hiện trên cơ sở thỏa thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền gồm bộ, ngành, ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trong đó, thỏa thuận về mục đích, yêu cầu, chi phí có liên quan đến việc lập và thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, nguyên tắc xử lý trong trường hợp nhà đầu tư khác được thực hiện dự án. Như vậy, theo quy định, nhà đầu tư được chỉ định lập báo cáo nghiên cứu khả thi không có nghĩa là giao thực hiện dự án. 

Khi đã có báo cáo nghiên cứu khả thi sẽ thể hiện được thông tin cơ bản về tên dự án, mục tiêu, quy mô, địa điểm, yêu cầu, tiêu chuẩn, chất lượng, sản phẩm hoặc dịch vụ cung cấp... Trên cơ sở đó, nhiều người cho rằng các nhà đầu tư khác sẽ có điều kiện tiếp cận và tìm hiểu về dự án, đảm bảo tính cạnh tranh trong lựa chọn nhà đầu tư.

Nhưng thực tế, không phải vậy. Bởi một khi nhà đầu tư tham gia dự án luôn muốn biết các nội dung cụ thể, chi tiết khối lượng xây dựng của công trình (chỉ có ở giai đoạn thiết kế kỹ thuật). Đặc biệt là biết rõ tổng mức đầu tư, vốn tham gia của nhà nước, tiến độ thực hiện, các thỏa thuận có liên quan (chỉ có ở giai đoạn đàm phán ký hợp đồng). 

Dự án BT: “Hàng đổi hàng”, có gì mà phải bí mật
Một đoạn đường vành đai 2. Ảnh: Huy Hùng

Thử gợi ý cách sửa một mô hình đầu tư đã bị biến tướng 

Đấu thầu là một trong các yếu tố quan trọng tạo ra sự cạnh tranh, đem lại hiệu quả trong thực hiện đầu tư xây dựng mà nhất là ở các dự án lớn được đầu tư theo hình thức BT, lựa chọn nhà đầu tư tốt nhất trên cơ sở đáp ứng chuyên môn và mạnh về tài chính để hạn chế lãi vay cho dự án. 

Mẫu hợp đồng chuẩn là cần thiết để áp dụng đồng bộ, công khai thông tin chi tiết. Nhờ đó, nhiều nhà đầu tư dễ tiếp cận, biết rõ cách thức thanh toán, hoàn vốn và có lãi thì sẽ mạnh dạn tham gia.

Bởi vậy, ở giải đoạn đề xuất dự án trên cơ sở báo cáo nghiên cứu khả thi, thể hiện thông tin chi tiết (thay vì thông tin cơ bản) về khối lượng công việc, phương án hoàn vốn, chi phí có liên quan… Cũng như xác định cụ thể phạm vi quyền hạn, trách nhiệm cơ quan nhà nước và cá nhân được ủy quyền trong chuẩn bị đầu tư, đàm phán, ký kết và thực hiện hợp đồng với nhà đầu tư. 

Bên cạnh đó, cần cơ quan chuyên biệt để quản lý và chịu trách nhiệm thẩm định chặt chẽ năng lực nhà đầu tư về tài chính, chuyên môn, ưu tiên sử dụng công nghệ mới để giảm giá thành… Cơ quan này sẽ điều tiết công tác quản trị và sàng lọc các nhà đầu tư yếu kém.

Đơn vị này với chức năng và chuyên môn sẽ đại diện cho bên ký hợp đồng là cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giám sát về chi phí, tiến độ, chất lượng, khối lượng, phát sinh trong quá trình làm dự án… Qua đó, mọi thông tin đều được kiểm soát và xác định chính xác tổng mức đầu tư cùng các khoản chi phí liên quan mà nhà đầu tư đã thực sự bỏ ra cho dự án. Những công việc này hoàn toàn độc lập nên sẽ không ảnh hưởng tiến trình thực hiện, các thủ tục liên quan đến dự án.

Khuyến khích người dân thực hiện vai trò theo dõi, giám sát, kiểm tra. Người dân là chủ thể chi trả cho các khoản đầu tư, phải có quyền được cung cấp thông tin đầy đủ. Ngoài ra, khuyến khích đoàn thể chính trị và tổ chức xã hội nghề nghiệp chuyên môn phản biện về hiệu quả dự án.

Hợp đồng BT và quỹ đất dùng để quy đổi, không phải là tài liệu bí mật, bắt buộc phải công khai.

Quỹ đất thay vì giao cho nhà đầu tư thì nên tổ chức đấu thầu công khai vừa phù hợp quy định pháp luật về đất đai, tạo sự cạnh tranh công bằng, chọn đơn vị trả giá cao nhất. Quỹ đất nếu quy đổi ra tiền phải tương ứng giá chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường, có xét đến yếu tố được hưởng lợi nếu có công trình BT đi qua.

Chẳng hạn khi xác định giá trị các quỹ đất ở khu đô thị Thủ Thiêm (Q.2) cần tính đến tiềm năng và lợi thế đã kết nối với hầm Thủ Thiêm cùng với tuyến đường Võ Văn Kiệt - Mai Chí Thọ và 4 tuyến đường sẽ đầu tư theo hình thực BT, kể cả cơ sở hạ tầng được quy hoạch trong khu vực. Cần đơn vị độc lập có chức năng, uy tín để thẩm định giá.

Trong quỹ đất ấy nên có sẵn quy hoạch theo nhu cầu phát triển định hướng của Nhà nước, nhà đầu tư nào sử dụng đều tuân thủ chứ không để tình trạng muốn làm gì thì làm. Như vậy, mới đúng nghĩa nhà đầu tư bỏ tiền làm dự án theo định hướng phát triển của Nhà nước.

Trần Văn Tường, kỹ sư cầu đường

 
 

Không thể bỏ lỡ

.
CPTPP đã ở trong tầm tay
CPTPP đã ở trong tầm tay
Tiêu điểmicon06/11/2018  
Phiên thảo luận của Quốc hội về việc phê chuẩn Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ Xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) sáng 5/11 đã trở nên nhẹ nhàng rất nhiều khi bàn về những điều khoản chưa từng có tiền lệ.
Cảnh báo những kẻ lươn lẹo, “sống giả” chui vào vị trí lãnh đạo
Cảnh báo những kẻ lươn lẹo, “sống giả” chui vào vị trí lãnh đạo
Tiêu điểmicon06/11/2018  
Một trong những biểu hiện tinh vi nhất của những kẻ cơ hội chính trị như “con lươn, con chạch” là thái độ “sống giả”.
Ông Vũ Tiến Lộc: CPTPP cũng gây lo lắng khôn nguôi
Ông Vũ Tiến Lộc: CPTPP cũng gây lo lắng khôn nguôi
TuanVietNamicon05/11/2018  
CPTPP sẽ mang lại cơ hội tăng lợi nhuận cho doanh nghiệp, có thêm việc làm, nâng cao đời sống của nhân dân, nhưng cũng tạo ra nhiều rủi ro gây lo lắng khôn nguôi.
Nói chuyện đạo đức, nhớ người thủ trưởng ‘nổi tiếng’ của tôi
Nói chuyện đạo đức, nhớ người thủ trưởng ‘nổi tiếng’ của tôi
Tiêu điểmicon05/11/2018  
Ngẫm cho cùng, lời giải cho nan đề “đạo đức xuống cấp” trước hết đặt lên vai những người gánh trách nhiệm, nghĩa vụ nêu gương.
Cơ hội vàng cho Việt Nam
Cơ hội vàng cho Việt Nam
Tiêu điểmicon04/11/2018  
Trong bối cảnh cuộc chiến thương mại dai dẳng giữa Washington với Bắc Kinh, các công ty đã dời cơ sở sản xuất từ Trung Quốc sang các nước láng giềng xung quanh.
Bàn thêm về tư duy và hành động thời Cách mạng 4.0
Bàn thêm về tư duy và hành động thời Cách mạng 4.0
Tiêu điểmicon31/10/2018  
Quản lý phải tôn trọng nguyên tắc: tất cả vì sự phát triển. Quản lý để phát triển, theo kịp sự phát triển và thúc đẩy quá trình phát triển tốt hơn, chứ không phải kìm hãm sự phát triển.
Điều gì ẩn sau phán quyết đầy cẩn trọng của phiên tòa?
Điều gì ẩn sau phán quyết đầy cẩn trọng của phiên tòa?
Tiêu điểmicon30/10/2018  
Dừng phiên tòa là quyết định rất cẩn trọng của Hội đồng xét xử trong bối cảnh đây là vụ kiện đầu tiên trên thế giới một công ty taxi truyền thống đối với một công ty công nghệ với lý do bị sụt giảm doanh thu.
Trung Quốc lại gặp ác mộng
Trung Quốc lại gặp ác mộng
Tiêu điểmicon01/11/2018  
Trong khi cuộc chiến thương mại ngày càng leo thang với Mỹ, Trung Quốc lại gặp “ác mộng” mới khi Tổng thống Trump nói sẽ “khai tử” Hiệp ước các lực lượng hạt nhân tầm trung (INF).
Đổi 100 USD bị phạt 90 triệu: Vì sao gây sốc?
Đổi 100 USD bị phạt 90 triệu: Vì sao gây sốc?
Tiêu điểmicon26/10/2018  
Để một quy định pháp luật đi vào cuộc sống và phát huy được tác dụng giúp xã hội tốt lên thì phải đến từ cả hai khía cạnh: tính hợp lý, công bằng của quy định và cách thực thi.    
Nếu có lỡ nhịp đó là do cách tư duy, hành xử
Nếu có lỡ nhịp đó là do cách tư duy, hành xử
Tiêu điểmicon25/10/2018  
“… Lần này mà bỏ lỡ cách mạng 4.0 là do chính chúng ta, do tư duy và hành xử của chúng ta chứ không thể đổ lỗi cho bất kỳ lý do nào khác được”.
Cảnh báo của Tổng bí thư–Chủ tịch nước Nguyễn Phú Trọng
Cảnh báo của Tổng bí thư–Chủ tịch nước Nguyễn Phú Trọng
Tiêu điểmicon25/10/2018  
Hơn 6 năm trước, Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng có bài phát biểu sâu sắc đề cập đến những vấn đề liên quan đến sự sống còn của Đảng.
Bộ trưởng Nguyễn Chí Dũng: “Bây giờ hoặc không bao giờ”
Bộ trưởng Nguyễn Chí Dũng: “Bây giờ hoặc không bao giờ”
Mediaicon24/10/2018  
Bộ trưởng Kế hoạch và Đầu tư – Nguyễn Chí Dũng trăn trở: Chúng ta đã tăng trưởng tốt nhưng tăng trưởng vẫn dưới tiềm năng. Nhiều thế hệ người Việt Nam chưa giàu đã già.
Bộ trưởng Nguyễn Chí Dũng: “Giữ ổn định mới giữ được niềm tin”
Bộ trưởng Nguyễn Chí Dũng: “Giữ ổn định mới giữ được niềm tin”
Mediaicon23/10/2018  
'Tư duy chính sách lớn là luôn giữ ổn định kinh tế vĩ mô. Ổn định vĩ mô là động lực tăng trưởng, tăng trưởng là động lực để duy trì ổn định'.
Sau sự cố đáng tiếc, Việt Nam sắp có 'cú hích' mới?
Sau sự cố đáng tiếc, Việt Nam sắp có 'cú hích' mới?
Tiêu điểmicon22/10/2018  
Những áp lực từ EVFTA đưa ra đối với chính phủ và các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh ở nước ta là khá rõ ràng. Nhưng đó là những cam kết và sức ép tốt.  
Chúng ta sẽ có những bước tiến xa hơn
Chúng ta sẽ có những bước tiến xa hơn
Tiêu điểmicon20/10/2018  
Hai hiệp định thương mại thế hệ mới EVFTA và CPTPP đang ở rất gần sau hàng loạt các động thái tích cực của tất cả các bên.     
Dự án nhà hát giao hưởng ở Thủ Thiêm bị phản đối- Vì sao?
Dự án nhà hát giao hưởng ở Thủ Thiêm bị phản đối- Vì sao?
Tiêu điểmicon18/10/2018  
HĐND TP HCM thử làm khoảng 2.000 phiếu khảo sát hỏi nhiều tầng lớp nhân dân thành phố xem họ ủng hộ hay phản đối dự án này để biết việc xây dựng nhà hát giao hưởng ở Thủ Thiêm có “cấp bách và dân cần“ hay không.
Phó Thủ tướng: “Đây là thành tựu rất lớn phải nhấn mạnh trong báo cáo của QH”
Phó Thủ tướng: “Đây là thành tựu rất lớn phải nhấn mạnh trong báo cáo của QH”
Tiêu điểmicon17/10/2018  
Trong vô số tin tức và dữ liệu kinh tế - xã hội để chuẩn bị cho kỳ họp Quốc hội khai mạc vào tuần tới, có một chi tiết về ngân sách nhà nước rất đáng chú ý.
Không còn phải “vỡ òa” sung sướng với các chỉ tiêu kinh tế
Không còn phải “vỡ òa” sung sướng với các chỉ tiêu kinh tế
Tiêu điểmicon15/10/2018  
Các chỉ tiêu kinh tế đã về đích ngoạn mục sớm thay vì cuối năm giúp các nhà điều hành kinh tế không còn phải “hồi hộp” hay “vỡ òa” như năm trước.
“Xoá bàn cờ làm lại” và luật chơi mới với 5 bước đi
“Xoá bàn cờ làm lại” và luật chơi mới với 5 bước đi
Tiêu điểmicon14/10/2018  
Hiện tại thế và lực của Mỹ, tuy mạnh nhưng không còn ở thế áp đảo, khuynh loát các quốc gia khác. Ngoài ra, các đối thủ của Mỹ cũng sẽ không ngồi yên khoanh tay chịu trận.
Không phải cứ viết lên trán chữ 'cộng sản' là được dân yêu
Không phải cứ viết lên trán chữ 'cộng sản' là được dân yêu
Tiêu điểmicon16/10/2018  
Sẽ không còn những cán bộ lãnh đạo chỉ biết ra rả rao giảng đạo đức mà hành động khác hẳn? Đó là kì vọng lớn của nhân dân.    
 
 
 
Hoàn thiện thông tin gửi bình luận

HOẶC ĐĂNG NHẬP NHANH BẰNG TÀI KHOẢN