Trao đổi về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản, cho biết qua nghiên cứu dự thảo, đối chiếu với quy định hiện hành và thực tiễn triển khai các dự án có sử dụng đất, ông nhận thấy dự thảo có nhiều thay đổi theo hướng đơn giản hóa thủ tục, tăng tính chủ động cho địa phương.

Tuy nhiên, cần tiếp tục rà soát một số quy định mới về tính đồng bộ với hệ thống pháp luật, bảo đảm quyền của người sử dụng đất cũng như xây dựng cơ chế chuyển tiếp phù hợp khi chính sách thay đổi.

Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có hai thay đổi đáng chú ý so với Luật Đất đai 2024.

Thứ nhất, khoản 5 Điều 65 dự thảo bổ sung quy định Nhà nước xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 1/8/2024, nếu đất đã được sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch và đáp ứng các điều kiện khác theo quy định.

Thứ hai, tại Điều 45 dự thảo bỏ quy định tại khoản 4 Điều 101 Luật Đất đai 2024 về trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì không được bồi thường về đất.

W-so do dat dai vietnamnet.jpg
Đề nghị làm rõ các trường hợp “vi phạm về thủ tục” được xem xét cấp sổ đỏ và quyền được bồi thường của người sử dụng đất khi những thửa đất này bị thu hồi. Ảnh minh họa: Hồng Khanh

Theo luật sư Tuấn, hai thay đổi này cần được xem xét trong mối liên hệ với nhau, bởi chúng không chỉ liên quan đến thủ tục cấp giấy chứng nhận mà còn tác động trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng, khi dự thảo mở thêm khả năng cấp giấy chứng nhận đối với đất có vi phạm về thủ tục, đồng thời bỏ quy định “không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì không được bồi thường về đất” như Luật Đất đai 2024, phạm vi các trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất và được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất có thể được mở rộng so với hiện nay.

Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ dự thảo chưa làm rõ “vi phạm về thủ tục” bao gồm những trường hợp nào.

Đồng thời, việc bỏ quy định nói trên có đồng nghĩa với việc mở rộng đối tượng được bồi thường về đất hay không.

Điểm cần làm rõ không chỉ là thủ tục cấp giấy chứng nhận, mà còn là việc hai thay đổi này có làm thay đổi chính sách công nhận quyền sử dụng đất và bồi thường đối với đất từng có vi phạm hay không, luật sư Tuấn phân tích.

Theo ông, nếu chính sách thực sự được mở rộng thì phạm vi và giới hạn của sự thay đổi cần được quy định rõ ngay trong Luật.

Cần làm rõ quyền được bồi thường khi thu hồi đất

Luật sư Tuấn đưa ra ví dụ: Một hộ dân sử dụng đất ổn định từ sau ngày 1/7/2014 đến trước ngày 1/8/2024, không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch nhưng có “vi phạm về thủ tục”. Tại thời điểm Nhà nước thu hồi đất, hộ dân này chưa được cấp giấy chứng nhận.

Nếu trường hợp trên thuộc diện được xem xét cấp giấy chứng nhận theo khoản 5 Điều 65 Dự thảo, câu hỏi đặt ra là: Người sử dụng đất có được xác định là đủ điều kiện để bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi hay không?

Để tránh khoảng trống pháp lý, luật sư kiến nghị Ban soạn thảo làm rõ mục tiêu và phạm vi của hai thay đổi chính sách nêu trên.

Trước hết, cần xác định rõ nội hàm và phạm vi của trường hợp “vi phạm về thủ tục” được xem xét cấp giấy chứng nhận theo khoản 5 Điều 65 dự thảo.

Theo đó, cần làm rõ những dạng vi phạm nào được xác định là "vi phạm về thủ tục", phạm vi vi phạm đến đâu và trường hợp nào không thuộc diện này.

Trên cơ sở đó, Luật cần xác định nguyên tắc và phạm vi các trường hợp được xem xét công nhận quyền sử dụng đất, làm căn cứ để Chính phủ quy định chi tiết.

Hơn nữa, cần làm rõ hệ quả của việc bỏ khoản 4 Điều 101 Luật Đất đai 2024 đối với điều kiện được bồi thường về đất.

Đồng thời phải xác định rõ mối quan hệ giữa trường hợp được “xem xét cấp giấy chứng nhận” theo khoản 5 Điều 65 với trường hợp đủ điều kiện được bồi thường về đất theo Điều 45, nhất là khi người sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận tại thời điểm Nhà nước thu hồi đất.