Bất động sản tuần qua nổi bật với tin tức về thị trường chung cư; Công an Hà Nội cảnh báo chiêu lợi dụng việc xây cầu vượt sông Hồng để xuyên tạc; cách tính thuế cho người người vừa có thu nhập từ tiền lương, vừa cho thuê nhà.
Theo phản ánh của ông Hoàng Phước Đông (tỉnh Quảng Trị), trên địa bàn phường có một số hộ dân trước đây được hợp tác xã giao đất hoặc khai hoang để trồng lúa. Do sản xuất không hiệu quả, các hộ này đã tự chuyển sang trồng cây lâu năm, cây hằng năm khác nhằm phát triển kinh tế hoặc tạo điều kiện thuận lợi khi xin chuyển sang đất ở và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
Để bảo đảm việc cấp sổ đỏ đúng quy định đối với các thửa đất có nguồn gốc là đất trồng lúa, ông Đông đề nghị cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn xử lý một số trường hợp cụ thể.
Khai hoang trồng lúa, tự chuyển sang trồng cây lâu năm
Trường hợp thứ nhất là của bà Nguyễn Thị A. Năm 2025, bà nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm tại thửa đất số B, tờ bản đồ số C, diện tích xin cấp giấy 200m2.
Nguồn gốc sử dụng đất của thửa đất được xác định là do bà A khai hoang và sử dụng trồng lúa từ năm 1975. Đến năm 2008, bà A tự ý chuyển sang đất trồng cây lâu năm và sử dụng từ năm 2008 đến nay.
Theo bản đồ địa chính năm 2006 thì thửa đất là đất trồng lúa khác. Theo bản đồ quy hoạch chung đã được phê duyệt năm 2025 của phường thì thửa đất trên được quy hoạch là đất thương mại - dịch vụ.
Ông Đông đặt vấn đề, trong trường hợp này, bà A có được cấp sổ đỏ lần đầu hay không? Nếu được cấp thì loại đất được ghi trên giấy chứng nhận là đất trồng lúa hay đất trồng cây lâu năm? Đồng thời, bà A có bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc khôi phục lại hiện trạng ban đầu hay không, khi việc chuyển mục đích sử dụng đất đã diễn ra từ nhiều năm trước và chưa từng bị xử phạt?
Đất khai hoang trồng cây lâu năm, tự ý xây nhà
Trường hợp thứ hai, năm 2025, ông Võ Văn A nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại thửa đất số B, tờ bản đồ số C, diện tích xin cấp giấy 200m2.
Nguồn gốc sử dụng đất của thửa đất số B là do ông A khai hoang và sử dụng đất trồng cây lâu năm từ năm 1975. Đến ngày 1/6/2014, ông A xây dựng nhà ở trên thửa đất này.
Theo bản đồ địa chính năm 2006 thì thửa đất số B là đất trồng cây lâu năm. Theo bản đồ quy hoạch chung đã được phê duyệt năm 2025 của phường thì thửa đất B được quy hoạch là đất thương mại - dịch vụ.
Ông Đông thắc mắc, ông A có đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ lần đầu không? Trường hợp này có bị xử phạt và buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu hay không khi hành vi xây dựng nhà ở đã diễn ra từ trước và chưa từng bị xử phạt?
Bộ nêu nguyên tắc xử lý
Trả lời vấn đề trên, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, nội dung phản ánh của ông là trường hợp cụ thể thuộc thẩm quyền giải quyết của địa phương căn cứ trên hồ sơ quản lý và các quy định pháp luật ban hành ở địa phương.
Do đó, Bộ không có cơ sở để trả lời cụ thể mà chỉ nêu một số quy định về nguyên tắc.
Liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khoản 4 Điều 139 Luật Đất đai quy định: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang, không có tranh chấp thì được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) theo hạn mức giao đất nông nghiệp do UBND cấp tỉnh quy định.
Nếu vượt hạn mức do UBND cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.
Trường hợp người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 mà không thuộc trường hợp quy định tại Điều 139 và Điều 140 thì được xem xét cấp giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 138 Luật Đất đai.
Về xử phạt vi phạm hành chính, theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, việc áp dụng Nghị định số 123/2024 là không thực hiện xử phạt vi phạm hành chính đối với các hành vi vi phạm đã xảy ra trước ngày 15/10/1993. Việc xác định hành vi sử dụng đất sai mục đích chỉ áp dụng đối với trường hợp xác định được mục đích sử dụng đất ban đầu (trước khi chuyển mục đích sử dụng đất) thể hiện trên các giấy tờ đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và giấy tờ hợp pháp theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai.
Đối với hành vi khai hoang đất đai, trường hợp khai hoang thuộc "dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà có tên người sử dụng đất" theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 137 của Luật Đất đai thì không bị xử phạt vi phạm hành chính và xem xét cấp Giấy chứng nhận theo Điều 137 của Luật Đất đai.
Trường hợp tự do khai hoang theo quy định tại khoản 4 Điều 139 Luật Đất đai mà có đủ căn cứ xác định là hành vi lấn chiếm theo quy định tại khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai 2024 và Điều 13 Nghị định 123/2024 thì xem xét xử phạt về hành vi chiếm đất.
Việc phân loại đất đã được quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2024 và thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp huyện chuyển giao cho Chủ tịch UBND cấp xã trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được quy định tại Điều 5 của Nghị định số 151/2025 của Chính phủ.
Đất sử dụng ổn định hàng chục năm, ranh giới không thay đổi nhưng khi đo đạc lại diện tích thửa đất lại tăng thêm. Phần đất tăng này được xử lý ra sao?
Gia đình mua lại đất do xí nghiệp thanh lý không đúng thẩm quyền, chỉ còn bản photo giấy tờ mua bán và biên lai thuế từ năm 1998 nhưng không được cơ quan chức năng công nhận nguồn gốc đất. Trường hợp này có được làm sổ đỏ không?
.svg){kind=icon}
