Theo quy định mới, người dân thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng bằng hình thức trực tuyến trên Cổng Dịch vụ công quốc gia. Đáng chú ý, thời gian cấp phép đối với nhà ở riêng lẻ được rút xuống còn tối đa 7 ngày làm việc.
Một công dân phản ánh, ông A. xây dựng nhà cấp IV, diện tích 150m2 vào năm 2013 nhưng không có giấy phép xây dựng. Đến năm 2026, ông làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có nhu cầu chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Qua kiểm tra tại thời điểm cấp giấy chứng nhận, cơ quan chức năng xác định căn nhà được tạo lập sau thời điểm quy hoạch, được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt nhưng phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp giấy chứng nhận.
Theo quy định, đối với nhà ở thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng nhưng không có giấy phép và không có giấy xác nhận đủ điều kiện tồn tại của cơ quan quản lý xây dựng cấp huyện được cấp trước ngày 1/7/2025, chủ sở hữu phải chịu trách nhiệm về điều kiện tồn tại của công trình.
Ông A. đã có cam kết về điều kiện tồn tại của nhà ở và chịu trách nhiệm đối với nội dung này.
Từ trường hợp trên, công dân đặt câu hỏi: Nhà xây dựng không phép như vậy có đủ điều kiện được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hay chỉ được ghi nhận quyền sử dụng đất?
Đây cũng là vướng mắc được phản ánh nhiều tại địa phương.
Trả lời vấn đề này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, do chưa có hồ sơ, tài liệu cụ thể kèm theo nên Bộ trả lời theo nguyên tắc pháp luật.
Khoản 3 Điều 148 Luật Đất đai quy định, hộ gia đình, cá nhân trong nước có nhà ở không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này, nếu nhà ở thuộc trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Đối với nhà ở thuộc trường hợp phải xin phép xây dựng, quy định nêu trên yêu cầu phải có giấy xác nhận của cơ quan có chức năng quản lý về xây dựng cấp huyện về việc nhà ở đủ điều kiện tồn tại theo quy định.
Tuy nhiên, pháp luật cũng có quy định xử lý đối với trường hợp không có giấy xác nhận này.
Cụ thể, điểm c khoản 3 Mục II nội dung C Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP quy định, trường hợp chủ sở hữu đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thuộc diện phải xin phép xây dựng theo khoản 3 Điều 148 Luật Đất đai nhưng không có giấy xác nhận đủ điều kiện tồn tại của cơ quan quản lý xây dựng cấp huyện được cấp trước ngày 1/7/2025 thì không thực hiện việc xác định điều kiện tồn tại nhà ở theo thủ tục này. Việc đáp ứng điều kiện tồn tại do chủ sở hữu chịu trách nhiệm.
Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, với căn nhà được xây dựng năm 2013, thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng nhưng không có giấy phép và không có văn bản xác nhận đủ điều kiện tồn tại được cấp trước ngày 1/7/2025, khi đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phải kê khai việc đáp ứng điều kiện tồn tại theo mẫu đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất và chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung kê khai.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, theo khoản 3 Mục II nội dung C Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025, khi giải quyết hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu, UBND cấp xã có trách nhiệm xác định hiện trạng có nhà ở; tình trạng tranh chấp về đất đai, tài sản gắn liền với đất; nguồn gốc, thời điểm tạo lập nhà ở và các giấy tờ liên quan.
UBND cấp xã cũng có trách nhiệm niêm yết công khai kết quả xác nhận, xem xét, giải quyết ý kiến phản ánh nếu có và xác nhận nhà ở đủ điều kiện hoặc không đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận.
Trên cơ sở hồ sơ và kết quả kiểm tra, nếu nhà ở đáp ứng điều kiện tồn tại theo pháp luật về xây dựng, không thuộc trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quy định tại Điều 151 Luật Đất đai và đáp ứng các điều kiện liên quan khác, chủ sở hữu có thể được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Ngược lại, nếu căn nhà không đáp ứng điều kiện để chứng nhận quyền sở hữu thì giấy chứng nhận sẽ không ghi nhận quyền sở hữu nhà ở.
Bộ cũng lưu ý, việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và việc xử lý vi phạm xây dựng là những vấn đề cần được xem xét theo các quy định pháp luật tương ứng. Nếu có vi phạm cần xử lý, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả hoặc buộc tháo dỡ công trình theo quy định và xử lý vi phạm hành chính.
Một điểm đáng chú ý trong hướng dẫn của Bộ Nông nghiệp và Môi trường là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở được xem xét trên cơ sở các điều kiện pháp lý tương ứng.
Đối với quyền sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền căn cứ vào nguồn gốc, thời điểm, quá trình và hiện trạng sử dụng đất; tình trạng tranh chấp; sự phù hợp với quy hoạch và các điều kiện cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai để xem xét, giải quyết.
Nếu thửa đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận nhưng căn nhà trên đất chưa đủ điều kiện chứng nhận quyền sở hữu, người sử dụng đất vẫn có thể được cấp giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất, nhưng chưa được ghi nhận quyền sở hữu nhà ở.
Sau đó, khi căn nhà đáp ứng đầy đủ điều kiện, chủ sở hữu có thể thực hiện thủ tục đăng ký bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.
Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (có hiệu lực từ ngày 1/1/2026) quy định cụ thể các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.
Sau 5 năm thuê mua nhà ở xã hội, chuẩn bị đóng nốt số tiền còn lại để sở hữu căn nhà thì thu nhập hiện tại đã vượt mức quy định. Người dân lo ngại có thể mất quyền mua chính căn nhà đã đóng trước 50% giá trị và sinh sống suốt 5 năm qua.
.svg){kind=icon}
