Những điều suy ngẫm sau vụ án Alibaba

Bản án số 607/2022/HS-ST ngày 29/12/2022 “Vụ án Nguyễn Thái Luyện và đồng phạm” của TAND thành phố Hồ Chí Minh đã được tuyên. Các bị cáo phải đón nhận những bản án nghiêm khắc; có bị hại được bồi thường, có bị hại phải tiếp tục đòi quyền lợi... Cứ cho rằng những người gây tội đã phải đền tội, chịu trách nhiệm pháp lý tương xứng, thì phía sau bản án ấy vẫn còn rất nhiều điều đáng suy ngẫm.

Tại phần cuối bản án, TAND thành phố Hồ Chí Minh đã kiến nghị Công an các tỉnh Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Gia Lai làm rõ sai phạm liên quan đến chuyển nhượng đất trồng lúa của nhân viên công ty Alibaba; làm rõ quy trình và vai trò của cơ quan quản lý đất đai tại địa phương trong việc chấp nhận cho hợp, tách hàng loạt thửa đất và nếu có sai phạm thì phải xử lý theo quy định của pháp luật.

Như vậy, Tòa án đã kiến nghị làm rõ các sai phạm của cơ quan nhà nước ở địa phương trong tổ chức thi hành pháp luật và quản lý đất đai.

Dưới góc nhìn của một người nghiên cứu về chính sách, pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản, sau vụ việc này tôi cứ băn khoăn phải chăng pháp luật liên quan đã được thiết kế chưa đủ rõ ràng, tường minh, dẫn đến sự kém hiệu quả trong thực thi, quản lý và hệ quả là những vụ việc như kiểu Alibaba tất yếu xảy ra.

Bài học rút ra từ vụ án Alibaba là Luật Đất đai năm 2013 cũng như Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chưa minh định được hai vấn đề cốt lõi.

Thứ nhất, khi các chủ thể thực hiện hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất với quy mô nào họ phải lập thành dự án, phải thực hiện đầy đủ thủ tục của một dự án bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư (áp dụng cho pháp nhân có năng lực, đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh bất động sản), từ chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất/cho thuê đất/chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư xây dựng và kinh doanh sản phẩm bất động sản?

Thứ hai, với quy mô nào thì các hộ gia đình, cá nhân có đất được phép phân lô, tách thửa theo Luật Đất đai?

Một công ty, bao gồm những cá nhân tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tư cách cá nhân (tạm gọi là “mua gom đất”), xin chuyển mục đích sử dụng đất, làm thủ tục tách thửa thuần túy theo Luật Đất đai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất (tạm gọi là “bán đất”) cho người khác thì có sai phạm không? Tất nhiên, các cá nhân đó thực hiện đầy đủ thủ tục theo Luật Đất đai và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính về nộp tiền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí...ở mọi khâu.

Nếu một cá nhân làm công việc đó trên quy mô một thửa đất rộng 100m2 thì hoàn toàn hợp pháp.

Nếu vẫn làm công việc đó với quy mô lớn gấp 100 lần, trên diện tích 1ha liền thửa mua gom từ 10 hộ, rồi bán cho 100 người (mặc dù vẫn gọi đó là “dự án” nhưng không làm thủ tục của một dự án đầu tư mà hoàn toàn với tư cách cá nhân) thì lại trở thành sai phạm?

Giả định khu đất mua gom đủ điều kiện, phù hợp về quy hoạch xây dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì các hoạt động nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp thửa, tách thửa, xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người mua lại phù hợp với quy định của pháp luật đất đai hiện hành.

Về vấn đề hạn mức sử dụng đất nông nghiệp, cá nhân đó có thể xử lý dễ dàng khi dùng 10 người đứng tên cho 1ha đất (không vượt hạn mức sử dụng đất). 10 người đứng tên bán cho 100 khách hàng, coi như 10 cá nhân riêng rẽ rủ nhau cùng mua đất, phân lô, tách thửa.

Trong phần xét hỏi, Luyện khẳng định không xin lập dự án mà luật quy định người sử dụng đất có quyền làm cho việc thửa đất của mình tăng giá trị nên Luyện mua đất, tách thửa để bán.

Luyện nói không chối bỏ trách nhiệm dân sự và hứa sẽ trả tiền cho khách hàng đầy đủ: “Nếu tòa cho thanh lý đất với mức giá một triệu đồng/m2 thì công ty vẫn có hơn 4.000 tỷ đồng. Với số tiền này chúng tôi đủ khả năng thanh toán cho khách hàng. Vì vậy, mong tòa không hình sự hóa các giao dịch dân sự để người mua đất nhanh chóng nhận lại tài sản”.

Sửa luật để siết phân lô, bán nềnDự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi) cùng thống nhất đề xuất không cho phép phân lô, bán nền tại các phường của khu vực đô thị và khu vực quy hoạch phát triển đô thị.

Ở khía cạnh nào đó, Luyện đã tận dụng những kẽ hở (không hề nhỏ) của pháp luật và vận dụng tối đa nguyên tắc: Người dân được làm những gì pháp luật không cấm.

Tôi không bênh vực Luyện và không bình luận về tính đúng, sai của bản án do không được tiếp cận hồ sơ, ngoại trừ toàn văn bản án niêm yết công khai trên website của Tòa. Tôi chỉ bàn luận về một khía cạnh khác: Ai (vô tình) tiếp tay, gián tiếp gây ra vụ việc này? Phải chăng thể chế pháp luật đã không theo kịp sự phát triển, từ đó thiếu cơ chế ngăn ngừa các sai phạm trong thực tế đời sống như đã xảy ra trong vụ án của Alibaba?

Những vấn đề trong thực tiễn cần có pháp luật điều chỉnh, nhưng pháp luật chưa điều chỉnh kịp thời, chặt chẽ thì trách nhiệm thuộc về ai?

Tôi viết bài này cũng nhằm trình bày quan điểm của mình góp ý việc xây dựng thể chế, chính sách, pháp luật tốt hơn nhằm giúp ích cho hoạt động quản lý hiệu quả nhưng vẫn thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch.

Ở lần sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản này, nhà làm luật nhất thiết phải giải quyết được bài toán căn cơ là quy định rõ về “hạn mức” quy mô kinh doanh bất động sản để trả lời được những câu hỏi sau:

Với quy mô nào các cá nhân được phép mua bán, chuyển nhượng mà không bị/được coi là kinh doanh bất động sản, chỉ cần thực hiện các giao dịch dân sự theo Bộ luật dân sự và các thủ tục theo Luật Đất đai mà không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản?

Với quy mô nào được coi là hoạt động kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản, là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải thực hiện đầy đủ thủ tục của một dự án đầu tư và thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đầu tư?

Từ vụ án này, có thể thấy, để ngăn ngừa các hành vi sai phạm, lợi dụng kẽ hở của pháp luật nhằm trục lợi thì trước tiên cần phải có một hệ thống pháp luật rõ ràng, rành mạch, đủ giải quyết các vấn đề trong thực tiễn và đảm bảo tính dự báo, phòng ngừa các vấn đề nảy sinh trong tương lai.

Địa tô chênh lệch đang làm lợi cho ai?Bởi việc sửa Luật Đất đai 2013 đang bàn đến một vấn đề quan trọng và nhạy cảm là thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội, chúng ta hãy cùng phân tích khái niệm “địa tô chênh lệch”.