‘Loạn’ phân lô, bán nền và cách xử trí của Vĩnh Phúc

“Loạn” phân lô, bán nền

Xã Hướng Đạo, huyện Tam Dương tỉnh Vĩnh Phúc những ngày cuối năm 2020, đầu năm 2021 bỗng sôi động và thu hút giới đầu tư bất động sản tìm đến để “săn lùng” những khoảng đất rộng, có vị trí đẹp để thực hiện việc chia tách thửa đất thành từng ô có diện tích khoảng 100m2 rồi rao bán.

Cách thức chuyển đổi đất của giới đầu tư tìm đến xã Hướng Đạo khá giống nhau, họ tìm một khoảng đất đủ rộng, có vị trí gần các điểm công cộng tại địa phương. Sau khi tìm được khoảng đất ưng ý, người đầu tư mua gom các ô đất thành một mảnh lớn, sau đó xây dựng các đường nội bộ bằng bê tông rồi thực hiện việc chuyển đổi đất, phân lô và làm thủ tục tách thửa.

82 ô đất được kẻ vẽ như khu dân cư kiểu mẫu tại thôn Dộc Lịch, xã Hướng Đạo

Thôn Dộc Lịch, xã Hướng Đạo những ngày tháng 4/2021 bỗng “nổi như cồn” khi một mảnh đất rộng hơn 9.000m2 được chia thành 82 ô đất được kẻ vẽ trên thực địa rồi rao bán với giá 3-4 triệu đồng/m2. Nhìn trên bản đồ của người môi giới cung cấp, việc kẻ vẽ các ô đất rải đều trên khoảng đất rộng lớn không khác gì một khu đô thị. Chỉ khác, đây là một khu đô thị nằm trên một ngọn đồi thoai thoải, giữa bốn bề là cây cối của vùng nông thôn huyện Tam Dương.

82 ô đất được phân lô tại thôn Dộc Lịch chỉ là một dẫn chứng rất nhỏ trong thực trạng phân lô, tách thửa tràn làn để rao bán, thổi giá của tỉnh Vĩnh Phúc về thực trạng phân lô, bán nền gây nhiễu loạn thị trường bất động sản, phá vỡ quy hoạch chung và bất chấp các quy định về luật đầu tư bất động sản.

Báo cáo của Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Tam Dương mới đây cho thấy, Từ năm 2020 đến nay, các giao dịch về đất đai sôi động “bất thường”. Đất đai huyện Tam Dương nhận được sự quan tâm đầu tư của nhiều tổ chức, cá nhân trên địa bàn tỉnh, cũng như tỉnh khác.

Nhu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi người sử dụng đất thực hiện các quyền tăng cao. Cụ thể, theo số liệu thống kê, trong năm 2015 văn phòng cấp được 1.802 giấy, con số này của năm 2020 là 5.126 giấy.

Tuy nhiên chỉ tính riêng bốn tháng đầu năm 2021 văn phòng tiếp nhận được 6.037 lượt hồ sơ các loại. Tính trung bình, mỗi ngày văn phòng tiếp nhận được 70 lượt hồ sơ các loại chưa kể trả kết quả, hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ, thực hiện cấp 2.700 giấy, chủ yếu là đăng ký biến động thực hiện quyền người sử dụng đất.

Đáng chú ý, việc chia tách thửa từ một thành nhiều mảnh diễn ra theo chiều hướng gia tăng chóng mặt. Tính từ 1/1/2020 đến 30/4/2021 riêng huyện Tam Dương thực hiện chia tách gần 1.000 thửa đất thành gần 3.400 thửa đất với tổng diện tích hơn 1,1 triệu m2.

Riêng bốn tháng đầu năm 2021, trên huyện Tam Dương thực hiện chia tách 449 thửa thành 1.792 thửa với tổng diện tích 582.591 m2. Trong đó việc chia tách từ 1 thửa thành từ 10 thửa trở lên là 37 thửa thành 557 thửa. Việc tách thửa tăng cao so với các năm, ở năm 2019 là 106 thửa, con số này của năm 2020 là 437 và bốn tháng đầu năm 2021 là 449.

Không chỉ riêng địa bàn huyện Tam Dương, các huyện, thành phố khác trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc cũng ghi nhận số lượng tách thửa tăng cao. Chỉ tính từ tháng 1/2020 đến 20/4/2021 đã có 3882 thửa được tách. Đáng chú ý, có trường hợp một hộ dân có đất tách từ 1 thửa thành 82 thửa mới.

Các ô đất được tách thửa tại thôn Giếng Mát, xã Hướng Đạo

Tội phạm lợi dụng cơn sốt đất lập dự án “ma” 

Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Vĩnh Phúc Phan Xuân Khung cho VietNamNet biết, đại dịch Covid-19 khiến nhiều người dân trong thời gian nhàn rỗi có tiền tích lũy về tài chính đã tìm đến cơ hội đầu tư bất động sản với hy vọng làm giàu trong bối cảnh khó khăn chung của cả nước.

Với việc các khu công nghiệp đang được quy hoạch và xây dựng tại huyện Tam Dương đã thu hút rất đông giới đầu tư bất động sản tìm đến khi nhận định lượng lớn lao động sẽ đổ dồn về trong thời gian 1-2 năm tới. Khi lao động tăng cao thì nhu cầu về nhà ở theo đó cũng tăng lên nên việc đón làn sóng mới được chuẩn bị từ khá sớm.

Việc quy hoạch và xây dựng khu công nghiệp Tam Dương nằm trên các xã Hướng Đạo, Đạo Tú (huyện Tam Dương) đã khiến đất nền tại hai xã sôi động bất thường. Có thể nói, chưa bao giờ cơn sốt đất lại lớn và nóng lên bất thường như tại hai xã này. Có thời điểm, chỉ sau một đêm, giá trị mỗi ô đất đã tăng lên chóng mặt, khác xa với giá trị thực tế vốn có.

Thống kê việc chia tách thửa tại Vĩnh Phúc từ tháng 2/2020-4/2021

“Mặc dù là xã ở vùng nông thôn nhưng có thời điểm đất nền tại xã Hướng Đạo còn cao hơn cả khu vực đô thị như Vĩnh Yên và Phúc Yên”, ông Phan Xuân Khung nhìn nhận. 

Theo ông, thực trạng người dân san ủi tạo mặt bằng trên đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm dù chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp hoặc đất thổ cư từng diễn ra tràn lan, có thời điểm khó kiểm soát.

Thậm chí việc chia tách thửa đất, kẻ vẽ, làm đường giao thông nội bộ ngay trên địa bàn mà chính quyền các xã không hay biết hoặc biết nhưng không có biện pháp đủ mạnh để kiềm chế. Việc buông lỏng từ địa phương đã đẩy tình trạng phân lô bán nền càng trở nên phức tạp, không khó để tìm thấy các ô đất được chia ô từ những hàng gạch đỏ dọc các tuyến đường ở các thôn, xã ở các huyện. 

Việc các giao dịch bất động sản nóng lên bất thường tạo nên cơn sốt đất ảo đã tạo cơ hội cho không ít đối tượng lừa đảo khiến nhiều người rơi vào cảnh trắng tay khi mua phải dự án “ma”. 

Điển hình nhất có thể kể đến trường hợp dự án ma mang tên “Khu đô thị Đại An” của bà Đỗ Thúy Miên (SN 1982, trú huyện Bình Xuyên, Vĩnh Phúc). Cuối năm 2020, lợi dụng cơn sốt đất, Miên mua gom khoảng 6 ha đất trồng lúa và một số loại đất khác các hộ dân tại huyện Tam Đảo, Tam Dương và Bình Xuyên. 

Mặc dù chưa được phê duyệt chủ trương đầu tư thực hiện dự án khu đô thị nhưng Miên đã tự ý thuê người vẽ bản đồ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, lập hồ sơ dự án khu đô thị, nhà ở, phân lô tách thửa thành hàng trăm ô đất với diện tích khoảng 100m2 mỗi ô rồi lên bảng giá và rao bán kèm theo cam kết từ 8-12 tháng sau khi ký hợp đồng sẽ có sổ đỏ. Có ít nhất 131 ô đất đã bị Miên lừa bán với khoảng 30 tỷ đồng.

Tháng 10/2021, Công an tỉnh Vĩnh Phúc tống đạt quyết định khởi tố bị can, lệnh tạm giam Miên để điều tra về hành vi lập dự án khu đô thị trên đất nông nghiệp lừa bán cho nhiều người.

Cách xử trí của Vĩnh Phúc

Tình trạng thị trường bất động sản sôi động bất thường với những cơn sốt đất tại huyện Tam Dương buộc tỉnh Vĩnh Phúc phải vào cuộc nắm bắt và có động thái cứng rắn để kiềm chế. 

Trong một văn bản phát đi gửi các Sở, ngành và UBND các huyện, thành phố hồi cuối tháng 4/2021, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Vĩnh Phúc Nguyễn Văn Khước nhận định “trong giai đoạn từ cuối năm 2020, tình trạng giá đất tăng bất thường tại một số địa phương trên địa bàn đang là điểm nóng gây xôn xao dư luận, tiềm ẩn nguy cơ tạo nên một cơn sốt đất ảo ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến công tác quản lý đất đai”.

Cơn sốt phân lô, bán nền được kiềm chế sau nhiều lỗ lực của tỉnh Vĩnh Phúc

Bên cạnh đó, tỉnh Vĩnh Phúc thừa nhận thực trạng, tình trạng chia tách thửa đất không theo quy hoạch, đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng đất nền tự phát diễn ra tại một số huyện, thành phố.

Sở TN&MT tỉnh Vĩnh Phúc là một trong những đơn vị tham mưu chủ lực đã có những động thái cứng rắn nhằm kiềm chế, siết chặt hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất, việc phân lô, bán nền, kinh doanh bất động sản của các hộ gia đình trên địa bàn tỉnh.

Một lãnh đạo Sở TN&MT tỉnh Vĩnh Phúc cho biết, từ cuối tháng 4/2021 Sở đã yêu cầu các văn phòng đăng ký đất đai tỉnh và các huyện, thành phố cấp trích lục đến từng thửa đất khi và chỉ khi toàn bộ thửa đất phù hợp quy hoạch được duyệt.

“Việc phân lô, tách thửa đất nhỏ phải được UBND huyện, thành phố cho phép và phê duyệt trên cơ sở ý kiến đồng thuận của UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất xin tách. Bên cạnh đó, chúng tôi yêu cầu chặt với việc đầu tư hạ tầng khu đất xin tách thửa khi xây dựng xong phải đảm bảo đấu nối với hạ tầng trong khu vực, đảm bảo các điều kiện cho người nhận chuyển nhượng đất xây nhà để ở”, lãnh đạo Sở TN&MT nói.

Sở TN&MT yêu cầu điều kiện tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa đối với khu vực thành phố, thị trấn đảm bảo diện tích tối thiểu là 30m2, chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m. Khu vực còn lại, với đồng bằng tối thiểu là 50m2, trung du và miền núi là 100m2 với điều kiện mặt tiền không nhỏ hơn 5m.

Các "dự án" có dấu hiệu sai phạm đang nằm im bất động chờ kết luận của chính quyền

Sở TN&MT tỉnh Vĩnh Phúc cho biết, có hai phương án đối với việc chia tách đất nhằm kiềm chế việc “bát nháo” phân lô, bán nền. Cụ thể, đối với trường hợp chia tách thửa đất để thừa kế, hiến tặng cho người trong gia đình (không đầu tư hạ tầng, không phân lô và không chuyển nhượng kinh doanh bất động sản) thì văn phòng đăng ký đất đai thực hiện theo nhu cầu của người sử dụng đất. 

Đối với trường hợp đã chia tách đất, có xây dựng đường giao thông và có dấu hiệu kinh doanh bất động sản, hiện trạng thửa đất được phân lô chưa hoàn thiện các hệ thống hạ tầng theo quy định thì tạm dừng cấp quyền sử dụng đất.

Tính từ thời điểm tháng 4/2021 đến tháng cuối tháng 10/2021, theo báo cáo của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Vĩnh Phúc, trên địa bàn các huyện không phát sinh các trường hợp phân lô bán nền với mục đích kinh doanh bất động sản. Các giao dịch chia tách thửa thông thường trong gia đình vẫn được các địa phương thực hiện theo quy định.

Đoàn Bổng