Xây bán shop thương mại dịch vụ trên đất công cộng có đúng quy định?

Một số chủ sở hữu shop thương mại dịch vụ (TMDV) tại các khu đô thị lo lắng khi tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, phần mục đích sử dụng đất ghi là "đất công cộng thành phố" (CCTP) hoặc "đất công cộng khu ở" (CCKO). 

Bà Lê Quỳnh Anh, Giám đốc Công ty Luật TNHH Tầm nhìn và Liên danh (Vision & Associates Legal) chia sẻ về tính pháp lý của loại hình bất động sản TMDV (shop) đang gây tranh cãi gần đây.

Theo Luật Đất đai 2013, đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm các loại như đất giao thông; thủy lợi; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất chợ... và đất công trình công cộng khác. 

Theo Phụ lục I, Nghị định 06/2021/NĐ-CP về phân loại công trình theo công năng sử dụng thì trong nhóm công trình công cộng có cả các công trình thương mại như trung tâm thương mại, siêu thị, chợ, cửa hàng; nhà hàng, cửa hàng ăn uống, giải khát và các công trình thương mại khác. 

Căn cứ các quy định trên đây, có thể hiểu rằng, đất công cộng cũng có thể được sử dụng để xây dựng các công trình thương mại dịch vụ (TMDV).

Như vậy, việc chủ đầu tư xây dựng các gian hàng (hay còn gọi là shop) có mục đích kinh doanh tại các ô đất công cộng thành phố (CCTP) và công cộng khu ở (CCKO) được nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần thuộc phạm vi quy hoạch của dự án khu đô thị là phù hợp với quy định của pháp luật”, 

Vì sao shop thương mại dịch vụ lại ghi là “đất công cộng”?

- Một số chủ sở hữu shop TMDV tại các khu đô thị tại Hà Nội mà mới đây nhất là tại Vinhomes Ocean Park đang lo lắng khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, mục đích sử dụng đất của họ ghi là: đất công cộng thành phố (CCTP) hoặc đất công cộng khu ở (CCKO). Ở góc độ luật sư, bà có thể giải thích vì sao shop thương mại dịch vụ lại ghi là “đất công cộng”?

Như tôi đã nói ở trên, việc chủ đầu tư xây dựng các gian hàng có mục đích kinh doanh/thương mại, dịch vụ tại các ô đất CCTP và CCKO được nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần là không trái với quy định của pháp luật.

Và nếu tại các quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của dự án, các ô đất xây dựng các giang hàng, shop TMDV có mục đích sử dụng là công cộng thành phố hoặc công cộng khu ở thì việc cơ quan nhà nước ghi nhận mục đích sử dụng này tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cấp cho các công trình nêu trên là phù hợp với quy định và hướng dẫn của Bộ TN&MT tại Công văn 3382/BTNMT-ĐĐ ngày 15/05/2023.

- Một số chủ sở hữu cũng thắc mắc bởi hình thức sử dụng đất với sản phẩm shop TMDV là sử dụng chung. Việc này có thể ảnh hưởng ra sao tới quyền lợi của khách hàng, thưa bà?

Về nguyên tắc, khách hàng sẽ và phải được hưởng các quyền lợi tương ứng với loại hình sản phẩm mà khách hàng đã mua và được mô tả cụ thể tại Hợp đồng mua bán.

Đối với loại sản phẩm shop TMDV, sản phẩm khách hàng mua là một phần công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất chung, tức là khách hàng có quyền sở hữu riêng đối với phần công trình (gian hàng) cụ thể mà khách hàng đã chọn mua và đồng thời có quyền sử dụng chung đối với toàn bộ ô đất xây dựng khối công trình liên quan.

Với vai trò là chủ sở hữu, khách hàng sẽ có đầy đủ các quyền tương ứng theo quy định của pháp luật như quyền sử dụng, quyền chiếm hữu và quyền định đoạt đối với phần công trình mà mình đã mua.

Đặc biệt, vừa qua, Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, tạo hành lang pháp lý rõ ràng cho việc mua bán công trình, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có quyền sử dụng đất theo hình thức sử dụng chung.

Tôi cho rằng đây là một điểm đột phá, giải quyết được nhiều vấn đề vướng mắc, tồn đọng của thị trường bất động sản trong thời gian qua, đảm bảo quyền lợi cho các tổ chức/cá nhân tham gia vào hoạt động đầu tư xây dựng và kinh doanh, mua bán loại hình sản phẩm này.

- Vậy những lo lắng của khách hàng về việc “bỏ tiền mua nhưng không có quyền sử dụng đất” là không có căn cứ?

Trước tiên cần làm rõ, theo quy định thì việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng hay phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng bao giờ cũng phải gắn với quyền sử dụng đất, nếu mua bán một công trình độc lập thì có thể kèm theo việc chuyển nhượng quyền sử dụng của toàn bộ lô đất và người mua sẽ có quyền sử dụng riêng đối với lô đất, còn nếu mua một phần công trình thì bắt buộc quyền sử dụng đất trong trường hợp này phải được phân bổ và được xác định là quyền sử chung giữa các chủ sở hữu trong công trình.

Đây cũng là lý do mà trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định rõ điều kiện để bán một phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng là công trình xây dựng phải được xây dựng trên đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, vì theo Luật Đất đai, chỉ có các loại đất này mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như các ô đất CCTP và CCKO được sử dụng để xây dựng các căn shop TMDV là đất được nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Để dễ hình dung, có thể ví dụ trường hợp trên tương tự với trường hợp mua căn hộ chung cư hay diện tích thương mại thuộc chân đế các nhà chung cư. Chủ sở hữu cũng có quyền sở hữu riêng đối với căn hộ hoặc diện tích thương mại đã mua và có quyền sử sử dụng chung đối với thửa đất xây dựng công trình nhà chung cư.

Không có chuyện ngân hàng từ chối nhận thế chấp

- Ở góc độ khác, một số ý kiến cho rằng khi quyền sử dụng đất là chung thì khách hàng khó thế chấp với ngân hàng thậm chí là bị ngân hàng từ chối thế chấp. Thực tế ra sao? 

Nhận định này không có cơ sở. Theo Điều 8.1 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan cấm mua bán, cấm chuyển nhượng hoặc cấm chuyển giao khác về quyền sở hữu tại thời điểm xác lập hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm.

Theo Điều 9.1 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

- Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Không có quy định nào yêu cầu phải có quyền sử dụng đất riêng thì mới được thế chấp ngân hàng. Thậm chí, Điều 10.1 Nghị định 21/2021/NĐ-CP còn quy định việc dùng tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thể không đồng thời với quyền sử dụng đất.

Theo các quy định trên đây, các gian hàng, shop TMDV đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất, không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án sẽ đáp ứng điều kiện để làm tài sản thế chấp, tương tự như các căn hộ chung cư, các diện tích thương mại chân đế toà nhà chung cư.

- Tuy nhiên, việc định giá với sản phẩm bất động sản thương mại dịch vụ có thể sẽ không được cao như những sản phẩm bất động sản bà vừa nêu?

Về nguyên tắc, đối với loại hình sản phẩm này, giá trị quyền sử dụng đất đã được phân bổ trong giá vốn đầu tư của sản phẩm, và tất nhiên khi xác định giá bán sản phẩm, chủ đầu tư cũng đã phân bổ giá trị quyền sử dụng đất vào giá bán, tức là về bản chất khi xác định giá trị của sản phẩm phải xác định cả phần giá trị quyền sử dụng đất được phân bổ cho sản phẩm. Vấn đề định giá sản phẩm cao hay thấp khi thế chấp vay vốn ngân hàng còn phụ thuộc vào quy định của từng ngân hàng cụ thể tại từng thời điểm cụ thể.

- Bà có chia sẻ gì với chủ sở hữu cũng như người quan tâm trước những ý kiến đa chiều về vấn đề này?

Với vai trò là người làm trong lĩnh vực pháp luật, tôi chỉ có thể khẳng định là hiện tại khung pháp lý cho loại hình sản phẩm này đã tương đối đầy đủ, rõ ràng, chặt chẽ và đảm bảo tốt hơn quyền lợi của người mua.

Những người đã sở hữu hoặc mong muốn đầu tư vào loại hình sản phẩm này có thể nghiên cứu các quy định liên quan để có nhận định đúng đắn về sản phẩm cũng như có cơ sở đưa ra các quyết định phù hợp.

- Xin cảm ơn bà!

Mai Chi