Phân khúc văn phòng hạng B vẫn cao tại thành phố Hồ Chí Minh

Phân khúc văn phòng hạng B vẫn cao tại thành phố Hồ Chí Minh.

Giá thuê Hạng B còn nhiều dư địa để tăng giá

Tại báo cáo thị trường Bất động sản TP.HCM quý 2/2019, CBRE Vietnam cho biết, tổng nguồn cung thị trường văn phòng TP.HCM đạt được 1,225,648 m2 diện tích cho thuê từ 15 tòa nhà Hạng A và 63 tòa nhà Hạng B, nhưng lại không có thêm nguồn cung mới. 

Do hạn chế nguồn cung trong nửa đầu năm 2019, giá thuê của Hạng A & Hạng B tiếp tục tăng. Giá thuê trung bình Hạng A là 46,7 USD/m2/tháng, tăng nhẹ 0,9% so với quý 1 và 2,9% so với quý 2/2018. Giá thuê Hạng B đạt 23,5 USD/m2/tháng, tăng 0,3% so với quý trước và 4,7% so với cùng kỳ năm ngoái.

Thị trường văn phòng tại TP.HCM vẫn được đánh giá tốt với tỷ lệ trống của Hạng A và Hạng B thấp hơn 4%. Nhu cầu thuê văn phòng tăng đến 29%, tăng 21 điểm phần trăm so với cùng kì năm ngoái.

Giá thuê Hạng B còn nhiều đất để tăng giá, trong khi giá hiện tại chỉ bằng một nửa giá thuê Hạng A.

Nửa cuối năm 2019, sẽ có thêm 6 tòa nhà văn phòng (01 Hạng A và 05 Hạng B), tương đương với 130.000 m2 diện tích sàn. Đến cuối năm 2020,  sẽ có thêm khoảng 6 tòa nhà nữa khánh thành. Và đến hết năm 2021, thị trường văn phòng TP.HCM chào đón thêm 14 tòa nhà văn phòng mới với hơn 300.000 m2 diện tích sử dụng (phân khúc Hạng A chiếm 50%).

Tỷ lệ trống Hạng A ở các năm 2019, 2020 và 2021 dự báo sẽ đạt lần lượt là 10%, 14% và 20% mỗi năm. Trong khi đó, tỷ lệ trống Hạng B dự kiến sẽ tăng lên 6,6%, 7,4% và giảm xuống 3,9% trong cùng thời gian dự báo.

Tỷ lệ tăng giá thuê Hạng A sẽ tiếp tục tăng nhẹ trong hai năm đầu (2019 và 2020) bình quân lần lượt là 3% và 0,6%. Ngược lại, Hạng B dự kiến sẽ tiếp tục tăng cao hơn trong ba năm tới (2019, 2020 và 2021) lần lượt là 2,3%, 1,8% và 2,6%.

Thị trường bán lẻ có thêm 47.179 m2

Bên cạnh đó, nguồn cung thị trường bán lẻ cũng sẽ tăng thêm 47.179 m2 (gồm 1 dự án mới - TNL Plaza, Quận 4 và 1 dự án mở rộng - Aeon Celadon City, Quận Tân Phú, lũy kế đạt hơn 1.050.000 m2 đến từ 58 dự án bán lẻ, cao nhất Việt Nam. 

Mặc dù nguồn cung hạn chế nhưng nhu cầu thuê mặt bằng khu trung tâm vẫn rất tốt. Giá chào thuê khu trung tâm trung bình đạt mức 130,6 USD/m2/tháng, tăng 1,5% so với quý trước và 1,9% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ trống tại khu trung tâm tăng nhẹ nhưng vẫn ở mức thấp là 1,6%.

Tại khu vực ngoài trung tâm, giá chào thuê đạt mức 36,1 USD/m2/tháng, tăng 1,2% so với quý trước và 4,1% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ trống tại khu ngoài trung tâm đạt mức 7,7%, tăng nhẹ 0,4 điểm phần trăm so với quý trước, do dự án mới TNL Plaza mới chỉ lấp đầy 50% tính đến thời điểm quý này. 

Trong nửa cuối của năm 2019, thị trường mong chờ sẽ chào đón thêm 4 dự án mới, với tổng diện tích cho thuê trên 130.000 m2. Đối với những dự án được mở bán vào năm 2020 trở đi, đã có trên 363.000 m2 diện tích bán lẻ đang xây dựng. Giá chào thuê được kỳ vọng sẽ tăng 2-3%.

Thị trường không gian làm việc linh hoạt tăng 80%

Theo báo cáo của bộ phận nghiên cứu CBRE, thị trường không gian làm việc linh hoạt tại TP.HCM nằm trong top 5 thị trường tăng trưởng nhanh nhất với trung bình hơn 80% mỗi năm.

Dự báo trong nửa cuối năm 2019, tỷ lệ không gian làm việc linh hoạt so với tổng nguồn cung văn phòng tăng từ 2% trong quý 2/2019 lên đến 5% vào quý 4/2019. 

Thị trường này sẽ tiếp nhận thêm hơn 4.000 m2 diện tích sàn từ năm địa điểm mới. Tổng nguồn cung tích lũy của thị trường đạt 46.266 m2 diện tích sàn, tăng 101% so với cùng kỳ năm ngoái.

Việc mở rộng nhanh chóng của thị trường không gian làm việc linh hoạt trong tương lai chủ yếu được thúc đẩy bởi sự phổ biến của loại hình văn phòng may đo, hay còn gọi là giải pháp văn phòng linh hoạt cho doanh nghiệp.

Phân khúc căn hộ giảm thấp

Nguồn cung chào bán mới của phân khúc căn hộ giảm xuống mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua, do chậm cấp phép từ năm ngoái.

Cụ thể, thị trường chào bán 4.124 căn hộ mới (gồm 2 dự án chào bán đợt 1 là The Marq, Q.1 và The Signial - một dự án trung cấp sở hữu có thời hạn tại Q.7 và 8 dự án mở bán các giai đoạn tiếp theo), giảm 7% theo quý và 34% theo năm, đưa tổng số nguồn cung trong 6 tháng và nguồn cung tích lũy từ năm 1999 là 8.547 căn và 268.135 căn.

Phân khúc trung cấp chiếm tỷ trọng cao nhất, theo sau là phân khúc cao cấp. Không có dự án mới trong phân khúc bình dân.

Các dự án mở bán trong quý được thị trường đón nhận tốt với tỷ lệ bán cao, trên 80%. Lượng tiêu thụ căn hộ đạt 4.576 căn, giảm 23% theo quý và 37% theo năm, chủ yếu do nguồn cung chào bán mới giảm. Giá bán trung bình thị trường đạt 1.873 USD/m2, tăng 5% theo quý và 20% theo năm. Giá bán tăng được ghi nhận tại tất cả các dự án chào bán trong quý và các sản phẩm còn lại trên thị trường. Theo khu vực, Quận 2, Quận 7 và Quận 9 ghi nhận mức tăng giá cao.

Thị trường kỳ vọng sẽ đón nhận một lượng nguồn cung lớn từ khu vực phía Đông, với hơn 23.000 căn hộ vào nửa cuối năm 2019.

Nhìn chung, 3 năm qua, mức giá sơ cấp trên toàn thị trường đã tăng trung bình 7% mỗi năm. Phân khúc trung cấp sẽ tăng chậm hơn vì nguồn cung lớn ở các khu vực phía Đông, Tây và Nam. Phân khúc hạng sang sẽ duy trì tốc độ tăng giá 10% theo năm do khan hiếm nguồn cung cũng như chất lượng dự án ngày càng tốt hơn. Phân khúc cao cấp sẽ có mức tăng thấp hơn là 6% theo năm vì sản phẩm tốt nhưng vị trí xa trung tâm hơn. Phân khúc bình dân sẽ tăng không nhiều và duy trì mức tăng 3% theo năm.

Linh Anh

"Khi một ông lớn tìm về, thị trường sẽ sôi động"

Việc lúng túng pháp lý của mô hình condotel khiến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nửa đầu năm 2019 khá trầm lắng. Tuy nhiên, từ giờ cho đến cuối năm, phân khúc này được dự báo sẽ sôi động trở lại.