Cuộc chiến mặt bằng là một vấn đề khá nan giải, tham vọng mở rộng cửa hàng ở những vị trí trung tâm tiêu tốn cả hàng trăm nghìn USD khiến nhiều đại gia "bánh ngọt, cà phê" phải ngậm ngùi ra đi vì bị đối thủ khác đánh bại.

Thuê mặt bằng 320 triệu/tháng, bảo sao không lỗ?

Sau thời gian hoạt động cầm chừng tại một trung tâm thương mại lớn của Hà Nội, chuỗi cà phê bánh ngọt có tên tiếng Pháp đã phải dọn đi. Cách đây khoảng hơn một năm khi chính thức khai trương, quán cà phê này thu hút khá đông giới trẻ. 

Tuy nhiên, chỉ một thời gian ngắn sau đó, lượng khách tới quán ít dần. Doanh thu của quán chưa đủ để trả phí vận hành. Sau thời gian hết ưu đãi về giá thuê mặt bằng, quán chính thức đóng cửa.

Quản lý chuỗi cà phê này chia sẻ, với diện tích khoảng 100 m2, phục vụ từ 50 người trở lên trong các khu vực quận trung tâm, đầu tư ban đầu không dưới 1 tỷ đồng, chí phí vận hành khoảng 100 triệu đồng/tháng. Một quán ít nhất phải 2-3 năm mới có thể có lãi, trong khi đó chi phí giá thuê mặt bằng lại tăng khiến áp lực với các chuỗi cà phê ngày càng gay gắt.

{keywords}
Giá thuê tại tòa nhà Hàm Cá Mập ở khu vực trung tâm luôn đắt đỏ

Quả thật, một trong những thách thức lớn nhất của các chuỗi cà phê là áp lực chạy đua giành mặt bằng. Với giá thuê mặt bằng tại thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội luôn ở trong top đầu của thế giới thì các chuỗi cà phê định vị ở phân khúc cao cấp và khu vực trung tâm... sẽ phải giải bài toán chi phí rất lớn. 

Một thương hiệu cà phê khác đã phải cắn răng chấp nhận giá thuê 320 triệu đồng/tháng tại một khách sạn ở vị trí trung tâm TP.HCM. Dù khá giống với mô hình bán lẻ là tập trung ở những khu dân cư đông nhưng kinh doanh cà phê chuỗi không thể chuyển ra ngoại thành vì sức mua quá thấp.

Như câu chuyện của NYDC tại TP.HCM cũng là một ví dụ điển hình. Chính vì phải tọa lạc tại những khu vực có giá thuê đắt nhất Sài Gòn đã khiến cho quán này phải đóng cửa sau thời gian hoạt động tại Việt Nam. Ngay cả những ông lớn như Trung Nguyên cũng từng tuyên bố nhưng kinh doanh  quán cà phê chưa bao giờ là lĩnh vực mang lại lợi nhuận hấp dẫn.

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, hiện giá mặt bằng cho thuê bán lẻ khu vực trung tâm tại TPHCM đang dần bỏ xa nhiều thành phố lớn như Dubai, Doha, Bangkok, Manila... với mức giá thuê cho mỗi mét vuông là khoảng 34 triệu đồng/năm.

Giá thuê mặt bằng của các con phố khu vực trung tâm quận 1 chỉ thấp hơn các nước Thượng Hải và Đài Loan (Trung Quốc), Singapore, Tokyo (Nhật Bản), Seoul (Hàn Quốc) trong khi lại nhỉnh hơn mặt bằng cho thuê tại một số thành phố lớn như Dubai (UAE), cao gấp rưỡi so với Doha (Qatar), thậm chí còn đắt hơn một số quốc gia tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương trong đó có Bangkok (Thái Lan), Kuala Lumpur (Malaysia), Manila (Philippines),...

Vẫn giành giật mặt bằng

Khi quá nhiều doanh nghiệp tập trung tại một số khu vực, cung sẽ cao hơn cầu khiến giá cho thuê mặt bằng tăng cao. Tại Hà Nội ở những vị trí đắc địa như Hồ Gươm, để có địa điểm bán cà phê, bình quân mỗi đơn vị đi thuê phải bỏ ra khoảng 2,5 tỷ đồng/năm.

{keywords}
Khảo sát giá thuê tại Hà Nội

Theo chia sẻ của một giám đốc phụ trách mảng thị trường khu vực phía bắc của một chuỗi cà phê, mặt bằng luôn là một vấn đề nan giải. Cách đây không lâu khi tìm được diện tích đủ để mở cửa  hàng ở khu vực phố cổ trung tâm Hà Nội, ông đã phải mất hơn một tháng đàm phán. Tuy nhiên, mức giá không hề rẻ chút nào lên tới 300 triệu đồng/tháng.

Tuy nhiên, chưa kịp ký kết hợp đồng, ông đã bị một đối tác khác hớt tay trên. Họ sẵn sàn bỏ tiền cho chủ nhà đền hợp đồng và chi trả giá thuê cao hơn. Chấp nhận cuộc chơi để làm thương hiệu là chính, doanh nghiệp này đã phải tăng chi phí mặt bằng. 

Tuy nhiên, sau một năm kinh doanh không đạt, cửa hàng đã đóng cửa. Nhưng ngay sau đó, một đối thủ khác đã thuê lại mặt bằng. Ông chia sẻ, ở nhiều vị trí có mặt tiền đẹp ngay trung tâm chỉ cần chậm chân một chút là có đối thủ nhảy vào ngay.

“Việc các chuỗi cà phê hay nhà hàng ở vị trí trung tâm khai trương rầm rộ rồi đóng cửa là chuyện hết sức bình thường. Cuộc chơi khắc nghiệt ở vị trí trung tâm không dành cho những người ít tiền”, ông ngậm ngùi.

Báo cáo về “Kế hoạch mở rộng của các nhà bán lẻ quốc tế trong năm 2016” của CBRE nhận định “Xu hướng lạc quan một cách thận trọng, với đa số nhà bán lẻ (67%) muốn mở không nhiều hơn 20 cửa hàng trong năm nay. Mối quan tâm lớn nhất bao gồm: Tăng giá bất động sản, kinh tế không minh bạch, không có nguồn cung bán lẻ chất lượng. Loại hình bán lẻ ưa thích là nhà phố thương mại và trung tâm thương mại”.

Duy Anh