Tân Hoàng Minh bỏ cọc 600 tỷ đất Thủ Thiêm: Lộ kẽ hở pháp luật

Việc Tập đoàn Tân Hoàng Minh đấu giá trúng lô đất vàng ở Thủ Thiêm với giá 24.500 tỷ đồng rồi bỏ cọc đang là tâm điểm của thị trường bất động sản.

Có nhiều ý kiến trái ngược được đưa ra từ cơn "địa chấn" đấu giá đất Thủ Thiêm.

Góc nhìn thẳng có cuộc trao đổi với Chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhằm nhìn nhận rõ hơn về vụ việc này cũng như tác động của nó.

Mời quý vị và các bạn theo dõi nội dung cuộc trao đổi với PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh:  

Nhà báo Phạm Huyền: Vừa qua, việc Tân Hoàng Minh trúng đấu giá ở mức kỷ lục cũng như việc bỏ cọc đều chịu một làn sóng lớn từ dư luận. Theo đánh giá của ông, việc bỏ cọc hay việc tập đoàn này thực hiện đúng kết quả đấu giá thì cách làm nào mang lại những tác động tích cực hơn đến thị trường?

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh:

Cuộc đấu giá của Tân Hoàng Minh và việc bỏ cọc là câu chuyện đặc biệt trong thời gian vừa qua. Đặc biệt vì mức đấu giá cao hơn gấp nhiều lần mức giá khởi điểm. Ngay sau khi đấu giá xong đã có nhiều chuyên gia, nhà đầu tư cho rằng Tân Hoàng Minh sẽ bỏ cọc. Năm ngày sau, Tân Hoàng Minh thông báo đã ký kết hợp đồng. Nhưng gần 30 ngày, trước thời điểm đóng tiền, Tân Hoàng Minh chính thức có thông báo xin bỏ cọc.

Nếu Tân Hoàng Minh thực hiện kết quả đấu giá tốt hơn hay bỏ cọc tốt hơn là tuỳ thuộc vào nhà đầu tư. Bởi vì pháp luật cho phép nhà đầu tư có thể bỏ cọc. Trong tính toán của doanh nghiệp, phương án nào có lợi ích, hiệu quả hơn thì họ làm. Với mức giá 2,4 tỷ/m2, nhiều chuyên gia cho rằng khả năng để đem lại hiệu quả đầu tư gần như là không có, thậm chí càng đầu tư càng lỗ. Như vậy, nhà đầu tư bỏ cọc là hợp lý.
Tuy nhiên, cũng xét rằng nếu bỏ cọc thì mất số tiền 600 tỷ là tương đối lớn. Tôi cho rằng, Tân Hoàng Minh đã có cân nhắc, tính toán.

Chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh (Ảnh: Lê Anh Dũng)

Tất nhiên, cũng xem xét về sức ép của cộng đồng. Nhiều nhà quản lý đặt ra câu hỏi Tân Hoàng Minh làm gì để có lãi ở dự án đó cũng như ở các dự án khác. Các cơ quan quản lý đi vào tìm hiểu để công khai minh bạch hoạt động của doanh nghiệp. Từ đó, tạo ra sức ép với Tân Hoàng Minh và họ thấy rằng bỏ cọc là hợp lý hơn.

Nhà báo Phạm Huyền: Tân Hoàng Minh cho rằng nếu các tập đoàn trong nước không mạnh dạn hơn trong đấu giá đất thì đất vàng có thể rơi hết vào tay doanh nghiệp nước ngoài, theo ông đây có phải lập luận có lý?

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh:

Lập luận đó cũng là một điểm chúng ta nên xem xét. Tuy nhiên, trong điều kiện Việt Nam hoà nhập sâu rộng và doanh nghiệp nước ngoài đến Việt Nam đầu tư nếu họ bỏ giá hợp lý thì việc họ đấu giá được khu đất này, khu đất khác cũng không có vấn đề gì quan trọng. Nhìn ở góc độ toàn cầu hoá đó là điều bình thường và chúng ta có chính sách cũng như quy định để quản lý. Ở đây chỉ là một lý do thôi.

Nhà báo Phạm Huyền: Sau khi Tân Hoàng Minh bỏ cọc, lô đất vàng của Thủ Thiêm sẽ được đấu giá lại. Giá trúng thầu sẽ ở một mức khác, có thể thấp hơn rất nhiều. Vậy theo ông, mức giá nào mới là mức giá phù hợp với thị trường?

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh:

Mức giá phù hợp với thị trường thì do thị trường quyết định. Ở đây rõ ràng ta thấy ngay khi Tân Hoàng Minh tham gia đấu giá đã có một doanh nghiệp bám đuổi đưa ra đến 23.800 tỷ và Tân Hoàng Minh bỏ bước giá hơn 700 tỷ. Như vậy có nghĩa mức giá là tương đối cao chứ không thấp. Nhưng mức giá đó đôi khi lại phụ thuộc vào độ nóng của cuộc đấu giá và tùy theo từng mảnh đất theo vị trí, thời gian…

Về lâu dài phải xây dựng thị trường bất động sản theo nền kinh tế thị trường và chấp nhận quy luật của thị trường (Ảnh: Lê Anh Dũng)

Thực sự để nói cao hay thấp hơn thì cũng khó. Nhưng tôi cho rằng về cơ bản theo các chuyên gia giá đấu giá lại sẽ có thể thấp hơn. Điều đó cũng không có nghĩa là giá thị trường không phải thế mà giá thị trường vẫn ở đâu đó quanh khu vực giá như vậy. Tất nhiên, cuộc đua mới có thể không nóng như giữa 2 doanh nghiệp trong phiên đấu giá tháng 12/2021 dưới sức ép của dư luận cũng như đánh giá của nhà chuyên môn.

Nhà báo Phạm Huyền: Mở rộng câu chuyện và trở lại với khung giá đất, làm thế nào để tiệm cận với giá thị trường? (tránh tình trạng thông thầu, định giá thấp như các trường hợp bị truy tố trong thời gian qua)?

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh:

Trước hết, nếu theo quy luật đấu thầu thì trong quá trình chúng ta xem xét khung giá đất lại tuỳ thuộc vào giá đưa ra ban đầu. Giá đất đai tài sản công nhà nước đã có quy định về khung giá và dựa trên cơ sở khung giá đó các địa phương UBND tỉnh, thành phố sẽ có quy định giá đất cho từng khu vực, vùng trên địa bàn tỉnh, thành phố. Trên cơ sở đó cơ quan đấu giá họ mới đưa ra.

Giá của mỗi mảnh đất cách nhau 100m thôi đã khác nhau rồi. Việc giá đất mang ra đấu thầu phụ thuộc vào cuộc đấu thầu, thời điểm cũng như vị trí của mảnh đất đó và độ nóng của người dùng. Nhìn lại cuộc đấu giá, nếu Tân Hoàng Minh bỏ cuộc sớm thì sẽ có một doanh nghiệp nước ngoài theo sát giá của Tân Hoàng Minh. Như vậy, tôi cho rằng, việc đấu thầu này cần phải được thực hiện. Tuy nhiên chúng ta cần phải có những chỉnh sửa nhất định trong Luật Đấu thầu cũng như trong quá trình thực thi đấu thầu.

Nhà báo Phạm Huyền: Theo ông chúng ta sử dụng những công cụ thị trường để kiểm soát kết quả đấu giá hay can thiệp, điều tiết bằng mệnh lệnh hành chính mới là biện pháp hiệu quả?

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh:

Việc đấu giá và thực thi phải đi theo mệnh lệnh của nền kinh tế thị trường còn mệnh lệnh hành chính lúc này không có ý nghĩa khi chúng ta chấp nhận thị trường và đi theo thị trường mang ra đấu giá. Phải lấy kết quả đấu giá làm kết quả chính. Tuy nhiên, trong điều kiện như hiện nay do luật pháp và quy định chưa thật sự đầy đủ, không phù hợp với sự biến đổi của kinh tế thị trường do đó có những thời điểm quy định chưa phù hợp vì thế cần cả biện pháp về hành chính đi kèm. Về lâu dài phải xây dựng thị trường bất động sản theo nền kinh tế thị trường và chấp nhận quy luật của thị trường. Trong điều kiện mà chúng ta đang dần tiến đến nền kinh tế thị trường nhưng lại xây dựng hơi khác một chút là có sự quản lý của nhà nước vì thế nên nhà nước có thể có những biện pháp hành chính để điều chỉnh một số quy định chưa phù hợp. Còn chúng ta vẫn phải tôn trọng quy luật kinh tế thị trường.

Nhà báo Phạm Huyền: Những ngày vừa qua, giá đất tại Thủ Thiêm được môi giới chào bán đã tăng từ 30-40% nhưng rất ít giao dịch thành công. Vậy theo Ông, kết quả của một cuộc đấu giá có thể khiến cả thị trường “chịu trận” hay không?

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh:

Bản thân cuộc đấu giá được nhiều nhà đầu tư coi nó để xác định giá thị trường. Có thể Tân Hoàng Minh nhìn thấy kết quả tốt hơn nên họ đặt giá cao. Ở cuộc đấu giá này có hai doanh nghiệp bán đuổi nhau đến sát nút cuối cùng. Nhiều người nghĩ rằng giá trị đất đai của mình cao hơn. Và ngay lập tức vài ngày sau đó, thị trường đất Thủ Thiêm tăng giá 30-40% có nơi tới 60%.

Trong quá trình thực thi việc đấu giá cần có những thay đổi nhất định trong hoạt động từ khâu định giá cho đến các yếu tố liên quan (Ảnh: Lê Anh Dũng)

Tuy nhiên trong thực tế, việc tăng giá đó không chỉ dừng lại ở Thủ Thiêm hay TP.HCM mà các tỉnh thành khác xung quanh đó cũng tăng giá. Và nói chung cả thị trường bất động sản đều dừng lại nghe ngóng và tăng giá.
Khi tăng giá như vậy người mua không muốn mua và người bán cũng không muốn bán. Thị trường ngưng đọng lại và gần như đóng băng. Vì người bán thì tăng giá lên nhưng ngay cả khi được hỏi họ cũng không muốn bán. Khi đã tăng giá 30% nhưng họ nghĩ giá có thể tăng vì giá của Tân Hoàng Minh là rất cao. Nhưng ngay người mua người ta cũng hỏi vậy thôi vì chỉ hôm qua, hôm trước giá vẫn còn thấp mà hôm nay đã tăng 30-40% người ta cũng không muốn mua. Vì thế thị trường ngưng trệ lại thậm chí không có giao dịch trong khoảng thời gian hàng tháng trời. Đây là điều chúng ta có thể nhìn thấy.

Như vậy, từ cuộc đấu giá không chỉ làm tăng giá bất động sản ở ngay Thủ Thiêm mà còn các vùng xung quanh và lan toả đến toàn bộ thị trường bất động sản rồi tác động gián tiếp đến mức giá của các hàng hoá khác trong nước. Vì thế nó trở thành vấn đề lớn. Không chỉ là bất thường trong đấu giá vì thế các cơ quan quản lý nhà nước có yêu cầu sự vào cuộc của các cơ quan quản lý là cần thiết.

Nhà báo Phạm Huyền: Theo ông nhà nước nên có những giải pháp như thế nào để có thể kiểm soát kết quả đấu giá đạt được đúng mục đích là sự công bằng, khách quan và nguồn lực được quy tụ một cách hiệu quả?

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh:

Tôi cho rằng, việc đấu giá đất đai, tài sản công là phương pháp tốt nhất đảm bảo tính thị trường, tính công khai minh bạch cao nhất. Tuy nhiên, trong quá trình thực thi việc đấu giá cần có những thay đổi nhất định trong hoạt động từ khâu định giá cho đến các yếu tố liên quan.

Trước hết, việc định giá tài sản phải mang ra xem xét, tính toán tương đối sát với thị trường để từ đó mức giá không chênh nhau quá lớn đến 7-8 lần như đấu giá đất Thủ Thiêm. Việc chênh nhau ở mức vừa phải tất nhiên đấu giá còn phụ thuộc vào từng thời điểm nhưng đó là việc chúng ta cần phải làm.

Thứ hai, trong quy định về đấu giá hiện chúng ta đang có yêu cầu sau 5 ngày ký hợp đồng mua bán, sau 30 ngày chủ thể phải nộp 50% giá trị tài sản sau khi đã thắng đấu giá và sau 60 ngày thì thanh toán toàn bộ. Có thể thời gian này hơi dài chăng nên cần xem xét lại cho phù hợp.

Thứ ba, là mức đặt cọc hiện nay là 20%. Trong quy định nếu bỏ cọc thì chỉ mất tiền cọc thôi như vậy có thể là ít so với tổng mức tài sản nên xem xét nâng lên. Việc nâng lên như vậy sẽ gây khó khăn cho những doanh nghiệp vừa và nhỏ với những doanh nghiệp tài chính không quá dồi dào có thể không tham gia được vào quá trình đấu giá cũng cần suy tính.

Ngoài ra chúng ta phải có quy định về năng lực tài chính của người tham gia đấu giá. Không thể để doanh nghiệp chỉ có 100-200 tỷ vốn tự có lại có thể tham gia đấu giá tài sản hàng nghìn tỷ.

Tôi cũng cho rằng, chúng ta cần phải có các cơ chế đảm bảo quá trình giám sát cũng như quá trình đấu giá công bằng, bình đẳng tránh việc thông thầu hoặc “quân xanh” “quân đỏ”. Việc quy định các chế tài cần trở thành bài toán. Nếu doanh nghiệp nào đó đã có lịch sử về bỏ thầu thì phải bị tính điểm trừ trong quá trình tham gia vào đấu thầu các tài sản tiếp theo. Hoặc nếu đã bỏ thầu đến lần thứ hai thì thậm chí có thể không cho phép tham gia các cuộc đấu thầu trong khoảng thời gian nhất định. Có như vậy thì họ mới nghiêm túc trong việc bỏ thầu cũng như thực hiện kết quả đấu thầu.

Nhà báo Phạm Huyền: Bên cạnh đấu giá, ông nghĩ cơ quan quản lý có thêm cách làm nào khác để huy động hiệu quả nguồn lực từ đất đai?

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh:

Việc huy động nguồn lực từ đất đai có nhiều vấn đề liên quan đến hoạt động về xác định giá cũng như cách thức sử dụng tài sản đó thế nào cho có hiệu quả nhất. Rõ ràng điều này liên quan đến Luật Đất đai. Những quy định Luật Đất đai cần thay đổi để từ đó đi theo đúng xu thế kinh tế thị trường. Tất nhiên chúng ta là nền kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước vì thế có sự can thiệp của chính quyền trong các hoạt động nhằm làm cho các hoạt động có hiệu quả. Nhưng cũng chính sự tham gia của các cơ quan chức năng vào các hoạt động quản lý tương đối hành chính nên dễ dẫn đến tình trạng xin – cho hay các tình trạng sân sau. Vì thế, chúng ta cần các cơ chế về quản lý, giám sát để thực hiện đúng các quy định trong Luật Đất đai và các quy định dưới luật để từ đó việc sử dụng đất đai phải đến đúng người đem lại hiệu quả cao nhất và phải được sử dụng tiết kiệm phù hợp với yêu cầu, chức năng của từng hoạt động trong nền kinh tế.

Góc nhìn thẳng thực hiện

Ông chủ Tân Hoàng Minh viết tâm thư xin bỏ cọc lô đất ở Thủ Thiêm

Ông Đỗ Anh Dũng gửi tâm thư xin tự nguyện đơn phương chấm dứt Hợp đồng mua bán đấu giá tài sản ô đất 3-12 khu chức năng số 3 trong khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.HCM) đã trúng trước đó với giá 2,4 tỷ đồng/m2.